樓市制度性長效機(jī)制應(yīng)加快建立

　　今年以來，北上廣深等一線城市紛紛加大樓市限購力度。從全國范圍來看，這已經(jīng)是自2004年土地出讓市場化改革后的第四輪調(diào)控。與原來以“國八條”(2005年5月)、“國六條”(2006年5月)、“國十條”(2010年4月)、“國五條”(2010年9月)、“新國八條”(2011年1月)、“新國五條”(2013年2月)等調(diào)控措施不同，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點是以地方政府調(diào)控為主，注重“一城一策，因城施策”。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)重視制度性長效機(jī)制建設(shè)，從而抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　以“限貸限購”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控，在過去幾年中出現(xiàn)“越限越漲”的困局，這主要是由于以下三個原因：一是因為“限貸”后的住房需求集中釋放。從基本的市場規(guī)則看，限貸屬于需求面管理措施，本質(zhì)是重新調(diào)整居民的住房需求在時間軸上的釋放路徑。貸款是個人終身收入和財富的跨期分配，本身并不增加財富。所以限貸所對應(yīng)的短期需求抑制，必然會引來政策放松后由需求集中釋放導(dǎo)致的大幅增長。

　　二是限購的財富分配效應(yīng)。住房是家庭和社會財富的主體，成熟市場經(jīng)濟(jì)的家庭財富配置基本上是不動產(chǎn)50%，有價證券50%。這樣看來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會財富的增長，居民家庭財富也會呈現(xiàn)與社會財富同等速度的增長。

　　三是調(diào)控背后的所謂“兜底”。最近幾輪住房調(diào)控的目的都是為了防范金融風(fēng)險，抑制房地產(chǎn)泡沫。調(diào)控的底線是保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。政府的底線被很多房地產(chǎn)投資者看作是保證房價不下跌，客觀上使得房地產(chǎn)投資成為“穩(wěn)賺不賠”的無風(fēng)險投資。其實，房價下跌30%并不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。很多地區(qū)的房價已經(jīng)上漲幾倍，早期貸款的70%在現(xiàn)在房價中占比不到50%。再加上前期償還額，貸款比例會更低。

　　隨著房地產(chǎn)市場十多年的發(fā)展，這一輪房價上漲又出現(xiàn)了很多新特點。一是城市間分化嚴(yán)重。在北上廣深住房市場過快上漲、一房難求的背后，眾多的中西部、東北三四線城市依然面臨房地產(chǎn)去庫存的巨大壓力。這是調(diào)控政策地方化的主因。二是二手房交易正在逐步成為住房交易的主力。存量房交易市場的成熟，意味著針對新房的供地、控價等措施已經(jīng)很難直接起作用。三是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房持續(xù)火熱。隨著中小學(xué)劃片、就近入學(xué)在全國范圍內(nèi)的逐步推開，購買一套學(xué)區(qū)房，已經(jīng)成為很多中等收入家庭的選擇。

　　要堅決貫徹中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，通過有效的政策措施把這一定位落到實處。從根本上說，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，需要依靠深化改革來建立制度性長效機(jī)制。

　　一是改革公共產(chǎn)品定價機(jī)制，尤其是教育機(jī)制。一二線城市學(xué)區(qū)房的持續(xù)火熱，根本原因是對高質(zhì)量教育的需求和重點中小學(xué)有效供給能力之間的矛盾。近期以來，各地開始探索限制學(xué)區(qū)房價格的措施，例如北京限定沒有居住功能的“過道”等沒有入學(xué)資格，嚴(yán)查中介大肆宣傳“學(xué)區(qū)房”等，在短期內(nèi)都有一定效果。雖然教育、醫(yī)療、交通等經(jīng)過初次價格調(diào)整后，學(xué)區(qū)房價格依然會相對較高，但其扭曲和程度必然會有很大好轉(zhuǎn)。

　　二是增加建設(shè)用地，尤其是住宅用地，糾正土地錯配，建立“地隨人走”的建設(shè)用地再配置模式。未來幾年將有2億農(nóng)民進(jìn)城定居，會產(chǎn)生新的城市居住需求。這就意味著城市部門需要增加更多的土地供應(yīng)來滿足進(jìn)城農(nóng)民居住。住建部和國土部已經(jīng)要求各地制定五年期供地計劃，建立住宅供地隨去庫存周期而動的調(diào)整機(jī)制，庫存周期不足6個月的地區(qū)必須加大供地，超過36個月的則停止供地，這是依據(jù)市場供求逐步建立全國統(tǒng)一住宅土地調(diào)節(jié)市場的嘗試。隨著城市化進(jìn)入第二階段，“城城遷移”取代“鄉(xiāng)城遷移”成為人口遷徙和城市空間的主導(dǎo)趨勢。與原來全面開花的城市化階段不同，未來人口沿城市結(jié)構(gòu)層級上移，大城市更大，農(nóng)村逐步縮小、小城鎮(zhèn)成為城市系統(tǒng)的底端，建立“地隨人走”的土地供應(yīng)模式和全國統(tǒng)一土地再配置市場已經(jīng)迫在眉睫。

　　三是加快房地產(chǎn)稅改革。房地產(chǎn)稅本身就是不動產(chǎn)稅，是針對居民家庭或個人不動產(chǎn)所征收的稅，屬于財產(chǎn)稅的一種。作為不動產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅，在完成不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記后已經(jīng)基本沒有法律障礙。增成本、降房價等一切針對房地產(chǎn)市場的作用，都是房地產(chǎn)稅所起到的經(jīng)濟(jì)作用，而不是立稅依據(jù)?？梢栽趯崿F(xiàn)房價增長最低限度基礎(chǔ)上，選擇增長最快的10個城市推進(jìn)房產(chǎn)稅試點工作。一方面積累財源、完善制度建設(shè)，同時也為房地產(chǎn)稅征管積累寶貴的地方經(jīng)驗。

　　四是增值稅改革仍需深化。這一輪的服務(wù)業(yè)營改增，使得服務(wù)業(yè)購買不動產(chǎn)進(jìn)入抵扣范圍。一些上市公司依靠賣房摘帽，更多的公司也在積極效仿。這將導(dǎo)致大量流向企業(yè)的投資也間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，放大房地產(chǎn)市場風(fēng)險。北京在新一輪限購中明確提出：“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”，實際延長了炒房的周期，但仍難以起到根本性的抑制作用，而盡快建立制度性長效機(jī)制則十分緊迫。

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