中介門店關(guān)閉背后：行業(yè)整頓是主因

　　此輪中介行業(yè)普遍關(guān)店的原因主要是政策因素，如“3·17”調(diào)控政策、學(xué)區(qū)房、商辦房、治理開墻打洞等。

　　按照慣常規(guī)律，房地產(chǎn)市場周期調(diào)整帶來的往往是成交量下行，繼而引起行業(yè)變化。對于“靠天吃飯”的房地產(chǎn)中介行業(yè)，在每輪周期內(nèi)最常見的現(xiàn)象是市場下行時采取關(guān)店措施優(yōu)化資源。

　　與以往市場自發(fā)調(diào)整不同的是，伴隨北京市“3·17”嚴(yán)厲調(diào)控政策，中介行業(yè)率先迎來一輪監(jiān)管整頓。自3月18日實施樓市新政后，北京市住建委執(zhí)法部門嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場，懲治問題房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。3月22日，公開消息稱，在新政實施的5天里，北京市住建委已對138個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行了檢查，11家違規(guī)中介被關(guān)停。

　　行業(yè)整頓使得中介行業(yè)率先迎來第一輪關(guān)店潮。針對關(guān)店消息，某大型中介機(jī)構(gòu)近期發(fā)表聲明稱，公司近期主動開展了全面合規(guī)整治工作，以優(yōu)化店面資源配置，加強所有店面管理和規(guī)范，截至目前，已累計關(guān)閉近87家門店，其中開墻打洞34家，學(xué)區(qū)9家，商辦44家。另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，其他中介也因市場整頓原因關(guān)閉了一些門店，但關(guān)閉主因多因行業(yè)整頓所致。

　　政策因素主導(dǎo)

　　與往年調(diào)控不同，本輪調(diào)控的一大特點為，不論開發(fā)商還是中介行業(yè)，都在遭遇前所未有的行業(yè)整頓，而這是中介關(guān)店潮初現(xiàn)的主要原因。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理了自3月17日以來，北京市住建委對中介行業(yè)的整頓方向。其中主要包括存異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為；隨后，北京市繼續(xù)重點查處違規(guī)代理“天價學(xué)區(qū)房”和商住樓等行為，發(fā)布虛假房源及價格信息，參與炒房、哄抬房價等違法違規(guī)行為。

　　3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。在這份公告中，北京市嚴(yán)格限制商業(yè)、辦公屬性的項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)為企業(yè)；對于已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1。名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；2。申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

　　值得注意的是，這份《公告》要求，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳規(guī)劃用途為商辦類的房屋可以用于居住，對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　有媒體報道，北京市住建委、市工商局、市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了鏈家網(wǎng)、我愛我家網(wǎng)、房天下網(wǎng)等15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站，對網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范要求，各網(wǎng)站必須在4月12日24時前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源。

　　針對違規(guī)房源信息情況，北京市住建委提出自查整改要求，要求各網(wǎng)站要對發(fā)布的房源信息進(jìn)行審查，于4月12日24時前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源，如包含“升值潛力無限”、“商住兩用”、“學(xué)區(qū)房”、“買一層送一層”、“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。同時，各網(wǎng)站嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定，發(fā)布房源必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司名義發(fā)布，不得以“獨立經(jīng)紀(jì)人”個人名義發(fā)布，必須撤下所有違規(guī)發(fā)布的房屋銷售、房屋租賃信息。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者翻閱這些房源發(fā)布網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房、商住兩用房均已不見蹤影。以中弘北京像素為例，該小區(qū)主要房屋類型為商住兩用房，目前在各大網(wǎng)站已悉數(shù)消失。另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪中弘北京像素小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊五六家中介門店目前都已關(guān)閉，一家名做恒洋地產(chǎn)的中介已經(jīng)改為便利店。

　　中介會否洗牌？

　　市場更關(guān)心的是，伴隨史上最嚴(yán)厲調(diào)控，中介行業(yè)會否因成交量下行而帶來調(diào)整？

　　鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，“3·17調(diào)控”政策出臺的7周時間里，鏈家成交量出現(xiàn)7連降，其中，4月第四周，鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%，鏈家整個4月共成交3145套，環(huán)比下降77%。目前，帶看水平僅為調(diào)控前高峰的38%。據(jù)統(tǒng)計，僅四月份一個月，鏈家成交數(shù)量就下降了七成。

　　另外，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年第18周(5月1日-5月7日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1798套，環(huán)比第17周下降60.8%，七日的網(wǎng)簽量分別為10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均網(wǎng)簽量不足300套。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，不少中介人士表示，自3月17日調(diào)控以來，他們還尚未有成交，目前工作主要以處理違約糾紛為主。不少中介從市場繁榮期忙碌的狀態(tài)恢復(fù)至清閑。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在走訪中朝陽北路一帶還發(fā)現(xiàn)，一些大型中介在中介費方面也有所松動。一家大型中介人員表示，“中介費他和同事們目前都是2.7%個點，但如果可以誠心要買，我可以幫忙申請打折。”據(jù)了解，這家中介曾經(jīng)在中介費折扣方面管理非常嚴(yán)格，幾乎沒有談判空間。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，中介公司目前出現(xiàn)了小部分關(guān)閉門店的現(xiàn)象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的開墻打洞，另外對違規(guī)代理商住項目及學(xué)區(qū)房的門店也有關(guān)停。這也體現(xiàn)了這一輪調(diào)控政策的力度。因調(diào)整期剛剛度過1個月，大規(guī)模行業(yè)關(guān)店現(xiàn)象還未出現(xiàn)。但嚴(yán)格執(zhí)行政策6-9個月后，不排除大規(guī)模關(guān)店的可能性。

　　另一位不愿意透露姓名的中介人士也表示，目前房地產(chǎn)市場的確低迷，可能會導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模萎縮，但不會短期內(nèi)驟然縮減。他認(rèn)為，當(dāng)前關(guān)店行為更多是行業(yè)整頓要求和優(yōu)化，不過，從較長周期來看，經(jīng)紀(jì)人行業(yè)會迎來洗牌。

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