賣房賺錢越來越難 房企布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)漸入高潮

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤空間收縮的背景下，房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點(diǎn)。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地的產(chǎn)業(yè)價(jià)值、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風(fēng)口。
 

　　近年來，專業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福、天安數(shù)碼城年度平均利潤水平均能保持兩位數(shù)增長。以往以住宅開發(fā)見長保利、萬科和碧桂園等在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面也動(dòng)作頻密，所涉足的業(yè)務(wù)包括科技產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老和特色小鎮(zhèn)等。
 

　　顧名思義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和各領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，和傳統(tǒng)房企的開發(fā)方式相比，它有哪些特別的運(yùn)營方式？9月26日，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)，特邀房企企業(yè)家、核心高管、資本界人士等業(yè)內(nèi)嘉賓開啟一場(chǎng)萬眾矚目的價(jià)值盛宴。與此同時(shí)，《2017年中國城市價(jià)值白皮書》也將由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)袂中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的種種問題都將在白皮書中找到答案。
 

　　合作與并購潮起
 

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合，從單純的開發(fā)商向土地運(yùn)營商、城市運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、物業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，且注重高端產(chǎn)業(yè)鏈聚集。
 

　　相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“賣完走人”高周轉(zhuǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長期的投入，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，進(jìn)入門檻并不低。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手”。為了更好地駕馭這一門“技術(shù)活”，它們往往會(huì)選擇一個(gè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗(yàn)的伙伴進(jìn)行合作。例如，在華潤置地與中興網(wǎng)信進(jìn)行的合作中，雙方將以華潤置地豐富的行業(yè)資源以及中興網(wǎng)信在科技、通訊、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的影響力為基礎(chǔ)，致力從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、智慧物聯(lián)類項(xiàng)目入手，推動(dòng)未來城市原型體驗(yàn)中心的落地；試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團(tuán)，則是通過與在科技開發(fā)園區(qū)已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的啟迪控股成立合資公司來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
 

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來，通過收并購進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。這其中包括，首開20億入股億達(dá)中國布局京津冀，綠城陽光26.8億元拍得中投發(fā)展94%的股權(quán)等。
 

　　除了在國內(nèi)進(jìn)行合作，一些房企更將眼光放遠(yuǎn)至海外。2017年7月14日，物流地產(chǎn)巨頭普洛斯宣布接受中國財(cái)團(tuán)進(jìn)行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元（約116億美元），其中萬科集團(tuán)占股比例為21.4%，是大股東。
 

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展是一個(gè)相對(duì)專業(yè)和綜合的工作，選擇合作的方式能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并在合作的過程中促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路更為清晰。
 

　　“輕重并舉”的運(yùn)營模式
 

　　隨著房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓這一領(lǐng)域從藍(lán)海變成紅海，在這一背景下，包括張江高科，億達(dá)中國、啟迪協(xié)信和天安數(shù)碼城等，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要模式。
 

　　2016年，億達(dá)中國積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。今年上半年，億達(dá)中國委托運(yùn)營管理項(xiàng)目合計(jì)24個(gè)，委托運(yùn)營管理面積合計(jì)約286.6萬平方米。
 

　　關(guān)于未來對(duì)輕重資產(chǎn)的規(guī)模設(shè)想時(shí)，億達(dá)中國首席財(cái)務(wù)官馬蘭此前曾公開表示，“輕資產(chǎn)是作為重資產(chǎn)的先導(dǎo)，我們?nèi)サ揭粋€(gè)區(qū)域是想先做輕資產(chǎn)，等到客戶和政府對(duì)品牌認(rèn)可之后，會(huì)進(jìn)行重資產(chǎn)的投資。”
 

　　張江高科的轉(zhuǎn)型路徑則是通過向科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”轉(zhuǎn)型。張江高科逐漸改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主導(dǎo)的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型，尋求科技地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。（記者 吳抒穎）

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀