中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議·系列評(píng)論 大城市住房問題卡住了城市化的脖子

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度八大任務(wù)之一。筆者認(rèn)為這是非常不同尋常的，不同尋常到什么地步呢，那就是大城市住房問題既重要又緊急，是一個(gè)卡脖子的問題。“蛋殼公寓”等熱點(diǎn)事件確實(shí)觸發(fā)高層關(guān)注大城市住房問題，但大城市住房問題成為2021年重點(diǎn)任務(wù)的“前八”之列，應(yīng)該有著更多、更深層次的原因。

　　首先，大城市住房問題卡住了民生福址的脖子。中國大城市的居住成本較高，以住房收入比為例，全球房價(jià)收入比排名前列的城市，香港、北京、上海、深圳都赫然在列，達(dá)到倫敦的2倍以上。去年，我牽頭一個(gè)課題組，組織中國城市發(fā)展中心、中國經(jīng)濟(jì)信息社與民盟中央共同做了一個(gè)全國性問卷調(diào)研。接近四成參與調(diào)查居民的住房支出占月收入的比重超過30%，其中有12%參與調(diào)查的居民住房支出占比甚至超過了60%，他們反映這對(duì)生活質(zhì)量產(chǎn)生了較大的影響。雖然中央近年來多次提出，要推進(jìn)租購并舉，但我們的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民認(rèn)為住房租賃法規(guī)不健全成為租購并舉的主要障礙。這些事實(shí)都表明，大城市住房問題都還沒有很好解決。

　　第二，大城市住房問題卡住了創(chuàng)新的脖子。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作的公報(bào)中，16次提到創(chuàng)新，這比前幾年經(jīng)濟(jì)工作中提得都要多、都要重。發(fā)展靠創(chuàng)新，創(chuàng)新靠人才。但創(chuàng)新人才為高房價(jià)折腰的問題須引起重視。近幾年，一些一線城市住房問題突出，部分高科技企業(yè)的年輕人流失。因此，從長遠(yuǎn)來看，必須控制房價(jià)，因?yàn)檫@種高房價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)科技創(chuàng)新的影響是極大的。如果全國只有少數(shù)大城市的房價(jià)過高，那么富有創(chuàng)新精神的年輕一代可以“逃離”；但如果所有大城市的房價(jià)都過高，年輕人根本無法選擇，這就是國家發(fā)展中重大而緊急的問題。

　　第三，大城市住房問題卡住城市化的脖子。中國的城鎮(zhèn)化率只有60%多，城市化還遠(yuǎn)未完成。未來五年，我國城鎮(zhèn)人口還將增加約七八千萬人，達(dá)到9.5億人左右，進(jìn)城人口遇到的最大的問題是居住。近年來，大城市推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，用工結(jié)構(gòu)零散化，部分用人單位用工減少，種種原因?qū)е录w宿舍作為保障性住房的作用降低，農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城很難住到集體宿舍。租房居住是重要渠道，但有些地方規(guī)定租戶在孩子教育等方面的權(quán)利沒有保障。一些地方在疫情之后，租房條件變得苛刻。談到買，市場價(jià)讓農(nóng)民工和進(jìn)城農(nóng)民望塵莫及。所以高房價(jià)和尚待完善的租房政策一定程度上阻礙了農(nóng)民工進(jìn)城，影響了城市化發(fā)展之路。

　　第四，大城市住房問題卡住了房地產(chǎn)健康發(fā)展的脖子。中國連續(xù)20年來，大城市房價(jià)保持上漲。2019年房地產(chǎn)銷售商品房的銷售額為15.97萬億，相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)零售總額的38.8%。同時(shí)，房地產(chǎn)投資13.22萬億，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的23.97%。2020年12月14日統(tǒng)計(jì)局公布新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.2%；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.8%。部分大城市高房價(jià)與房地產(chǎn)畸形發(fā)展，已經(jīng)成為防范風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，這也是需要高度重視解決大城市住房問題的原因。

　　第五，大城市住房卡住了要素市場化的脖子。我國流動(dòng)人口規(guī)模為2.4億左右。租房居住是流動(dòng)人口解決居住需求的首選，估計(jì)租房人口與購房人口之比是8:1。再加上每年的高校畢業(yè)生，當(dāng)前全國租賃人口約有2億人。中國未來還有3-5億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城，城市群之間、核心城市與中小城市之間的流動(dòng)仍在加速。中央要求推動(dòng)超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動(dòng)在長三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)；放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。所有這些政策講起來都很好，各方面都支持，但可能都會(huì)因?yàn)榇蟪鞘械母叻績r(jià)而較難貫徹落實(shí)。

　　中央已經(jīng)提出2021年解決好大城市住房問題，有關(guān)部門也將會(huì)提出解決辦法。在我看來，解決大城市住房問題，既要靠供給側(cè)改革，也要靠需求側(cè)管理。過去幾年，許多大城市在抑制高房價(jià)方面，主要通過差異化地增加有效供給，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系等辦法，同時(shí)也運(yùn)用了限購、限貸等需求側(cè)管理的手段。未來，供給側(cè)改革不會(huì)松懈，需求側(cè)管理則要加大力度。其中，租賃市場是需求側(cè)管理針對(duì)的重點(diǎn)對(duì)象，主要措施就是健全住房租賃法規(guī)、培育健康的租賃住房市場。我們前期調(diào)研顯示，住房租賃法規(guī)不健全成為租購并舉的主要障礙。在幾類選項(xiàng)中，35%的居民受訪者認(rèn)為“租賃相關(guān)法制不健全，權(quán)益難保障”，而且選擇該項(xiàng)的比重在不同類型城市之間差異較小。隨著城市等級(jí)的擴(kuò)大，選擇“租購不能同權(quán)”“租房不夠穩(wěn)定”的比重在顯著提高。這意味著在一線城市等外來人口較多的大城市中，居民對(duì)租賃住房的客觀需求更大、感觸更深，出于租賃住房的現(xiàn)實(shí)狀況，需要在法律法規(guī)、租賃住房供給、租賃住房權(quán)利等方面盡快出臺(tái)和完善制度體系。（作者：馮奎）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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