中弘大廈爛尾4年后復(fù)工 土地僅剩24年盈利難期 中海晟融的“算盤”能打響嗎？

　　在CBD沉睡了4年之后，北京地標(biāo)級(jí)爛尾樓項(xiàng)目中弘大廈近期進(jìn)入到了復(fù)工階段。2020年4月份，中弘大廈被拍賣，競(jìng)得方是項(xiàng)目最大債權(quán)人的子公司。不過，最終的接盤者“中植系”終于揭開了“面紗”。

　　中植系接盤中弘大廈

　　就算已經(jīng)爛尾4年，在CBD這個(gè)頂級(jí)寫字樓林立的地方，中弘大廈看起來也算不上“落魄”。項(xiàng)目大門的左側(cè)，帶有中弘大廈名稱的立柱還閃著金屬的光澤，嶄新一片。5年前，這座大樓作為中弘股份最核心的資產(chǎn)，被推向了市場(chǎng)。

　　不過，未來，這個(gè)帶有“中弘大廈”標(biāo)志的立柱應(yīng)該很快就會(huì)被拆掉了?，F(xiàn)在的中弘大廈不是這個(gè)名字，而是“慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目”。2020年4月8日，阿里司法拍賣平臺(tái)對(duì)中弘大廈進(jìn)行了拍賣，起拍價(jià)為22.62億元。

　　在經(jīng)過了15輪的競(jìng)價(jià)之后，一家名為植晟云廈的公司擲下33.12億元，順利競(jìng)得該項(xiàng)目。在整個(gè)競(jìng)拍過程中，植晟云廈出價(jià)8次。

　　植晟云廈“有來頭”，它的母公司是東富嘉吉投資管理中心。層層股權(quán)穿透之后，植晟云廈的實(shí)際控制人是東銀發(fā)展。而東銀發(fā)展則是東方資產(chǎn)在香港設(shè)立的全資子公司。在處理不良資產(chǎn)方面，東方資產(chǎn)是絕對(duì)的專家，經(jīng)手過的各類不良資產(chǎn)整體規(guī)模超過萬億元。

　　東方資產(chǎn)剛剛拍下中弘大廈，業(yè)內(nèi)便有聲音表示，東方資產(chǎn)擅長(zhǎng)處理不良資產(chǎn)，但針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不擅長(zhǎng)持有和運(yùn)營(yíng)，后續(xù)的真正接盤者應(yīng)該另有其人。東富嘉吉是中弘大廈最大的債主，整個(gè)債務(wù)金額達(dá)到了33.64億元。

　　也就是說，在2020年4月份那場(chǎng)拍賣中，中弘大廈實(shí)際上是被最大的債主以與債務(wù)金額相差無幾的競(jìng)拍價(jià)接手了。一系列交易后，東方資產(chǎn)可以順理成章地介入中弘大廈后續(xù)相關(guān)事宜。同時(shí)，針對(duì)債務(wù)償還方面，站在債權(quán)一方的東方資產(chǎn)也更具有優(yōu)勢(shì)。

　　不過，在競(jìng)得了中弘大廈近一年的時(shí)間里，東方資產(chǎn)方面一直未向外界公布對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的處置計(jì)劃。2021年3月31日，中弘大廈舉辦了復(fù)工儀式。值得關(guān)注的是，除了東方資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人出席之外，中海晟融相關(guān)負(fù)責(zé)人也進(jìn)行了參與。

　　2021年4月1日，中海晟融在官方公眾號(hào)上發(fā)表了一篇名為“慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目開工儀式順利舉行”的推送文章。文章顯示，3月31日上午，中海晟融在慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行了隆重的開工儀式，中植企業(yè)集團(tuán)、中海晟融、中建三局、東方資產(chǎn)等單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了開工盛典。

　　“慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目是中海晟融在城市不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)中的典型投資案例。”文章如此顯示?？梢?，最終的接手者是中海晟融和它背后的“中植系”。

　　中海晟融是“中植系”創(chuàng)始人解直錕旗下的公司?！爸兄蚕怠笔且患叶嘣?jīng)營(yíng)的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，旗下的業(yè)務(wù)包括投資、并購(gòu)、資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)基金等。這個(gè)大型的集團(tuán)創(chuàng)建于1995年，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)其是中國(guó)版的“黑石”。

　　在中弘股份退市之前，其曾找到“中植系”尋求幫助。彼時(shí)，“中植系”公開回應(yīng)表示，借助公司在債務(wù)重組方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，使得中弘股份盡快擺脫當(dāng)前的的經(jīng)營(yíng)困境。而“中植系”究竟在中弘股份債務(wù)重組方面插手多少，一直未有詳細(xì)資料。不過，可以看到，那次的債務(wù)重組或許并不順利，中弘股份還是退市了。

　　2020年4月份，中弘大廈的大債主東方資產(chǎn)通過子公司植晟云廈拍下了中弘大廈，而植晟云廈的名字中包含了“中植”和“晟融”。在2020年，中海晟融就通過和東方資產(chǎn)合作的方式入主了中弘大廈，后續(xù)兩者之間或許還存在著項(xiàng)目股權(quán)方面的變更。最終，“中植系”成為了中弘大廈的操盤方。對(duì)于兩者而言，不擅長(zhǎng)長(zhǎng)期持有和操盤的東方資產(chǎn)借此能夠更有效地處理與中弘大廈之間的債務(wù)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)債務(wù)方面的“自救”，而“中植系”也能夠憑借豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)給中弘大廈以新生的機(jī)會(huì)。

　　已進(jìn)入復(fù)工階段

　　2018年8月15日，還在A股市場(chǎng)交易的中弘股份首次跌破了1元面值。同年的10月18日，中弘股份觸發(fā)了面值退市標(biāo)準(zhǔn)，最后，中弘股份的股票被終止上市。和中弘股份一同退出市場(chǎng)的，還有中弘大廈。原本，這座大廈可以和CBD的中國(guó)尊、嘉里中心等寫字樓一樣熠熠生輝。

　　針對(duì)中弘大廈的相關(guān)問題，《華夏時(shí)報(bào)》記者多次致電了中海晟融和東方資產(chǎn)進(jìn)行采訪，但電話在進(jìn)入轉(zhuǎn)接狀態(tài)后便一直處于無人接聽的狀態(tài)。記者向“中植系”及東方資產(chǎn)方面發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

　　取得復(fù)工手續(xù)不算一件容易的事。此前，中弘大廈已經(jīng)有53套房產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)售。那么，中海晟融接手之后，如何和小業(yè)主溝通協(xié)調(diào)也是一大問題。

　　中海晟融方面表示，自2020年4月以來，中海晟融在各方支持配合下，陸續(xù)進(jìn)行了該項(xiàng)目原建設(shè)方債務(wù)糾紛的解決及與小業(yè)主的溝通協(xié)商工作，目前已完成相關(guān)協(xié)議簽署并取得復(fù)工手續(xù)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)看到，中弘大廈周邊已經(jīng)被建筑圍欄封閉，僅有零散的工人進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)。不過，記者在現(xiàn)場(chǎng)也并未看到塔吊等大型的施工設(shè)施。由于工地內(nèi)部無法進(jìn)入，記者采訪了兩位工人，但在表明來意后，均未作相關(guān)回答。

　　但就算已經(jīng)復(fù)工，以中弘大廈的體量，推向市場(chǎng)還需一定的時(shí)間。公開資料顯示，中弘大廈是北京CBD地標(biāo)級(jí)5A寫字樓，整個(gè)建筑高158米，地上35層，地下3層，規(guī)劃總建筑面積約為6.5萬平米。

　　土地使用年限僅剩24年

　　中海晟融把中弘大廈看作不良資產(chǎn)盤活中的典型投資案例。中海晟融方面表示，公司結(jié)合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點(diǎn)、功能屬性等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位與設(shè)計(jì)，與有關(guān)方面通力協(xié)作，全力以赴推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工。

　　無論是大債主主動(dòng)接盤自救，還是中植系的強(qiáng)勢(shì)加盟，其都表明了這座已經(jīng)在朝陽(yáng)路與慈云寺交叉口沉睡4年之久的爛尾樓有了迎接新生命的機(jī)會(huì)。5年前，中弘大廈被推向市場(chǎng)，并對(duì)外進(jìn)行散售。彼時(shí)，中弘大廈的銷售均價(jià)為9萬元/平米，按最小的戶型160平米來計(jì)算，買下一套，也要花1400多萬。

　　在這5年間，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都發(fā)生了變化，北京同樣也是。中弘大廈的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，目前剩余的土地使用年限在24年左右。放到樓市上，在產(chǎn)權(quán)方面，作為商業(yè)地產(chǎn)的中弘大廈已經(jīng)不算是具有優(yōu)勢(shì)了。記者了解到，目前，同在CBD區(qū)域的財(cái)富中心售價(jià)為2.5萬元/平米左右，銀泰中心和中海廣場(chǎng)的售價(jià)也不過在8萬元/平米左右。未來重新入市之后，中弘大廈能否再賣到此前9萬元/平米的價(jià)格，變數(shù)很大。

　　如果以租賃為主，《華夏時(shí)報(bào)》記者從中介處了解到，當(dāng)前，CBD區(qū)域的寫字樓租賃均價(jià)在10-17元/平米/天左右。目前，東方資產(chǎn)和“中植系”方面均未詳細(xì)披露后續(xù)中弘大廈的改造方向。CBD區(qū)域?qū)懽謽橇至ⅲ遣环Ω邫n寫字樓。而這也意味著后續(xù)中弘大廈會(huì)面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　項(xiàng)目剛剛進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，續(xù)建的費(fèi)用需要接盤者承擔(dān)。而此前預(yù)售的53套房源并不在2020年4月份的那場(chǎng)拍賣范圍內(nèi)，如果按照最小的戶型160平米計(jì)算，這53套房源涉及到的總房款超過7.6億元。續(xù)建成本加上至少7.6億元的預(yù)售款，以及未來不確定的房?jī)r(jià)水平，“中植系”和東方資產(chǎn)從中弘大廈身上能否盈利？還要拭目以待。（作者：李凱旋）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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