“誰先松動賣誰的”，一個月下調(diào)100萬元！學(xué)區(qū)房涼了

　　家住上海浦東區(qū)的郭東（化名）最近每天都能接到5、6個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推銷電話，“有時候一大早就打，還沒起床就被電話吵醒了。上來就說哪里又有優(yōu)惠了，某某小區(qū)出了性價比很高的房源，價格可以談之類的話。”對比一個多月前看房時業(yè)主強硬的態(tài)度，郭東感覺到，上海的學(xué)區(qū)房有點降溫了。

　　從緊張到猶豫，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人天天電話推銷

　　郭東是一個1歲多孩子的爸爸，考慮到孩子還小，想著過幾年再買學(xué)區(qū)房，但這種想法很快被學(xué)區(qū)房價格的瘋狂上漲打斷。從2020年下半年開始，上海的學(xué)區(qū)房價格一路上揚，一些受關(guān)注度較高的區(qū)域售價出現(xiàn)較大漲幅。郭東一家也慌了神，開始四處看房。

　　就在他們考慮入手學(xué)區(qū)房的時候，3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，其中，最值得關(guān)注的莫過于“名額分配綜合評價錄取”制度，名額分配錄取將合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。

　　這個旨在推動教育均衡的政策，給學(xué)區(qū)房的燥熱潑上一盆冷水。中新經(jīng)緯此前報道，在中招新政發(fā)布后一周，一些著急置換的業(yè)主主動下調(diào)報價。

　　而以郭東為代表的購房群體，開始變得猶豫。郭東對中新經(jīng)緯說：“中招政策出臺后，各種解讀都出來了，不少人覺得會對學(xué)區(qū)房價格產(chǎn)生影響，畢竟去年這波漲得太快了，都怕高位接盤。我們一家覺得可以等等，畢竟孩子不急等著上學(xué)?！?/p>

　　不過，在上述政策出臺后的這一個月，尤其是近兩周，郭東感覺到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主都有點著急了?！爸翱捶繒r，業(yè)主的態(tài)度比較強硬，議價空間不大，經(jīng)紀(jì)人也說價格談不了多少。但這段時間接到的經(jīng)紀(jì)人電話，都是說哪里又有優(yōu)惠了，某某小區(qū)出了性價比很高的房源，價格可以談之類的話。”

　　一套房下降超百萬元，中介稱“誰先松動賣誰的”

　　浦東梅園片區(qū)，對口的是建平西校、福山外國語小學(xué)、冰廠田幼兒園等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，是浦東區(qū)較受關(guān)注的學(xué)區(qū)之一。因為對口上述學(xué)校數(shù)量的不同，片區(qū)內(nèi)的小區(qū)可分為單學(xué)區(qū)、雙學(xué)區(qū)及三學(xué)區(qū)。

　　張平（化名）是梅園片區(qū)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的經(jīng)紀(jì)人，他對中新經(jīng)緯表示，這段時間的房價有所下降，比如，對口雙學(xué)區(qū)的一居室，此前的售價都在700多萬元，現(xiàn)在有一套已經(jīng)降到660萬元?！?月上旬，這套房子還是700多萬，我們跟房東說報價太高，不好賣，房東也誠心出售，就談下來了?！?/p>

　　梅園六街坊對口前述三所學(xué)校，即便是擁有這種房源的業(yè)主，也選擇下調(diào)報價。張平稱，他們獨家簽了六街坊的一套雙南、中間樓層的兩居室，面積約52平方米，目前報價808萬元，3月份這套房源的掛牌價還是920萬元、910萬元。而且，價格還能再談。

　　降價這么多，是不是房源有瑕疵？張平說：“我保證，這套房沒有產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，產(chǎn)證、戶口都有看的。這個小區(qū)還有一套51平方米、866萬元的房子，我為什么不推薦這套，肯定是選擇性價比高的房源給客戶。”

　　張平經(jīng)常在朋友圈發(fā)布公司的房源信息，從最近一個月發(fā)布的信息看，不時會有“高性價比”“房東急賣”“手慢無”等字樣。

　　李銘（化名）也是梅園片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對于當(dāng)前片區(qū)內(nèi)的市場狀況，他說：“現(xiàn)在是誰松動了就先賣誰的，你看三學(xué)區(qū)的兩房，還有掛920萬、930萬的，但不好賣呀。我們3月中旬成交了一套905萬的兩居，現(xiàn)在同戶型的呢，實際成交價在820萬、830萬。目前是一個僵持狀態(tài)，房東也不降，客戶也不買，成交量就下來了?！?/p>

　　“我們能成交的（房源），是房東稍微降一點的，也不說降很多，至少降到2020年10月份的水平，相當(dāng)于今年沒漲吧?！崩钽懻f。

　　上海閔行區(qū)的春申板塊，是一個房齡較新、且有學(xué)區(qū)加持的區(qū)域，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫惠（化名）介紹稱，2020年該片區(qū)兩居室的學(xué)區(qū)房價格從500多萬元上漲至800多萬元。中新經(jīng)緯在房產(chǎn)交易平臺看到，春申景城湖濱晨韻小區(qū)一套85平方米兩居室的掛牌價為857萬元，孫惠稱，今年春節(jié)的時候，業(yè)主的掛牌價是899萬元，后來他們跟業(yè)主商量后，下調(diào)至857萬。

　　“這套房子還有議價空間，就看能議多少。對比小區(qū)同戶型房源，目前有一套掛牌價839萬元的，比之前降了差不多20萬元。”孫惠說。

　　調(diào)控頻發(fā)，學(xué)區(qū)房能降溫嗎？

　　據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)觀察，近期上海學(xué)區(qū)房的價格有所松動，至少政策一管控，價格會松動一點。當(dāng)然，也不能說松動太多，畢竟優(yōu)質(zhì)的教育資源在那里。他對中新經(jīng)緯說：“近期監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然嚴(yán)格，多多少少會使得此類領(lǐng)域出現(xiàn)降溫。從后續(xù)來看，學(xué)區(qū)房價格或許會在今年二季度有所下跌?！?/p>

　　但他也指出，教育資源包括師資資源、生源資源，這些資源若不均衡，還是容易引起炒作。資源分配不均的問題得不到解決，學(xué)區(qū)房的價值就會繼續(xù)存在。

　　李銘已在梅園片區(qū)工作多年，據(jù)其觀察，調(diào)控政策在短期內(nèi)影響較大，“三四個月能漲一兩百萬，也能降價一兩百萬，但指望三四年后的學(xué)區(qū)房價格比現(xiàn)在低，是不可能的。我在這一片干了好幾年了，就是這么一路走過來的。”學(xué)區(qū)房市場在過去一段時間受到追捧，是整個上海房地產(chǎn)市場火熱的縮影。從2020年下半年開始，上海新房、二手房的成交量穩(wěn)步提升，到2020年底至2021年年初達(dá)到高峰。上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海新建商品住宅成交10338套，二手住宅成交39407套，依舊維持高位。

　　從年初開始，上海不斷有調(diào)控政策出臺。1月21日，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，通過一系列“組合拳”調(diào)節(jié)住房需求，其中提出，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算；個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。3月3日，上海市住建委等三部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　對于上海樓市未來一段時間的表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，市場總體會趨于平穩(wěn)，尤其是二手房，后續(xù)將會降溫，這也體現(xiàn)了較好的政策導(dǎo)向。（作者：薛宇飛）

　　轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯

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