實探深圳寫字樓租售：租金持續(xù)下行 大宗買賣頻現(xiàn)

　　走在深圳街頭，你會發(fā)現(xiàn)，許多寫字樓外立面都掛著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。一邊是供不應(yīng)求，一邊是供大于求，與住宅市場火熱相比，今年深圳的寫字樓市場明顯承壓，租金持續(xù)下跌。不過，寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。

　　租金承壓

　　高品質(zhì)寫字樓不再挑租客

　　“金中環(huán)兩三年前最高租到每月每平方米250元，現(xiàn)在只要150元?！睆埥?jīng)理是福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介經(jīng)理，他介紹說，“一些二房東模式的寫字樓品質(zhì)不高，租金下跌明顯，高品質(zhì)寫字樓的租金也出現(xiàn)了不同程度下跌，甚至還有一些免租期優(yōu)惠。過去，這些高品質(zhì)寫字樓通常會挑租客，現(xiàn)在也不挑了，有公司租就行?！?/p>

　　隨后， 記者致電樓齡較新的福田區(qū)深業(yè)上城寫字樓招商服務(wù)中心，工作人員明確表示暫不接受P2P和對外營業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，其他類型企業(yè)則不受限制。

　　在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的寫字樓曾經(jīng)出現(xiàn)過兩極分化，一方面部分品質(zhì)較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對較好的只租不售。由此可見，無論品質(zhì)高低，寫字樓目前都出現(xiàn)了不同程度的招租難。

　　作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)晴雨表。記者走訪多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，寫字樓租金價格普降，許多寫字樓業(yè)主甚至主動提出租金打折以維持出租率。

　　在深圳，一些企業(yè)會選擇在年底進行企業(yè)遷移?！拔易罱趲凸疚锷线m的辦公場地，羅湖地王大廈也是地標(biāo)之一，現(xiàn)在租金在每月每平方米150元左右，甚至還可以打折，兩三年前的租金可要200元?！标惤?jīng)理是深圳一家地產(chǎn)公司的行政部經(jīng)理，他還告訴記者，“我們公司與業(yè)主簽訂了3年租約而且快要到期，過去3年約定每年租金上調(diào)5%，現(xiàn)在看起來有點吃虧。不過，如果現(xiàn)在搬離也涉及不少的費用，所以我們考慮如何與業(yè)主重新簽訂租約，獲得更多的優(yōu)惠?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，陳經(jīng)理遇到的情況被稱為租賃重組，這在最近也時常發(fā)生。

　　仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓三季度空置率為27.8%，環(huán)比二季度25.8%上升兩個百分點；四季度的空置率為25.6%，環(huán)比下跌2.2個百分點。此外，今年深圳全市甲級寫字樓租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅緩于上半年。

　　對于租金降幅趨緩，在業(yè)內(nèi)人士看來也“得益于”疫情影響下深圳許多新建寫字樓推后入市。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓市場今年共錄得約93萬平方米新增供應(yīng)，其中近七成供應(yīng)來自南山區(qū)，該數(shù)據(jù)低于此前市場的普遍預(yù)期。不過，未來12個月深圳市場將迎來近180萬平方米的新增供應(yīng)入市，推高全市甲級寫字樓空置率水平。面對寫字樓市場供過于求，從土地供應(yīng)端來看，深圳如何平衡商業(yè)用地和居住用地之間的關(guān)系，仍是一道難題。

　　大宗交易頻現(xiàn)

　　盡管租金持續(xù)下跌，空置率居高不下，但寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊，一些“大鱷”仍在進軍深圳寫字樓市場。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度深圳大宗交易市場活躍度回升，共錄得大宗交易105.8億元，同比增加153.6%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近幾個月深圳時常發(fā)生寫字樓的大宗交易，僅在羅湖筍崗片區(qū)，中國人民保險集團就買下招商中環(huán)的一棟寫字樓，開泰銀行中國總部入駐華潤筍崗中心。仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀(jì)欣表示，今年的疫情延緩了投資人的考察和投資決策，但并沒有影響其投資粵港澳大灣區(qū)和深圳市場的決心，投資人下半年在深圳加快尋找優(yōu)質(zhì)項目。從投資物業(yè)類型來看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓為主，占交易總額的61%。其中，寫字樓投資型買家占比超過65%。從投資區(qū)域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中寫字樓的成交主要集中在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區(qū)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，今年受疫情影響再加上供應(yīng)量持續(xù)增加、需求放緩，深圳寫字樓市場供需不均衡的現(xiàn)象凸顯。但深圳仍然是一個經(jīng)濟發(fā)展前景較好的城市，投資人趁目前寫字樓價格處于相對低位買進，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物業(yè)升值。所以，一些處于規(guī)劃利好區(qū)域的物業(yè)，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，仍然能獲得資本的青睞。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，對于今年深圳寫字樓的大宗交易，從投資者行業(yè)分類可以看出，保險類公司表現(xiàn)活躍，占據(jù)全年大宗交易總額近六成。有分析人士表示，就全國市場而言，險資進軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權(quán)；收購整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報；通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)。雖然寫字樓的流動性較差，但是可以作為較為穩(wěn)定的長期投資，這也符合險資投資運用的安全性原則要求。

　　戴德梁行研究院副院長張曉端表示，在新冠肺炎疫情持續(xù)影響下，自用型買家考慮企業(yè)未來經(jīng)營情況而顯得越發(fā)謹(jǐn)慎。整體而言，當(dāng)前氛圍偏向買方市場。雖然當(dāng)前深圳市場在售物業(yè)較多，但普遍為在建或尚未出租的狀態(tài)，有穩(wěn)定租約的成熟物業(yè)依然是機構(gòu)投資者的主要投資標(biāo)的。（作者：吳家明）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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