樓市“小周期”觸頂后輪動(dòng)回落

　　剛剛過去的4月份，熱點(diǎn)樓市量?jī)r(jià)齊跌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份一線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降30.5%、34.6%；二線城市成交面積環(huán)比和同比分別下降16.02%和35.45%。預(yù)售管控下，4月份熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格非穩(wěn)即跌，上海新房均價(jià)環(huán)比下跌21.3%，深圳新房均價(jià)連續(xù)6個(gè)月下降。春節(jié)后樓市回升，主要在二手住房市場(chǎng)。近期，熱點(diǎn)城市密集調(diào)控，二手房市場(chǎng)見頂回落。

　　北京是本輪樓市調(diào)控的領(lǐng)頭羊。針對(duì)二手房市場(chǎng)，北京在40天內(nèi)發(fā)布了13項(xiàng)調(diào)控政策，5月初更是將首套房和二套房貸利率分別上調(diào)至基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率的1.2倍。4月份，北京二手住房市場(chǎng)觸頂回落，當(dāng)月二手住房共成交16902套，環(huán)比3月下降35%，同比去年4月減少36%。“3.17”新政至今，北京二手住房日均成交量較新政前下滑了75.6%。成交量大幅下滑也帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降，4月份北京二手住房成交均價(jià)為59564元/平方米，比3月份下降了6.8%。

　　北京樓市走向具有極強(qiáng)的代表意義。比如，目前已有18個(gè)城市啟動(dòng)了“限售”政策。在控制“類住宅”問題上，上海、廣州、深圳已相繼跟進(jìn)，比如暫停新增“類住宅”的規(guī)劃和供應(yīng)，“類住宅”銷售對(duì)象僅限于企業(yè)等。此外，從北京開始，資金面緊縮趨勢(shì)越來越明顯，根據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，4月份全國(guó)首套房平均貸款利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%，自1月份以來已連續(xù)4個(gè)月上升，房貸優(yōu)惠利率折扣調(diào)減。4月份，全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調(diào)減，占比22.9%。

　　目前，上海、深圳等地，部分商業(yè)銀行首套房貸優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的9折上調(diào)至9.5折。值得注意的是，未來“三期疊加”的宏觀背景下，貨幣環(huán)境相對(duì)友好，人口流入和就業(yè)機(jī)會(huì)集中的大城市或都市圈，房?jī)r(jià)上漲壓力很大。廣大三線、四線城市去庫存仍然在進(jìn)行中。因此，具有調(diào)控精細(xì)化效應(yīng)的“定向加息”，以及限售、限購等限制性措施，或許是中期內(nèi)要堅(jiān)持的管理措施。

　　除了“定向加息”這一價(jià)格型工具，阻斷違規(guī)資金進(jìn)入樓市的數(shù)量型工具也已生效。近期，銀監(jiān)會(huì)一個(gè)月內(nèi)下了7道金牌，目標(biāo)直指非標(biāo)亂象，堵塞資金違規(guī)流入地產(chǎn)、政府投融資平臺(tái)。同時(shí)，今年央行全面落實(shí)MPA考核，非標(biāo)資產(chǎn)將進(jìn)入資本充足率約束銀行資產(chǎn)擴(kuò)張的范疇。春節(jié)前開始的貨幣市場(chǎng)“鎖短放長(zhǎng)”，疊加非標(biāo)緊縮，銀行和非銀機(jī)構(gòu)投融資開啟緊縮。

　　當(dāng)前，40%的新增信貸定價(jià)，要間接掛鉤貨幣市場(chǎng)利率和國(guó)債利率，而非基準(zhǔn)利率。盡管，居民房貸安全邊際較高，但收益率較低，融資成本抬升必然會(huì)拉高房貸利率。同時(shí)，出于去年以來居民杠桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度壓縮，央行的目標(biāo)是要把新增房貸占總新增貸款的比控制在30%以下。因此，今年新增房貸要比去年減少20%-30%。截止到3月末，個(gè)人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長(zhǎng)35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。房貸利率和信貸投放雙重緊縮。

　　2016年，銀行新增住戶貸款達(dá)到5.68萬億元，較2015年翻了近一倍，占全部新增貸款近50%，還不包括2萬億元的公積金貸款。工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。住戶貸款占GDP的比重(即居民杠桿率)，從2015年的35%上升到2016年的45%?？膳袛?，2016年以來的房?jī)r(jià)暴漲，信貸高投入和杠桿支持是重要推力。如果成本和資金投放雙重緊縮，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力將衰減。

　　因此，北、上、廣、深等熱點(diǎn)城市，當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)呈現(xiàn)短周期“頂部繁榮”的態(tài)勢(shì)，調(diào)控“落地”和資金面緊縮的滯后影響，將會(huì)在今年二季度以后全面顯現(xiàn)，熱點(diǎn)樓市也將開啟“頂部回落”的走勢(shì)。同時(shí)，樓市分化格局越來越明顯，由于農(nóng)民工“回流”、高鐵擴(kuò)大樓市半徑、返鄉(xiāng)置業(yè)等因素驅(qū)動(dòng)，加上近年來“去庫存”政策仍在生效過程中，中西部人口大省(如河南、廣西、四川、云南等)省會(huì)城市及周邊，樓市依舊旺盛。

　　“五一”期間的消息顯示，鄭州、南寧等二線城市及其周邊衛(wèi)星城(如鄭州的滎陽)，日光盤和“搶房大戰(zhàn)”再次上演。同時(shí)，都市圈核心城市及轄區(qū)縣市啟動(dòng)強(qiáng)力調(diào)控后，樓市熱度開始傳導(dǎo)至核心城市輻射區(qū)域，比如江蘇的鎮(zhèn)江、淮安、南通，廣東的韶關(guān)、清遠(yuǎn)，福建的漳州等地，近期房?jī)r(jià)上漲明顯。

　　本輪樓市“冒頭即打”和精細(xì)化調(diào)控的基調(diào)下，這些城市也將啟動(dòng)后續(xù)調(diào)控。隨著調(diào)控“落地”，樓市資金面開啟緊縮進(jìn)程，金融“去杠桿”打擊投機(jī)炒作，熱點(diǎn)樓市板塊將相繼冷卻。按樓市“小周期”分析，2014年四季度開啟的新一輪樓市回升周期將在今年趨于結(jié)束。

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