中央經(jīng)濟工作會議指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
剛剛離開我們的2017年，被一些房地產業(yè)界人士稱為“租賃元年”。這一年，國家層面上支持租房市場的政策持續(xù)出爐，各路資本搶灘長租公寓市場，眼花繚亂的金融產品創(chuàng)新隨之而來，集體土地建租賃房試點在更多人口凈流入的大中城市鋪開……租賃住房已經(jīng)成為房地產市場發(fā)展的新風口。進入2018年，多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，愈來愈清晰地展現(xiàn)在我們面前。
1、國有企業(yè) 進場爭當壓艙石
充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。
——建房〔2017〕153號
2017年12月25日，廣東省肇慶市住房租賃平臺房源落成暨人才公寓掛牌儀式在端州區(qū)星光禮譽小區(qū)舉行。首批120套房源屋內家電、沙發(fā)、床、廚具、網(wǎng)絡等生活設施配套一應俱全，只需拎包就可以入住，每套月租金在1800元～2700元之間，低于市場價。這是廣東省的國有住房租賃企業(yè)建鑫公司開發(fā)的項目。
2017年7月，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號，以下簡稱“153號文”），明確要求人口凈流入的大中城市，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，起到引領和帶動作用。
培育住房租賃市場的12個試點城市，在試點工作方案中均有依托現(xiàn)有國企組建市屬國有住房租賃公司的提法，有些還設定了量化目標。例如：杭州市提出，市級層面發(fā)展2家國企開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務，區(qū)級層面確定至少1家國企開展規(guī)?；》孔赓U試點。
比起新建住宅項目，住房租賃從融資、開發(fā)、運營，再到租后管理，是一個產業(yè)鏈長且復雜的行業(yè)。市面上主流的輕資產運營長租公寓，優(yōu)勢主要在后期管理，與之恰成對比的是，國有企業(yè)和國有資本的引領和帶動作用，主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)。例如：在北京，2017年首開集團與銀行等金融機構合作，獲得了1500億元的銀行授信額度，不僅用于支持其棚戶區(qū)改造、保障性住房、普通商品房和共有產權房項目，其中一部分也將投向自持租賃住房的建設。
此外，整合存量房源，參與搭建官方租賃平臺，是國企參與租房市場的又一重要路徑。例如：《南京市住房租賃試點工作方案》鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價格。廣東的建鑫公司已與佛山、肇慶等6個城市合作搭建官方租賃平臺，其對外尋找各類租賃合作、物業(yè)開發(fā)資源的公開宣傳資料顯示，其合作方式包括購買、租賃、合作開發(fā)、股權收購、個人物業(yè)委托租賃等，涉及物業(yè)類型既有普通商品房，也有公寓、辦公樓、酒店、城中村租賃住房、閑置廠房、工業(yè)用地、集體流轉用地等。
2、長租公寓 各路資本群雄逐鹿
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
——2017年中央經(jīng)濟工作會議
過去一年，長租公寓作為住房租賃市場迅速崛起的一員大將，放在整個房地產領域里也是最具話題性的業(yè)態(tài)之一。
早在2010年，市場上已有面向青年人的服務型公寓，如魔方、青年匯等等。2016年，長租公寓的發(fā)展駛入快車道。這一年，全國流動人口總數(shù)達2.45億，占全國總人口的18%，新增畢業(yè)生765萬人，較6年前凈增100萬人；根據(jù)相關機構預測，2020年我國租賃市場規(guī)模預計將達到1.6萬億元，到2025年將增至2.9萬億元。
153號文鼓勵更多的主體進入租賃市場。出于對未來前景的預期，開發(fā)商、中介、連鎖酒店和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司等各類市場主體，紛紛匯聚在這條新賽道的起跑線上。除了萬科、自如、魔方等種子選手外，隨著2017年相關利好政策不斷，這份參賽名單還在不斷加長。
目前，長租公寓主流品牌集中分布在一線城市和部分核心二線城市，如北京、上海、深圳、南京、廈門等等。這些城市經(jīng)濟活力強，產業(yè)結構中第三產業(yè)發(fā)達，每年持續(xù)涌入大量的流動人口和大學畢業(yè)生，市場需求較為強勁。例如：萬科泊寓、世聯(lián)紅璞作為長租公寓領域的典型代表，2017年布局房間數(shù)量大約分別在15萬間和10萬間。
集中收房后統(tǒng)一裝修，再輔以增值服務，從中賺取租金的剪刀差，是目前市面上大多數(shù)長租公寓項目的主要盈利模式。這一模式運營方普遍并不擁有房屋產權，屬于輕資產運營，可以根據(jù)目標客戶群的價值取向定制年輕、時尚的主題風格，打造有特色的公共空間，如圖書室、餐廳、健身房和咖啡館，提供增值服務，例如保潔、維修、搬家、主題活動等等，用以增加客戶黏性。
而對于用自持物業(yè)地塊開發(fā)長租公寓，房地產企業(yè)則顯得比較謹慎。顯然，重金拿地后蓋好房子，再用于長租，屬于重資產模式，前期投入的大量資金，數(shù)十年才能收回，房企有所顧慮也可以理解。有房企考慮過與有實力的企業(yè)合作建房，建好后長租給后者的員工，但至今還沒有成型的案例，只停留在設想階段。
3、金融創(chuàng)新 供需兩端同時輸血
加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）。
——建房〔2017〕153號
2017年11月2日，兩個建行佛山市分行參與合作的租賃項目舉行奠基和揭牌儀式。其中一個是建行佛山市分行與佛山萬科聯(lián)合打造的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，屬于廣東省首例100%自持70年項目；另一個是建行首次與國有控股企業(yè)——佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項目。
在2017年的最后兩個月，四大國有銀行都對外宣布了與市級官方平臺或者國有企業(yè)在住房租賃領域的授信意向。其中，建行的動作最為搶眼。建行廣東省分行已與19個地市政府或政府部門達成26項住房租賃合作，與267家房地產企業(yè)達成戰(zhàn)略合作。“十三五”期間，建行廣東省分行將投入2000億元專項資金，聯(lián)合各大房企推出300萬套租賃房源。
顯然，對于正在加速度發(fā)展的租賃市場而言，金融機構的創(chuàng)新和配合非常關鍵。對開發(fā)企業(yè)的支持，將大大有利于緩解其投資回收時間過長的問題；對消費端的支持，可以增強大城市租房者的承受能力，增強租房意愿，擴大租房需求，熱點城市租賃需求的釋放有利于分流購房需求。這兩個層面的金融創(chuàng)新在2017年不勝枚舉，很多的新名詞，很多的“第一次”接踵而至。
2017年8月15日，首單租住領域消費分期類ABS產品自如房租計劃出爐，發(fā)行規(guī)模5億元，這是自如向租客推出的一款月付金融產品，允許對全年房租進行分期，底層資產為自如房租分期小額貸款。10月11日，首單權益型公寓類REITs（房地產信托投資基金）新派公寓權益型房托資產支持專項計劃獲批發(fā)行，發(fā)行金額2.7億元，此產品擬集合機構和個人投資者的資金投資于收益型物業(yè)，投資者以租金收入為主要投資收益。10月23日，總規(guī)模50億元的保利租賃住房REITs，在上海證券交易所審議通過。這是國內首單房企租賃住房REITs，這款產品采取儲架、分期發(fā)行機制，其底層物業(yè)資產以保利地產的自持租賃住房。
4、集體土地 建租賃房試點鋪開
通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。
——國土資發(fā)〔2017〕100號
2017年12月6日，北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)在正式開園兩周后，集中辦公區(qū)迎來第一批10家企業(yè)；小鎮(zhèn)在集體土地上建設的2772套公租房，專門面向海淀區(qū)創(chuàng)客配租。
類似的項目還有深圳的檸盟青年公寓。2017年12月27日，深業(yè)集團宣布其在深圳中心區(qū)福田區(qū)水圍村的項目“檸盟青年公寓”即將啟用。這是由福田區(qū)住建局與水圍股份公司支持的城中村農民房集中改造項目，主要是改為人才過渡性租賃住房。同時，福田區(qū)還與萬科合作了一個集體土地租賃房的物業(yè)托管項目，該區(qū)的玉田村將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，萬科對房屋的基礎設施、生活環(huán)境進行提升后，納入其長租公寓和社區(qū)商業(yè)的運營。
早在2011年，北京市就向國土資源部提出利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請。同年，國土資源部批準北京市開展試點工作，北京市成為全國第一個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。截至2016年年底，北京已經(jīng)啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等5個試點項目。中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)就是溫泉鎮(zhèn)試點的一部分。
自2017年8月國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知（國土資發(fā)〔2017〕100號）以來，在前幾年在京滬小試牛刀的基礎上，集體土地建租賃住房試點在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個城市鋪開。例如：北京計劃五年內再供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房；鄭州已初步在龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設立5個項目，開展項目試點。在待開發(fā)存量國有建設用地緊缺、人口凈流入量大的熱點城市，通過盤活集體土地，吸引區(qū)域內更多人才落戶，是大多數(shù)試點城市的思路。（夏硯生）
轉自：中國國土資源報
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