樓市下行 房企分化加劇

　　多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了1-6月的銷售數(shù)據(jù)。在龍頭房企中，除碧桂園(02007)、龍湖地產(chǎn)(00960)和綠地集團尚未公布6月數(shù)據(jù)外，中國恒大(03333)、萬科企業(yè)(02202)等5家龍頭房企6月單月銷售額合計2702.7億元；上半年合計銷售額11480.67億元，同比增長50.6%。龍頭房企5月銷售額觸及今年以來的最低點，6月由于沖刺半年報業(yè)績，銷售業(yè)績明顯提升。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，15家龍頭房企6月單月銷售額環(huán)比增長52.6%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，大部分標桿房企完成了上半年的銷售目標。不過，在嚴格調(diào)控下，下半年房地產(chǎn)業(yè)的趨勢性下行難以避免，此前購入大量高價地且資金成本高的房企將面臨銷售和資金的壓力。

　　分析人士表示，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，區(qū)域市場出現(xiàn)明顯分化。一二線城市在嚴格的限購限貸政策下，樓市交易量迅速回落，但三四線城市交易量增長，使得重點在三四線城市布局的房企業(yè)績表現(xiàn)突出。此外，去年全國房地產(chǎn)市場銷售紅火，不少房企將年底的部分銷售額結(jié)轉(zhuǎn)至今年一季度，導(dǎo)致一季度銷售額大幅增長。就單月表現(xiàn)而言，5月房企銷售業(yè)績普遍創(chuàng)今年以來新低，部分公司銷售額環(huán)比下滑，但6月由于沖刺半年報業(yè)績，多家房企當月銷售額環(huán)比大幅增長。

　　雖然龍頭房企表現(xiàn)突出，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，今年難以再現(xiàn)去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化進一步加劇。多位上市房企高管表示，龍頭房企上半年業(yè)績增速居前主要是由于它們的土地及項目儲備豐富，不少項目在調(diào)控前已入市，項目價格也處于高位。

　　同時，眾多中小房企面臨銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇被兼并或退出市場。上半年，在北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的案例明顯增加，其中大多是中小房企，不少項目轉(zhuǎn)讓時還附帶債權(quán)。另一方面，萬科、融創(chuàng)中國、藍光發(fā)展、陽光城等多家上市房企加大對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)公司的收購力度。例如，近日萬科在董事會平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元，拿下廣州廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，其核心資產(chǎn)是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，規(guī)模化仍是未來發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)的市場容量一年也就10萬億元左右，如果未來3-5年出現(xiàn)2-3家規(guī)模上萬億元的房企、30家左右的千億元級房企，則其他房企在規(guī)模方面沒有優(yōu)勢。對于中小企業(yè)房企來說，要么被擠出市場，要么通過轉(zhuǎn)型做得“小而美”，以保有一席之地。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，房地產(chǎn)市場的增速將逐步放緩。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，較1-4月回落0.5個百分點，這是去年11月以來首次回落。同時，1-5月的土地購置面積同比增速較1-4月回落2.8個百分點；1-5月，商品房新開工同比增長9.5%，較1-4月回落1.6個百分點，而5月單月新開工面積增速環(huán)比回落4.9個百分點。

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