如何把握公募REITs投資機會

　　今年3月發(fā)布的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中，基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)作為一項深化投融資體制改革的重要措施被明確列入綱要。上海作為全國金融中心，也在“十四五”規(guī)劃中強調依托上海證券交易所打造全國基礎設施REITs發(fā)行交易的首選地，凸顯出公募REITs在強化上海金融中心地位中的重要作用?？梢娚鐣鹘鐚ν苿庸糝EITs的發(fā)行已形成了高度共識。之前業(yè)界更多地從政策層面、融資者角度進行探討，但在公募REITs漸行漸近、呼之欲出之時，作為投資者，面對一類全新的投資品種，如何理解公募REITs的投資價值？在投資決策時又需要注意哪些關鍵點？

　　為投資者優(yōu)化資產配置

　　提供有效工具

　　公募REITs試點要求基礎設施資產運營模式相對成熟穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅做到“應分盡分”，充分體現(xiàn)了其“股+債”的產品特性，將成為國內股票、債券、現(xiàn)金之外的另一大類資產配置品種。因此，公募REITs不僅可以為養(yǎng)老金、社?；?、企業(yè)年金、保險公司及銀行理財?shù)乳L期機構投資者改善投資組合提供全新資產配置工具，也可以滿足公眾投資者特別是以獲取分紅、抗通脹為目標的個人投資者的投資需求。

　　首先，公募REITs底層資產與其他金融資產之間的關聯(lián)性較低，有助于投資者實現(xiàn)投資組合的多元化和分散化，從而降低或分散投資風險。有理由相信，公募REITs可以在改善投資組合的風險收益方面發(fā)揮重要作用。

　　其次，公募REITs持有底層資產完整的所有權或經(jīng)營權，投資者除了可以獲得現(xiàn)金分紅收益外，還可能獲得底層資產的增值收益。試點要求項目公司預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，將不低于合并后基金年度可供分配金額的90%進行分配。考慮到我國基礎設施行業(yè)通常運營成熟且具有一定壟斷性，再配合基金分紅的免稅政策。對比目前10年期國債年化收益率3.16%、貨幣基金2.3%的平均年化收益率以及近10年上證指數(shù)約2.2%的稅前股息率，公募REITs的現(xiàn)金分派率具備一定的優(yōu)勢。

　　再次，公募REITs除了前述的符合宏觀降杠桿、去風險、穩(wěn)投資、補短板政策導向外，從投資層面看，非標基礎設施資產通過公募REITs轉標后，其凈值化、公開募集、上市交易、透明信披、嚴格監(jiān)管的金融產品特征，更加符合資管新規(guī)的投資導向，機構和個人投資者可以借助公募REITs實現(xiàn)便捷、透明的基礎設施資產投資。

　　投資需關注六方面事項

　　第一，資產類型和現(xiàn)金分派率。公募REITs底層資產可大致分為完全所有權和特許經(jīng)營權兩大類。根據(jù)規(guī)定，基礎設施和公共事業(yè)特許經(jīng)營期限最長不超過30年。隨著經(jīng)營權期限向到期日靠攏，會對底層項目估值造成持續(xù)的負面影響，因此該類資產預期現(xiàn)金分派率會相對較高，以抵消資產逐年遞減的剩余價值缺口。

　　第二，基礎資產行業(yè)政策影響程度。目前，基礎設施REITs試點范圍包括了新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護、信息網(wǎng)絡、園區(qū)等七大領域，細分行業(yè)眾多，未來收益很大程度將取決于行業(yè)政策的影響。

　　第三，基礎資產自身的成長和增值空間。從成熟市場經(jīng)驗來看，公募REITs資產的增值依賴于管理人的運營管理能力和資產本身的規(guī)模擴張。相較于收費公路、水電氣熱及污水垃圾處理等傳統(tǒng)基礎設施資產，數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、產業(yè)園區(qū)等資產為代表的細分行業(yè)處在轉型或者擴張階段，租金、物業(yè)費、企業(yè)服務、增值服務等收入來源更多元化，同時還可以通過提高服務價格或者降低運營成本、擴張規(guī)模來實現(xiàn)資產的增值。

　　第四，運營管理機構的運營管理能力和激勵約束機制。在全球實踐中，REITs主要采用外部管理和內部管理兩種模式。我國公募REITs借鑒了新加坡和香港市場，允許引入專業(yè)的第三方管理公司(通常為原始權益人或其重要關聯(lián)人)對底層資產進行運營管理。第三方管理公司的運營管理能力水平主要取決于其自身、所屬集團或主要關聯(lián)人的相關資質、過往經(jīng)驗、背景。

　　第五，項目公司治理結構。公募基金除按照相關法規(guī)要求制定完備的基金治理結構外，作為項目公司的實際控制人，在項目公司的治理結構中居于主導地位。在受讓項目公司股權后，公募基金管理人需要通過修訂公司章程，重構股東、董事會、監(jiān)事會、高級管理人員的職責范圍，實現(xiàn)對項目公司運營管理的實際控制。作為受托人，公募基金管理人能否本著持有人利益優(yōu)先的基本原則，完善公司治理、公平交易、合規(guī)風控等各項管理，切實履行好受托職責，杜絕與原始權益人等各方發(fā)生利益輸送等行為，直接關系到公募REITs份額的長期價值。投資人應該優(yōu)選那些聲譽卓著且具備較強專業(yè)能力的基金管理人發(fā)行的公募REITs。

　　第六，公募REITs份額交易的流動性安排。為提高公募REITs的投資吸引力，公募REITs可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協(xié)議交易等多種交易方式。此外，公募REITs上市期間，基金管理人須選定至少1家做市商提供流動性服務。通常有大型券商股東背景的公募REITs基金管理人，更有實力通過股東或引入其他機構提供流動性服務，活躍市場報價和交易，確保公募REITs份額的流動性，有助于提高公募REITs份額交易價值。

　　長期來看，公募REITs產品估值是對底層資產價值的客觀反映。但在試點初期，由于受到國家稅收政策尚未明確、投資者對公募REITs熟悉程度偏低、金融機構的監(jiān)管政策尚待明確等多重因素影響，首批公募REITs的網(wǎng)下詢價參與機構數(shù)量可能有限，甚至導致底層資產被低估的情況出現(xiàn)。不過，從首批公募REITs試點的項目名單來看，均為優(yōu)質成熟的基礎設施標的，且具備較好的收益回報。因此，建議投資者結合自身的投資目標，從資產類型及現(xiàn)金分派率、所屬行業(yè)政策、資產成長潛力、運營管理激勵機制、項目公司治理、份額交易流動性安排等多方面進行甄別和選擇，積極發(fā)掘和把握公募REITs的投資機會。

　　轉自：中國證券報

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