南京獲批全國首批住房租賃試點城市已有一年多，長租公寓在城市房屋租賃生態(tài)鏈中扮演怎樣的角色？房客和房東又面臨哪些新的問題？記者近日進(jìn)行了調(diào)查。
長租公寓，青年房客面前的“單選項”
盡管近年來南京市租賃住房的房源量在逐年遞增，但畢業(yè)后來寧工作的馮笑影仍感覺沒有多少變化。用馮笑影的話說，租房市場供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并未使租客獲得期待已久的租房主動權(quán)。
“其實不難發(fā)現(xiàn)，我們在網(wǎng)上能快速查到的新增房源，主要集中在長租公寓領(lǐng)域。”除長租房外，馮笑影也曾關(guān)注過個人房東、私人租房中介和短租公寓，但這些選項最終被一一否掉了。歸結(jié)原因，馮笑影坦言，“綜合衡量下來，大的中介平臺更加穩(wěn)當(dāng)，出了問題，至少還能找到他們。”
大學(xué)畢業(yè)后留寧工作的毛嘉運同樣在租房過程中“經(jīng)歷了一番周折”，并最終選擇搬入長租公寓成為一名“長租客”。毛嘉運曾認(rèn)為，免去中介費用，傳統(tǒng)房東與租客點對點的租賃方式對租客而言，花費的成本應(yīng)當(dāng)最低。“然而，現(xiàn)在看來事實并非如此。直接聯(lián)系個人房東租房，家電維修、租金收繳、續(xù)租簽約……幾乎每個環(huán)節(jié)都很耗時耗力。”
在大型中介平臺上尋求短租或申請政府公租房的年輕人為何同樣偏少？
“在南京，不論棉花公寓、蛋殼公寓，還是‘自如’等大型租房中介均沒有開通短租業(yè)務(wù)，而承運短租業(yè)務(wù)的平臺租金又均按天計算，價格高昂。擺在租客面前的選擇余地，自然大為減少。”毛嘉運說。與毛嘉運租房經(jīng)歷類似，考慮過申請公租房的劉元武感慨，公共租賃住房原本也是南京外來新就業(yè)群體理當(dāng)看重的選項之一，但因其申請渠道、審核答復(fù)周期，以及房源所在地段的局限性，令身邊不少人“望而卻步”。
房東妥協(xié)，助推長租公寓擴(kuò)張
“年輕房客對大型中介推出的長租公寓青睞有加并非偶然，有需求的同時還能有相應(yīng)的房源供給，也絕非巧合。”房東李楠在親歷了房屋出租方式的轉(zhuǎn)變后告訴記者，南京大型租房中介的長租公寓之所以供給充沛，不僅與資本跟進(jìn)有關(guān)，“也離不開各類中介收房過程中房東的‘配合’。”
李楠口中房東的“配合”，實質(zhì)是尋找租客過程中，房東向租房中介妥協(xié)的一種表現(xiàn)。“一開始我并沒選擇將房子交給中介全權(quán)打理，而是把房源信息掛在中介網(wǎng)站上，想借助大平臺的信譽(yù)，吸引客源。”事與愿違的是，房子在網(wǎng)站掛出三四個月后，租房者的身影卻未出現(xiàn)。而整個過程中，李楠還自掏腰包，專門按照自如長租公寓的風(fēng)格裝修了自己手中的毛坯房。
裝修風(fēng)格與租金較為相似的兩套房子，自己出租為何就“沒人要”？李楠告訴記者，在隨后與鏈家工作人員接觸，并最終委托對方全權(quán)打理房屋出租事宜的過程中，他發(fā)現(xiàn)租客對于網(wǎng)站房源信息的態(tài)度，往往停留在與心里預(yù)期和實物進(jìn)行比對的層面，“而與此同時，鏈家旗下的自如租房管家在帶租客看房的過程中，也基本不會挑選僅僅掛靠在網(wǎng)站上，實際卻并未委托中介對外承租的房源。”
對房東而言，基于大型中介機(jī)構(gòu)在協(xié)議中所做承諾，對房屋的改造和裝修完全免費且協(xié)議期滿后可恢復(fù)原樣，于是將籌備出租階段所需的裝修和家電配備，以及后續(xù)一系列與租客打交道的繁瑣事務(wù)移交中介，似乎也成了必然結(jié)局。
“雖然客觀上出租成本降了，租金沒少，后續(xù)管理過程中房東也更省心，但在出租方式與合同細(xì)節(jié)的擬定上，房東手里的自主權(quán)實際上縮水了。”正與“我愛我家”談房屋出租委托事宜的嚴(yán)仕余透露，委托大型租房中介招租，房東的選項一般只有長租。“唯一的選擇余地在于出租三年、五年，還是更久。”李楠遇到的情況同樣如此。
多點著手，健全完善租房市場
長租公寓迅速成為年輕人租房的主流選擇時，租房風(fēng)險也在“水漲船高”。
在“長租客”常輝看來，退租、換租和轉(zhuǎn)租，是租房風(fēng)險高發(fā)的三大地帶。今年2月在南京棉花公寓租房的常輝，直言7月辦理退租時“虧了2425元”。他告訴記者，決定退租時管家曾交代，若租客能自行將房屋轉(zhuǎn)租出去，租期未滿押金只扣200元；若交由管家代轉(zhuǎn)，押金會扣一半；而如果沒轉(zhuǎn)出手，押金則要全扣。常輝選擇了交由管家代轉(zhuǎn)，但隨后卻發(fā)現(xiàn)管家后續(xù)并未發(fā)布該房屋的轉(zhuǎn)租信息，“而是任由房屋閑置，最終卻告知我轉(zhuǎn)租不出，導(dǎo)致押金一分未退。”
伴隨大型租房中介手中租客基數(shù)與房源量的增加，融資擴(kuò)張也成為其拓展業(yè)務(wù)的常用手段。而在此過程中將融資背后的債務(wù)壓力轉(zhuǎn)嫁到租客和房東身上的風(fēng)險同樣不可小覷，“杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布破產(chǎn)，導(dǎo)致旗下長租公寓爆倉的事件，就是由該風(fēng)險引發(fā)的結(jié)局。”江蘇德本律師事務(wù)所律師高峰說。
高峰提醒，租客在簽訂租房合同前，一定要確定房源是否真實，個人或中介是否擁有房屋的出租權(quán)限。閱讀合約時，應(yīng)著重關(guān)注支付類型有哪些，中途退租、轉(zhuǎn)租、換租須承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。“從司法層面來看，進(jìn)一步完善現(xiàn)有房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)則同樣不可或缺。租賃合同模板最好由監(jiān)管部門擬定，以更好地保障合同的公平與公正。”高峰說。
省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長呂永剛認(rèn)為，在進(jìn)一步完善房屋租賃市場的監(jiān)管時，政府要進(jìn)一步把脈租房市場中各類型房源的占比情況，更加及時地收集房客和房東在房屋租賃過程中的各類訴求，“與此同時不妨手握更多保障性住房房源，通過完善保障性住房中公租房和廉租房的申請、分配和信息發(fā)布，使社會剛需群體在租房過程中，擁有更多的選擇。”
轉(zhuǎn)自：新華日報
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