影響當(dāng)前房價的因素更多來自預(yù)期

　　2016年四季度以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)升級。特別是今年3月中旬后，以“限購”、“限貸”為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正全面升級到“限購”、“限貸”、“限商”、“限售”、“限價”這五大措施，調(diào)控政策之嚴(yán)厲前所未有，房地產(chǎn)市場交易急劇萎縮，住宅交易價格出現(xiàn)松動的可能性顯著上升。但房地產(chǎn)市場是否就此出現(xiàn)拐點，抑或是未來房價非理性上漲動力已經(jīng)完全消除，仍需密切觀察。雖然影響房價的因素很多，但在住宅供求基本平衡這一基本面下，筆者認(rèn)為，影響房價變動的主要因素可能更多來自房地產(chǎn)市場預(yù)期，而通過稅收工具影響房地產(chǎn)市場預(yù)期，進而建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，可能會是值得探索的方向。

　　當(dāng)前熱點城市高高在上的住房交易價格，無論是按照國際通用的房價收入比、住宅租售比指標(biāo)，還是住房絕對價格國內(nèi)外橫向比較，都已經(jīng)明顯偏離合理水平。房地產(chǎn)調(diào)控政策、流動性和利率等在內(nèi)的住宅不動產(chǎn)定價基礎(chǔ)條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無法合理支撐房價的大幅上漲，住宅市場出現(xiàn)非理性投機炒作氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開購房資格限制等行為，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險隱患。

　　事實上，就在本輪房價快速上漲前，2014年以來熱點城市房價出現(xiàn)了滯漲情況，部分城市價格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌。資金面緊張雖然可以解釋2008年四季度那一波房價回調(diào)，但很難解釋2014年那一波房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。2015年1~5月全國商品房銷售面積同比下降0.2%。2015年3季度以來，我國房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，資本市場劇烈動蕩導(dǎo)致金融市場出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”，熱點城市住宅不動產(chǎn)投資屬性得到金融市場廣泛認(rèn)同。2015年四季度到2016年國慶假期前的熱點城市住宅不動產(chǎn)高溫不退，與其說是刺激政策催化的結(jié)果，更不如說是市場信心的空前高漲。2016年國慶假期前后熱點城市出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但政策效應(yīng)僅僅持續(xù)半年。2017年年初，熱點城市房價又出現(xiàn)了高位明顯上漲的情況，環(huán)熱點城市周邊住宅價格出現(xiàn)了非理性炒作，最終引致了前所未有“五限”政策措施的出臺。不難看出，只要房價上漲預(yù)期不動搖，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控與市場交易行為之間蛛網(wǎng)博弈的可能性依然存在。

　　而穩(wěn)定樓市預(yù)期的關(guān)鍵在于降低住宅不動產(chǎn)投資屬性。資金面狀況、市場利率、地方政府樓市調(diào)控政策、社會輿論導(dǎo)向等，都會或多或少影響到房地產(chǎn)市場的預(yù)期，而房地產(chǎn)市場預(yù)期影響房地產(chǎn)交易行為的機理在于住宅不動產(chǎn)預(yù)期投資回報率與其他投資工具投資回報率的比較。如果住宅不動產(chǎn)投資回報率過高，則房價上漲預(yù)期強烈，市場交易行為趨向非理性狂熱，反過來又促使房價加速上漲。如果住宅不動產(chǎn)投資回報率較其他投資工具回報要低很多，則市場交易清淡，住宅供過于求，庫存壓力增大。而歷史投資的高回報，決定了“炒房慣性”具備堅實的社會基礎(chǔ)。個體決策雖然容易受到各種外部因素變化的影響，但歷史經(jīng)驗往往對未來行為存在預(yù)測性。

　　這些年來，為穩(wěn)定我國住房市場，國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，但市場一旦回穩(wěn)，投機投資炒作就“風(fēng)生水起”，嚴(yán)重?fù)p害到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行。無論是2016年熱點城市住房市場集體“躁動”，還是年初重慶“打飛的”炒房，抑或是海南冬季度假集中購房現(xiàn)象，很難說沒有受到“投資炒房”慣性的驅(qū)動。由于房屋持有環(huán)節(jié)成本過低，而現(xiàn)有金融約束又很難有效提升投資炒房成本，加上熱點城市對周邊富裕人群和資金的吸納能力，市場潛在炒房動力充足。而從國際上看，采取稅收杠桿工具降低炒房回報，是各國抑制投資投機性購房行為的普遍作法。在法國購房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導(dǎo)致住宅不動產(chǎn)投資長期不被國人認(rèn)可。韓國從2007年起對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。美國不動產(chǎn)稅收占其全部財產(chǎn)稅收入的80%。2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布外國買家額外征收15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。雖然稅收杠桿也難以從根本上杜絕炒房行為，已經(jīng)實施房產(chǎn)稅或利用稅收杠桿打擊外地買家的城市，也曾出現(xiàn)過房價上漲現(xiàn)象，但相關(guān)城市的房價漲幅明顯收窄，這說明稅收杠桿工具在降低炒房整體回報上是可行的。因此，選擇熱點小城市探索利用稅收工具抑制炒房行為，在風(fēng)險可控的前提下總結(jié)和積累試點經(jīng)驗，加快探索出臺我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀