前5月40城土地出讓金超百億 部分三四線城市土拍升溫

　　與往年不同的是，除去部分統(tǒng)計(jì)局每月公布房價(jià)漲跌的70個(gè)大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮(zhèn)江、漳州、佛山、衢州等12個(gè)三四線城市，也進(jìn)入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　2017年1-5月，全國土地出讓金超百億的城市出現(xiàn)了不少三四線城市的身影。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業(yè)到位資金等指標(biāo)的增速全面回落。這被認(rèn)為是始于銷售端的樓市，調(diào)控效果傳導(dǎo)至投資端，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期的一大標(biāo)志。

　　然而，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線城市的市場(chǎng)供給并不短缺，同時(shí)樓市成長性較弱，火熱當(dāng)中是否蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)，還有待觀察。

　　火熱的三四線

　　三四線城市的火熱程度，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)的淋漓盡致。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國共有40個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了超過100億人民幣的土地出讓收入。其中，與往年不同的是，除去部分統(tǒng)計(jì)局每月公布房價(jià)漲跌的70個(gè)大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮(zhèn)江、漳州、佛山、衢州等12個(gè)三四線城市，也進(jìn)入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　而從成交建設(shè)用地面積來看，不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積，在“百億俱樂部”中僅次于重慶，同時(shí)，在“百億俱樂部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市，也都進(jìn)入了出讓面積的前十。

　　此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，如果按照溢價(jià)率高低將這些“百億俱樂部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮(zhèn)江等7個(gè)城市，也均不屬于上述70個(gè)大中城市范疇。

　　實(shí)際上，隨著一二線城市土地資源越發(fā)緊張，為了維持規(guī)模增長，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)三四線城市，成為眾多開發(fā)商的共同選擇。部分過去鮮少涉足三四線城市的開發(fā)商，如龍湖、旭輝等，從2017年開始試水三四線城市的土地市場(chǎng)。

　　保利地產(chǎn)的公告顯示，該公司2016年“全年一二線城市拓展容積率面積超過 1600 萬平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

　　華夏幸福今年一季報(bào)顯示，盡管在固安、霸州、香河等環(huán)京熱點(diǎn)城市，華夏幸福均持有待開發(fā)土地，但其報(bào)告期內(nèi)儲(chǔ)存的17塊區(qū)域中，沒有一塊來自一二線城市。

　　對(duì)于開發(fā)商急于在三四線城市拿地的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先是一二線城市嚴(yán)控，開發(fā)商拿地難度空前加大；其次在于一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動(dòng)了部分三四線城市的當(dāng)?shù)匦星?，刺激了開發(fā)商拿地?zé)崆?；最后，?duì)于開發(fā)商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現(xiàn)，但由于庫存去化效果較好，企業(yè)拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風(fēng)險(xiǎn)低的三四線成為必然。

　　如何確定“優(yōu)質(zhì)”三四線？

　　市場(chǎng)火熱的背景下，什么樣的三四線城市屬于優(yōu)質(zhì)的、有投資價(jià)值的三四線城市，成為了市場(chǎng)各方主體關(guān)心的焦點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心此前曾通過對(duì)249個(gè)三四線城市從需求、供給、購買力和外部環(huán)境四個(gè)維度進(jìn)行定量分析，評(píng)價(jià)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景與價(jià)值。測(cè)算結(jié)果顯示，249個(gè)三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個(gè)城市得分位居前五。

　　報(bào)告認(rèn)為，這些城市主要具有以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，人口導(dǎo)入能力強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施投資和教育費(fèi)用高于平均水平，軟硬件環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；居民儲(chǔ)蓄和收入水平較高，增長穩(wěn)定；住宅成交量價(jià)水平相對(duì)較高，漲勢(shì)平穩(wěn)。

　　不過，本身發(fā)展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認(rèn)為同樣是重要影響因素。

　　張大偉認(rèn)為，盡管越來越多的開發(fā)商開始全國范圍內(nèi)布局三四線城市，但從數(shù)據(jù)上看，這些城市主要還是分布在環(huán)京、江浙滬等樓市調(diào)控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動(dòng)了一波行情上漲后，開發(fā)商才開始扎堆進(jìn)入。

　　長期關(guān)注佛山樓市的房王網(wǎng)主編布俊杰以佛山為例，告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當(dāng)?shù)馗?jìng)爭。今年1-5月，佛山的土地出讓金總額在所有非省會(huì)城市中僅次于蘇州，同時(shí)溢價(jià)率超過100%。

　　分析人士同時(shí)指出，對(duì)于一些并非處在調(diào)控帶的三四線城市，其土地市場(chǎng)的火熱則可能與整個(gè)樓市周期相關(guān)。

　　以徐州為例，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴(kuò)散的過程。這一過程帶動(dòng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格上漲，吸引了開發(fā)商進(jìn)入。同時(shí)，徐州作為發(fā)展較好的三線城市，在過去幾年間經(jīng)歷了一次中周期的樓市調(diào)整，土地出讓量比較小，自身需求被抑制，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，其市場(chǎng)向好趨勢(shì)明顯。

　　但三四線城市的承載能力仍然是專家擔(dān)心的焦點(diǎn)。張大偉將一二線城市與三四線城市的樓市比作“割韭菜”和“種豆芽”——韭菜割了一茬總能又長一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不會(huì)再有收獲，“三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)是在不斷累積疊加的”，他說。

　　不過，對(duì)永遠(yuǎn)處于土地饑渴狀態(tài)的開發(fā)商而言，這或許并不是難題。一位就職于某以積極布局三四線聞名業(yè)內(nèi)的龍頭開發(fā)商的高級(jí)分析人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，三四線城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很大空間，庫存問題更多是結(jié)構(gòu)問題，庫存的結(jié)構(gòu)調(diào)整成為了房企進(jìn)入的機(jī)遇，“三四線城市不缺房子，但是缺好房子”。

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