三四線樓市“去庫存”仍艱難

　　自今年3月以來，數(shù)十個(gè)城市出臺(tái)了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策。值得注意的是，本輪出臺(tái)調(diào)控政策的城市不斷擴(kuò)容，從一二線城市擴(kuò)圍至環(huán)熱點(diǎn)城市的三四線城市，各項(xiàng)調(diào)控政策正不斷加碼。由于一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控已趨“頂配”，資本開始外溢，部分三四線城市的住宅市場已出現(xiàn)了明顯回暖跡象。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在熱點(diǎn)城市受政策壓抑之下，三四線城市或?qū)⒂瓉?ldquo;去庫存”的良機(jī)。而今年一季度的數(shù)據(jù)也佐證了這個(gè)觀點(diǎn)。2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。

　　現(xiàn)在問題來了，熱點(diǎn)城市都受到了房地產(chǎn)調(diào)控的影響，投資性需求開始向外溢出，那是否會(huì)有助于其他非熱點(diǎn)三四線城市的“去庫存”呢？對(duì)此，筆者認(rèn)為，針對(duì)部分三四線城市樓市的回緩，只是階段性的，無論從人口、財(cái)富和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來看，這種回暖很難長期持續(xù)，對(duì)于多數(shù)三四線城市來說，去庫存壓力仍然很大，需作持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。

　　第一，三四線城市居民購買力對(duì)房價(jià)上漲更為敏感。相較于一二線城市購房主體以投資客為主，三四線城市的主要購買力是當(dāng)?shù)鼐用?，?duì)房價(jià)上漲的敏感度很強(qiáng)，即使現(xiàn)在部分三四線城市出現(xiàn)火熱，也只是資本從一二線城市外溢到周邊的三四線城市，這種外溢現(xiàn)象不可持續(xù)，一旦熱點(diǎn)消退之后，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)又將冷卻下來。

　　第二，相對(duì)于一二線城市土地市場日趨緊張，地方政府供地明顯不足，而多數(shù)三四線城市的土地資源還很寬裕，土地價(jià)格難有上漲空間，如果當(dāng)?shù)卣砰_土地?zé)o限量供應(yīng)，不但使房價(jià)上漲不可持續(xù)，相反還會(huì)對(duì)進(jìn)一步加大庫存量。

　　第三，三四線城市的房價(jià)上漲，關(guān)鍵要看人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平等影響房價(jià)關(guān)鍵因素，而多數(shù)三四線城市居民收入增長有限、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口凈流入減少，出現(xiàn)了零增長或負(fù)增長。而像這樣的三四線城市，即使迎來短暫樓市熱銷，也是不可持續(xù)的。

　　目前對(duì)于三四線城市，樓市的調(diào)控決不會(huì)是統(tǒng)一執(zhí)行，而是因地施策。對(duì)于個(gè)別房價(jià)上漲過快的三四線城市，應(yīng)實(shí)行限購等手段控制房價(jià)，打擊投機(jī)性需求。而對(duì)于去庫存壓力大的城市要繼續(xù)加大實(shí)行力度。近期，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎(jiǎng)勵(lì)”政策就很是引人注目。

　　當(dāng)然，除了從供給端入手外，還要從需求端入手緩解部分三四線城市的“去庫存”壓力。比如控制新建住宅數(shù)量、改善住房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)，發(fā)展當(dāng)?shù)刈赓U市場，將更多的庫存房源轉(zhuǎn)化成“廉租房”、“保障房”等。

　　由于各地對(duì)一二線城市進(jìn)行了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控新政，一些投機(jī)資金又涌向了部分熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致這些城市也出現(xiàn)了樓市過熱問題。但是，這種資本外溢導(dǎo)致房地產(chǎn)回暖的現(xiàn)象是不可持續(xù)的。由于三四線城市的房價(jià)由當(dāng)?shù)厝丝诹魅?、居民購買力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等眾多因素決定，所以短暫的抄作不能代表未來三四線城市房地產(chǎn)庫存的壓力就此減輕了。

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