樓市調(diào)控成效顯現(xiàn) 杠桿步入下降通道

　　樓市正步入降杠桿的通道之中。

　　記者經(jīng)多方面采訪獲悉，在量?jī)r(jià)齊跌之下，6月北京房貸市場(chǎng)成交量下滑15%左右，顯示樓市杠桿率正在下降。 與此同時(shí)，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對(duì)中小開發(fā)商而言，資金鏈進(jìn)一步繃緊。

　　6月北京二手房貸環(huán)比下跌15%左右

　　當(dāng)下樓市就一個(gè)關(guān)鍵字——“降”。除了量?jī)r(jià)齊降之外，樓市杠桿也步入了下降通道。

　　記者從地產(chǎn)金融服務(wù)中介偉嘉安捷獲悉，6月北京二手房貸款市場(chǎng)成交量環(huán)比上月再下跌15%左右。另?yè)?jù)了解，目前各家銀行貸款利率，尤其是二套房的貸款利率普遍上升20%，且各家銀行從批貸到放款的速度都比較慢。由此，除了少數(shù)具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房人群選擇全款支付之外，大部分普通購(gòu)房人則普遍處于觀望中。

　　“在經(jīng)歷幾個(gè)月連續(xù)下跌后，銀行貸款環(huán)境及購(gòu)房人貸款需求的收緊，使得成交量進(jìn)一步呈現(xiàn)‘冷卻’態(tài)勢(shì)，也由此導(dǎo)致整個(gè)房貸量下降。”偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)。

　　實(shí)際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營(yíng)業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)中已有體現(xiàn)。5月末北京個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降9.3個(gè)百分點(diǎn)、18.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，北京首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

　　“我預(yù)計(jì)整個(gè)6月份的相關(guān)數(shù)據(jù)，還會(huì)有更明顯的下降。”吳昊說(shuō)。她向上證報(bào)記者進(jìn)一步表示，北京房貸市場(chǎng)成交量的下滑主要取決于購(gòu)房人的心態(tài)。一方面，進(jìn)入6月份后，二手房網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，單周成交不過2000套左右，單日網(wǎng)簽成交量更是跌破500套，因此房貸市場(chǎng)的成交量也處在低位。另一方面，目前北京二手房市場(chǎng)“買方”依然占主導(dǎo)地位，在價(jià)格企穩(wěn)回落的態(tài)勢(shì)下，一部分買房人仍處在“觀望”的階段。

　　目前，“包括北京在內(nèi)的一線城市，均呈現(xiàn)出購(gòu)房人出手入市意愿降低的態(tài)勢(shì)。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，市場(chǎng)的‘低溫’將持續(xù)至下半年三四季度，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅回升。”吳昊說(shuō)。

　　調(diào)控仍在加碼樓市降杠桿路途遙遠(yuǎn)

　　今年上半年，樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，毫無(wú)松動(dòng)。就在6月底，北京市住建委發(fā)文敦促房地產(chǎn)企業(yè)加快新房入市，鄭州也出臺(tái)限價(jià)政策。并且，記者了解到，截至6月底，全國(guó)已經(jīng)有60個(gè)地級(jí)以上城市和31個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)全面調(diào)控。由此可以斷定，樓市降杠桿也會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。

　　記者注意到，今年4月，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測(cè)范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試。

　　事實(shí)上，“自去年8月份以來(lái)，針對(duì)房企的資金監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，房企融資渠道限制擴(kuò)散至私募資管，房企資金監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)。同時(shí)，中央還加強(qiáng)了對(duì)政府土地儲(chǔ)備相關(guān)的金融管理，在明確發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來(lái)源的同時(shí)，要求不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來(lái)源。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說(shuō)。

　　在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對(duì)中小開發(fā)商而言，資金鏈進(jìn)一步繃緊。“我們的融資成本還能控制在7%至8%，但是有些小房企日子就不好過了，有些公司的融資成本甚至超過10%。”重慶某大型開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者說(shuō)。

　　調(diào)控仍在加碼，樓市降杠桿路途遙遠(yuǎn)。“我們認(rèn)為金融體系主動(dòng)‘縮表’過程不可逆，去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)將維持很長(zhǎng)時(shí)間。”克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告說(shuō)。

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