長和系的土地生意經(jīng)：從“囤地”到套現(xiàn)離場

　　20多年來，盡享中國城市化進(jìn)程紅利的長和系，卻屢屢陷入“囤地”風(fēng)波。

　　9月23日，一份名為《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司融資、貸款和重大重組的函》的文件在坊間流傳，文件指，因和記黃埔成都公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司提供新增融資、貸款，同時(shí)禁止向公司重大資產(chǎn)重組提供幫助。

　　當(dāng)日晚間，成都高新區(qū)財(cái)政金融局在官網(wǎng)確認(rèn)，正配合相關(guān)部門對多個(gè)涉及捂盤惜售項(xiàng)目進(jìn)行查處，其中便包括曾隸屬于和黃旗下的“南城都匯”項(xiàng)目。

　　“南城都匯”項(xiàng)目于2004年由和記黃埔地產(chǎn)獲取，但至今未開發(fā)完畢。今年7月，和記黃埔將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給禹洲集團(tuán)。

　　盡管長江實(shí)業(yè)在回應(yīng)中極力撇清關(guān)系，但考慮到項(xiàng)目長達(dá)16年未能開發(fā)完畢的現(xiàn)實(shí)，和記黃埔仍然難逃“囤地捂盤”的嫌疑，不少成都當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士也對這一“罰單”表示認(rèn)可。

　　和記黃埔地產(chǎn)隸屬于李嘉誠旗下的“長和系”商業(yè)帝國。早在上世紀(jì)90年代，長和系就以長江實(shí)業(yè)、和記黃埔兩家公司為主體，將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展至內(nèi)地。

　　20多年來，長和系雖盡享中國城市化進(jìn)程的各種紅利，卻未能取得預(yù)期的發(fā)展成就。相反，公司旗下項(xiàng)目還屢屢因“囤地、捂盤”而遭遇曝光和處罰。

　　近幾年，長和系陸續(xù)拋售多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，似有退出內(nèi)地市場之意。除大環(huán)境影響外，梳理公司的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，其策略和模式似乎已與當(dāng)前的市場風(fēng)向格格不入。

　　時(shí)間的“朋友”

　　外界指長和系“捂盤、囤地”的說法，并非毫無來由。早年間公司在內(nèi)地的發(fā)展，就是以“長周期”著稱。

　　1994年，和記黃埔在廣州拿下黃沙地塊，即后來的“逸翠灣”項(xiàng)目，可建面積24.18萬平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項(xiàng)目已進(jìn)入最后的動(dòng)工準(zhǔn)備階段，住宅部分預(yù)計(jì)2003年下半年正式發(fā)售，2004年中交樓，商場部分2003年底開始招租?！?/p>

　　但直到2005年11月，項(xiàng)目才開始動(dòng)工，此時(shí)距離拿地已有11年的時(shí)間。到2009年，項(xiàng)目才最終建成。

　　2005年9月，和記黃埔在廣東增城獲取四宗住宅地塊，合計(jì)占地面積達(dá)203萬平方米。但由于各種因素影響，直到2011年，項(xiàng)目才啟動(dòng)奠基儀式。2014年，項(xiàng)目首次開盤。至今，項(xiàng)目仍未開發(fā)完畢。

　　長和系在北京的拓展，也有著類似的“套路”。長江實(shí)業(yè)于1997年正式獲取北京順義區(qū)薛大人莊村地塊的開發(fā)權(quán)，首次進(jìn)軍北京，后來該項(xiàng)目被打造成“譽(yù)天下”。但直到2008年下半年，譽(yù)天下項(xiàng)目的一期才開始入市，此時(shí)距離拿地已有11年。2018年，譽(yù)天下項(xiàng)目終于全部開發(fā)完畢。如今，項(xiàng)目仍有部分房源在售。

　　這一波長周期操作，使長實(shí)獲得了不菲的“價(jià)格紅利”。20多年來，譽(yù)天下項(xiàng)目所在區(qū)域的房價(jià)，從最初的2000元/平方米，上漲到如今超過60000元/平方米。

　　和記黃埔于2001年進(jìn)入北京市場。當(dāng)年，和記黃埔以7億元拿下北京姚家園地塊，即后來的“逸翠園”項(xiàng)目，約定的竣工時(shí)間為2006年10月31日。但項(xiàng)目真正動(dòng)工的時(shí)間，已是2005年6月。

　　2005年11月，逸翠園項(xiàng)目一期獲得預(yù)售許可證，預(yù)售均價(jià)約為9000元/平方米。直到6年后的2011年，項(xiàng)目的二期才獲得銷售許可證，此時(shí)的成交均價(jià)已經(jīng)上漲到28000元/平方米。2013年，該項(xiàng)目才最終建設(shè)完畢。

　　公開信息顯示，截至2019年5月，長和系在內(nèi)地21個(gè)城市擁有56個(gè)寫字樓、住宅、商場及酒店等房地產(chǎn)項(xiàng)目。除北京、廣州外，長和系在上海、成都、重慶、大連、東莞、珠海、中山、惠州等多地的項(xiàng)目均曾被曝“囤地”，期限從5年到10多年不等。一些項(xiàng)目雖然拿地時(shí)間較早，但至今仍未完工。

　　雖然存在部分項(xiàng)目體量偏大的現(xiàn)實(shí)，但動(dòng)輒十幾年的開發(fā)周期，仍然令長和系難逃“囤地”的嫌疑。從公司的公開表態(tài)來看，部分項(xiàng)目開發(fā)周期過長，存在規(guī)劃調(diào)整、政府審計(jì)、土地糾紛等不可控因素。但總體來看，自身原因仍占多數(shù)。

　　北京某資深房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長和系是最早進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商之一，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，又有“首富”李嘉誠的“光環(huán)”加持，因此早年間頗受地方政府青睞。2010年之前，長和系往往能以較低的價(jià)格獲取土地，而且在開發(fā)期限上，通常能獲得一再寬限。

　　他表示，這是港資房企早年間曾普遍享受的“特權(quán)”，并一度令內(nèi)地房地產(chǎn)商十分艷羨。當(dāng)時(shí)恰逢中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，僅通過土地升值，長和系就能獲取數(shù)倍乃至數(shù)十倍的收益。

　　事實(shí)上，這種做法在當(dāng)時(shí)已經(jīng)十分常見。2009年，SOHO中國董事長潘石屹在接受央視采訪時(shí)表示，“中國有一批房地產(chǎn)開發(fā)商是從來不蓋房子的，就是倒土地的?！彼J(rèn)為，這部分開發(fā)商占行業(yè)的1/3。

　　屢屢“踩線”的長和系

　　作為長和系的掌舵者，李嘉誠多次否認(rèn)公司存在“囤地”的情況。2014年7月，迫于外界壓力，李嘉誠回應(yīng)稱，“長實(shí)與和黃在內(nèi)地的土地項(xiàng)目并不存在囤地情況，也沒有囤地意圖，甚至一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便收回資金再發(fā)展?！?/p>

　　但按照相關(guān)規(guī)定，我國對閑置土地一直有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)自然資源部(時(shí)稱“國土資源部”)于1999年下發(fā)的《閑置土地處置辦法》，土地合同生效后一年未開工建設(shè)的、在建設(shè)面積不足1/3(或總投資額不足25%)但無理由停工超過1年的，均被視為閑置土地。

　　該文件還規(guī)定，“對閑置滿1年的土地，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！?/p>

　　2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申土地閑置滿2年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。

　　但由于執(zhí)行環(huán)節(jié)長期不夠嚴(yán)格，到了2009年和2010年，閑置土地問題已經(jīng)較為嚴(yán)重。為此，2010年3月至7月，國土資源部在全國范圍內(nèi)集中開展了房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作，集中力量清理查處不及時(shí)開發(fā)建設(shè)囤地炒地、違反法律法規(guī)閑置土地等突出問題。國土資源部還要求，各地務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。

　　2012年，修訂后的《閑置土地處置辦法》開始施行，意味著對閑置用地處置的制度化建設(shè)正式告一段落。

　　在此期間，長和系旗下的部分項(xiàng)目屢屢因“踩線”而被曝光。

　　2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項(xiàng)目閑置土地最多，時(shí)間達(dá)到95個(gè)月”為由，對長江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開出高達(dá)7915萬元的土地閑置費(fèi)罰單。這也是當(dāng)時(shí)最大的一筆土地閑置罰單。

　　據(jù)悉，“涉事”的海逸豪庭項(xiàng)目位于東莞厚街鎮(zhèn)，占地3600萬平方米，但自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。

　　2010年初，有機(jī)構(gòu)披露了上海330宗“批而未用”的“拋荒”地塊，其中包括長江實(shí)業(yè)旗下的馬橋住宅項(xiàng)目。

　　2010年8月，有媒體曝光了一份1457宗閑置土地“黑名單”，據(jù)稱，這份名單是由國土部交由當(dāng)時(shí)的銀監(jiān)會(huì)做風(fēng)險(xiǎn)排查之用。長和系共有兩宗土地“上榜”，分別是和記黃埔旗下的北京逸翠園2H1、2H2地塊以及位于廣東珠海的一宗住宅地塊。

　　套現(xiàn)與“離場”

　　嚴(yán)查閑置土地的風(fēng)潮過后，長和系在內(nèi)地的發(fā)展策略出現(xiàn)調(diào)整。從2013年開始，長和系甚少在公開市場拿地。相反，公司開始出售旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　僅2013年，通過出售廣州西城都薈廣場和上海東方匯經(jīng)中心，長和系共回籠資金約120億港元。2014年，長和系又先后轉(zhuǎn)讓南京國際金融中心大廈、長圓集團(tuán)股權(quán)、北京盈科中心、重慶大都會(huì)、上海盛邦國際大廈等項(xiàng)目。

　　“這種調(diào)整與內(nèi)地市場環(huán)境的變化有關(guān)?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長和系的基本策略是“低進(jìn)高拋”，但2013年以后，內(nèi)地土地市場競爭激烈，地價(jià)不斷攀高，而房價(jià)在嚴(yán)厲的調(diào)控下，上漲乏力。

　　在此之前，長和系一直對內(nèi)地房地產(chǎn)市場頗有興趣。2010年初，李嘉誠公開表示，長江實(shí)業(yè)土地儲(chǔ)備足夠未來5至6年使用，由于平均成本較低，加上負(fù)債低和備用資金充裕，可動(dòng)用不少于500億港元進(jìn)行投資。

　　“長和系”的拿地成本有多低？和記黃埔2012年年報(bào)顯示，公司當(dāng)時(shí)的土地儲(chǔ)備約1022萬平方米，大部分通過與長江實(shí)業(yè)共同持有，在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。其中，和記黃埔于2012年12月獲取的武漢市蔡甸區(qū)的一宗土地，樓面價(jià)僅為1502元/平方米。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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