樓市調(diào)控顯效 熱點(diǎn)地區(qū)將延續(xù)降溫趨勢(shì)

　　“綜合考慮房貸利率變化以及樓市調(diào)控強(qiáng)度，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)地區(qū)樓市仍將延續(xù)降溫趨勢(shì)。”上海易居研究院研究員賴勤告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，國家統(tǒng)計(jì)局新公布的5月份70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比漲幅為0.8%，預(yù)計(jì)這一指標(biāo)將于今年11月份前后下拐，即房價(jià)環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，并且本輪房價(jià)下行的時(shí)間預(yù)計(jì)將比2014年更長。

　　新一輪樓市調(diào)控已過去整整三個(gè)月時(shí)間，綜合市場(chǎng)各方數(shù)據(jù)可以看到，樓市明顯降溫。

　　鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，以今年北京“317”調(diào)控為節(jié)點(diǎn)，截至目前，52個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)限貸政策，累計(jì)共出臺(tái)120項(xiàng)限購政策、162項(xiàng)限貸政策。不僅調(diào)控一二線城市，不少三四線城市也在調(diào)控范圍。不僅針對(duì)新房，同時(shí)也對(duì)二手房市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的管控；其中，15個(gè)城市對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。此外，30個(gè)城市及海南省實(shí)行“限售”政策限制房屋流通。

　　“本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高，手段更新，持續(xù)時(shí)間更長。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)稱，在政策密集調(diào)控之下，市場(chǎng)由3月份的高溫迅速進(jìn)入冰凍，成交量只有高位時(shí)期的三成左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，在新房市場(chǎng)方面，北上廣深四城總體成交量持續(xù)下滑，4月份環(huán)比下滑13.5%，5月份比3月份下滑21.2%，在這之中，北京和深圳的新房成交量持續(xù)在低位運(yùn)行；上海和廣州的新房市場(chǎng)變冷，新房成交量3月后下滑明顯。

　　二手房市場(chǎng)的降溫效果更佳明顯。北京“317”調(diào)控后北京鏈家百日成交量比調(diào)控前100天下降70%，前期堅(jiān)挺的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控百日來均價(jià)比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%，之前價(jià)格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過8%。5月份，上海鏈家二手房成交量環(huán)比下降25.6%，深圳鏈家二手房成交量繼4月環(huán)比下降23.1%后又環(huán)比下降9.5%，4月份廣州鏈家二手房成交量環(huán)比減少57.5%，5月環(huán)比減少17.5%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，整體來看，“限售”已成為本輪各地調(diào)控中的新思路，通過限售可以有效較低投機(jī)行為。預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多的城市將執(zhí)行落地這一舉措。

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　　3月加碼樓市調(diào)控百日記：結(jié)束高增長 政策仍從緊

　　從房價(jià)預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，下跌才剛剛開始，二季度成為全年的拐點(diǎn)。部分核心城市庫存去化周期出現(xiàn)指標(biāo)意義上“降價(jià)”信號(hào)，預(yù)計(jì)下半年過去兩年房價(jià)漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　自3月17日深化樓市調(diào)控以來，從交易數(shù)據(jù)上逐步可以反映出熱點(diǎn)一二線城市因調(diào)控發(fā)生的變化：網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整周期。

　　從整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下行，雖然三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅被拉動(dòng)下行。分析認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境仍然從緊，樓市調(diào)整才剛剛開始。

　　克而瑞CRIC發(fā)布的研究顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標(biāo)如開發(fā)投資額、土地購置面積超預(yù)期增長，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。商品房銷售雖然累計(jì)同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持近一年月均水平之上。這主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進(jìn)程大幅加速。然而二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項(xiàng)指標(biāo)開始回落，二季度成為全年的拐點(diǎn)。

　　結(jié)束高增長

　　深化調(diào)控百日后，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)束了高增長，并開始表現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)。

　　CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)近兩年新高。其增速在2015年降至1%的“冰點(diǎn)”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計(jì)增長9.3%。但在5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速較前值在今年首次下降，幅度達(dá)0.4個(gè)百分點(diǎn)，但這仍高于2016年7.2%的增速，整體投資熱情并未出現(xiàn)減退。單月開發(fā)投資額也保持在近一年月均水平上，環(huán)比上漲17%。

　　銷售增速也在持續(xù)回落。數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。前五月銷售面積、金額分別較2017年初下降7.4個(gè)和10.8個(gè)百分點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)下降22.2個(gè)和37.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　以調(diào)控態(tài)勢(shì)最為嚴(yán)厲的北京為例。春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)交易量和房價(jià)快速?zèng)_上歷史新高，但3月下半月隨著樓市調(diào)控的從嚴(yán)趨緊，二季度北京二手房市場(chǎng)交易量斷崖式下跌，房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)， 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。至此北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來連續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。

　　從歷史調(diào)控周期看，房價(jià)拐點(diǎn)通常滯后于交易量拐點(diǎn)。但從二季度數(shù)據(jù)看，房價(jià)也開始顯現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，如果從2017年上半年整體而言，北京二手住宅的成交價(jià)格環(huán)比2016年下半年仍有小幅增長，但在“3·17新政”出臺(tái)，北京二手房價(jià)在3-4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落。5月成交價(jià)環(huán)比下跌3.4%，6月再次環(huán)比下跌4.7%，跌幅有擴(kuò)大跡象，預(yù)示房價(jià)拐點(diǎn)的到來。

　　偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)還顯示，2015年3·30新政后，北京二手住宅價(jià)格基本是逐月增長，僅2015年7月和11月有小幅回落，今年5月份是歷時(shí)18個(gè)月以來北京二手房價(jià)的首次下跌。雖然房價(jià)同比仍在上漲，但同比漲幅在明顯縮小，且價(jià)格環(huán)比持續(xù)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　下半年或現(xiàn)實(shí)質(zhì)降價(jià)

　　“3·17”調(diào)控以來，房地產(chǎn)調(diào)控仍現(xiàn)高壓態(tài)勢(shì)。各地政策依然不斷出臺(tái)，近期西安、北京等城市再次持續(xù)加碼。

　　西安主要是加碼限售。調(diào)控要求稱，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn))起滿5年方可上市交易；在部分限定區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

　　北京近期則在供應(yīng)端“下功夫”。要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。截至3月底，北京市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)。

　　CRIC研究中心認(rèn)為，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對(duì)三四線城市；供給側(cè)、限價(jià)政策難有放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊，但整體要略好于上半年。因此該機(jī)構(gòu)指出，綜合供求因素來看，三季度乃至下半年銷售增速持續(xù)下滑為大概率事件，面積增速或降至10%以下；銷售金額增速也將在銷售結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響下繼續(xù)回落，下滑速度主要取決于三四線城市市場(chǎng)“火熱”的可持續(xù)性。目前實(shí)則不容樂觀，原因在于目前調(diào)控政策已蔓延至大部分三四線城市；多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且需求存在透支。

　　從房價(jià)預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，下跌才剛剛開始。

　　胡景暉表示，隨著交易量持續(xù)回落，2014年曾經(jīng)歷過北京二手房價(jià)下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)。由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年跌幅有可能超過10%。“三季度開始，我們將看到北京二手房價(jià)下跌的區(qū)域和跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，大部分一二線核心城市樓市已呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”特征：上半年核心一二線城市樓市成交(網(wǎng)簽)數(shù)據(jù)大幅下降，在供應(yīng)量沒有太多增加的情況下，市場(chǎng)去化周期有明顯回升，部分核心城市庫存去化周期出現(xiàn)指標(biāo)意義上“降價(jià)”信號(hào)。預(yù)計(jì)下半年過去兩年房價(jià)漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等。

　　他認(rèn)為，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)整的趨勢(shì)至少會(huì)延續(xù)到明年上半年。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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