樓市在抑泡沫與去庫(kù)存雙軌并行

　　針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)較為復(fù)雜的房產(chǎn)形勢(shì)，決策層近期頻頻表態(tài)。6月23日銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在一次座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“落實(shí)差別化住房信貸政策，堅(jiān)持抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫”。26日，國(guó)務(wù)院副總理張高麗在對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)做出戰(zhàn)略部署時(shí)指出，“要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　近期中央高層一會(huì)兒對(duì)房地產(chǎn)降杠桿，一會(huì)兒又要去庫(kù)存，這看似矛盾的政策部署，事實(shí)并不沖突。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾究竟是去庫(kù)存，還是降泡沫，如果只說(shuō)一個(gè)都不會(huì)正確。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)是“東邊日出西邊雨”。“東邊日出”是指一二線城市房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，而“西邊雨”就是指部分三四線城市“去庫(kù)存”壓力較大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年5月末，我國(guó)商品房待售面積為66018萬(wàn)平方米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬(wàn)平方米，下降17.8%。而2016年全年，我國(guó)房地產(chǎn)總體庫(kù)存減少了3.2%，其中住宅庫(kù)存下降了11%。而上述統(tǒng)計(jì)局給出的庫(kù)存，僅是待售面積(竣工一年后沒(méi)有賣掉的房子面積)，并不包括已開(kāi)工未竣工的未銷售期房和待建面積等。對(duì)此，房產(chǎn)專家尖銳指出：從數(shù)據(jù)上來(lái)看，國(guó)內(nèi)三四線城市庫(kù)存量依然很大。對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。

　　相比于住宅去庫(kù)存，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力更大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末全國(guó)辦公樓待售面積高達(dá)3706萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15921萬(wàn)平方米。而2016年底，商業(yè)地產(chǎn)的整體庫(kù)存增加了一成左右。

　　一方面要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市可能積壓的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，則是廣大三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，即便是熱點(diǎn)城市，庫(kù)存量依然龐大。這看似矛盾的根源則是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。那么，我們?cè)撊绾?ldquo;因城施策”給三四線城市去庫(kù)存呢？

　　首先，將部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成住宅地產(chǎn)。對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存較大的城市，應(yīng)暫停項(xiàng)目批復(fù)。而對(duì)一些已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目能否改變項(xiàng)目性質(zhì)，新建成項(xiàng)目如何通過(guò)各種途徑來(lái)消化，都是庫(kù)存大的地方應(yīng)該去做的。此外，試行商改住，或改成其他用途房地產(chǎn)，仍是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的主要出路。

　　再者，三四線城市庫(kù)存雖多，但是危棚簡(jiǎn)屋也多，可以通過(guò)危棚簡(jiǎn)屋的改造，消化掉部分住宅地產(chǎn)的庫(kù)存。通過(guò)貨幣化安置，棚改也成為2015年以來(lái)三四線城市去庫(kù)存的重要手段。2016年棚改建設(shè)規(guī)模606萬(wàn)套，貨幣化安置占比48.5%，住宅去庫(kù)存規(guī)模約為2.5億平方米，占全國(guó)商品房住宅銷售面積的18.2%，據(jù)此可推算套均面積為85平米左右。

　　最后，將部分庫(kù)存房產(chǎn)轉(zhuǎn)換成保障房、廉租房，對(duì)城市低收入群體進(jìn)行托底。三四線城市去庫(kù)存壓力大，但是無(wú)力購(gòu)房弱勢(shì)群體數(shù)量也龐大。政府是不是可以將部分庫(kù)存房源轉(zhuǎn)換成保障房、廉租房，有償提供給低收入群體居住，這樣既減輕了房地產(chǎn)高庫(kù)存的壓力，又獲得了惠及民生的美譽(yù)，這也是一種不錯(cuò)的解決庫(kù)存壓力的途徑。

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