一個(gè)被離職地產(chǎn)操盤(pán)手的16年：燕郊類城市就是賭場(chǎng)

　　一個(gè)“被離職”地產(chǎn)操盤(pán)手的16年：

　　加減杠桿的起落間 “燕郊類”城市就是賭場(chǎng)

　　2018年春日初至?xí)r，缺席陪伴孩子成長(zhǎng)，疏于照顧父母，背著一個(gè)夢(mèng)想奔走于多個(gè)鋼筋水泥樓盤(pán)之間，用17年努力工作的楊慶，恰逢不惑之年，引咎離職了。

　　當(dāng)他再次聽(tīng)到老板指責(zé)稱，“打折的房子你怎么還賣(mài)不出去”的時(shí)候，已經(jīng)身居千億房企一方諸侯的楊慶不想再用“市場(chǎng)下行期，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”等各種語(yǔ)言體系試圖解釋了，因?yàn)樗?，老板不想?tīng)，老板想要的只是銷控表上的房源編號(hào)被一道道劃掉，因?yàn)槟且馕吨呀?jīng)賣(mài)掉了，錢(qián)可以回到老板的口袋里了。

　　“落袋為安”，是行業(yè)動(dòng)蕩期時(shí)，每一個(gè)老板心頭那抹“急迫”。2018年，高桿杠運(yùn)營(yíng)累積多年的房地產(chǎn)行業(yè)，在去杠桿大勢(shì)下，進(jìn)入了“生死時(shí)期”。今年年初，在“裁員”年度大戲的大幕尚未拉開(kāi)之時(shí)，“身先行”的房企就已經(jīng)開(kāi)始“拍戲”了。

　　楊慶是今年第一波“被離職”的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。16年房地產(chǎn)奮斗史，在他眼中，最大的喜悅來(lái)自于女兒驕傲地跟同學(xué)們說(shuō)，“這是我爸爸蓋的樓”。

　　地產(chǎn)操盤(pán)手眼中的“加杠桿”

　　17年前的夏天，那個(gè)懷揣夢(mèng)想，剛剛大學(xué)畢業(yè)，背著一書(shū)包“未來(lái)”來(lái)到北京的少年楊慶，開(kāi)始了某政府掛職人員的人生首份“工作”。一年之后，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，楊慶進(jìn)入了一家房地產(chǎn)公司，給一位新任高級(jí)副總裁做秘書(shū)，自此開(kāi)始了“東跑西顛”的地產(chǎn)生涯。

　　從副總裁秘書(shū)到北京某項(xiàng)目的客服經(jīng)理、從銷售經(jīng)理到一方大員，楊慶僅用了6年時(shí)間。2006年，這家公司啟動(dòng)了全國(guó)化戰(zhàn)略。彼時(shí)，2006年-2010年，是早期有實(shí)力的房企全國(guó)化布局的啟動(dòng)和擴(kuò)張期，因?yàn)椋@一批房企在積累去香港上市的籌碼。

　　楊慶抓住了這一波機(jī)會(huì)。但他沒(méi)能來(lái)到更有潛力的城市。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員，到東北某個(gè)城市主導(dǎo)重量級(jí)項(xiàng)目。他回憶稱，當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特別差，銷售壓力非常大，去了不但要內(nèi)部負(fù)責(zé)人事，還要外部負(fù)責(zé)市場(chǎng)、營(yíng)銷和政府打交道。

　　慶幸的是，楊慶的心態(tài)比較好，再加上這本來(lái)就是他的家鄉(xiāng)，大學(xué)也是在這里讀的，甚至老婆也是這里遇見(jiàn)的。不得不說(shuō)，楊慶對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，最終也算達(dá)成所愿。

　　在他看來(lái)，操盤(pán)一個(gè)市場(chǎng)下行期的項(xiàng)目，是挑戰(zhàn)是壓力，但獲得的經(jīng)驗(yàn)，也是財(cái)富。楊慶認(rèn)為，在躺著賣(mài)房子的時(shí)代，房地產(chǎn)是沒(méi)有營(yíng)銷的，真正的營(yíng)銷能力要從競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中修煉而來(lái)。

　　值得關(guān)注的是，彼時(shí)，房企紛紛開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲(chǔ)備和全國(guó)化的品牌影響力，一批房企先后登陸資本市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。楊慶看的很明白，他認(rèn)為地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支，其本質(zhì)不是用現(xiàn)金流來(lái)推動(dòng)的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實(shí)都是配資。整個(gè)鏈條加起來(lái)，加杠桿的比例小一點(diǎn)的可能是1：6，高的甚至達(dá)到1：9。

　　三、四線城市的賭博式投資

　　加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅膀，迅速起飛。伴隨著這一波土地紅利機(jī)遇，楊慶的公司拿地王眼都不眨，楊慶也迅速?gòu)墓芾硪粋€(gè)項(xiàng)目，到一方“區(qū)首”，到城市公司總經(jīng)理，再到集團(tuán)總裁助理。在楊慶16年房地產(chǎn)奮斗史中，他曾目睹中國(guó)房地產(chǎn)商是如何利用從土地紅利到人口紅利，賺得“盆滿缽滿”得，也目睹了有些開(kāi)發(fā)商又是如何踩錯(cuò)調(diào)控節(jié)奏，導(dǎo)致多年喘不過(guò)氣，甚至遭到生死危機(jī)的。

　　2013年，楊慶再一次接下了“臨危受命”。這一次，他的擔(dān)子更重了。2011年，北京限購(gòu)，樓市一片哀鴻，在北京重倉(cāng)土地的房企一時(shí)間幾乎“團(tuán)滅”。無(wú)奈之下，有些開(kāi)發(fā)商在三、四線城市買(mǎi)了不少地，這些地很多都是協(xié)議買(mǎi)來(lái)的，有的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)受到了諸多阻礙，也有項(xiàng)目在沒(méi)上市時(shí)，就面臨著數(shù)億元虧損的定局，這是已經(jīng)算好的盤(pán)子，按著寫(xiě)好的劇本去完成，似乎就可以交差了。

　　但楊慶的不甘心，讓他拒絕了按照寫(xiě)好的劇本“演”。在他主導(dǎo)的幾個(gè)項(xiàng)目中，有一個(gè)項(xiàng)目就是要虧損數(shù)億元的“劇本項(xiàng)目”。“那一年春節(jié)回家前，我到處去見(jiàn)人，求指點(diǎn)迷津，整夜睡不著，想著如何破題“。楊慶表示，“某天夜里，靈光一現(xiàn)，我查找了這個(gè)城市10年的規(guī)劃，這讓我見(jiàn)到了一絲曙光。最終，項(xiàng)目按照新的城市規(guī)劃，改變了層高，利潤(rùn)一舉回正。”

　　多年之后，他尚能回憶起這份“破題”的喜悅。正如多年之后，他依然能清晰地記得，當(dāng)年他跟妻子帶著女兒開(kāi)車(chē)路過(guò)自己蓋的樓盤(pán)時(shí)，跟妻子閑談中稱，“這是我蓋的樓盤(pán)”，沒(méi)想到剛剛會(huì)說(shuō)話的女兒記住了，以后逢人便說(shuō)，爸爸蓋的樓很漂亮。

　　沒(méi)想到的是，三、四線城市是有些房企的“搖錢(qián)樹(shù)”，卻也是有些房企的“滑鐵盧”。2011年前后重倉(cāng)三、四線城市的房企，多數(shù)沒(méi)有等到2016年以來(lái)的火爆，甚至由于過(guò)多布局三、四線城市，嚴(yán)重拖垮企業(yè)前進(jìn)的腳步，個(gè)別在三、四線城市做高端改善項(xiàng)目的房企，更是曾一度陷入生死危機(jī)。

　　楊慶稱，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有句話稱，“四線城市叫火葬場(chǎng)”，像燕郊、海南這樣的投機(jī)市場(chǎng)城市叫賭場(chǎng)，加減杠桿的起落間，漲得快，降得更快，有去無(wú)回的也快。“我外甥剛畢業(yè)，家里給了200萬(wàn)元，然后他買(mǎi)了四套房，加了大量杠桿，現(xiàn)在都還不起了。”房地產(chǎn)泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢復(fù)不過(guò)來(lái)。

　　楊慶也沒(méi)有等到這些市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)來(lái)，打折的房子也賣(mài)不出去了。不惑之年，他離開(kāi)了“金融+杠桿”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，慶幸的是，他沒(méi)有像更多端著枸杞保溫杯的，選擇不多的中年人一樣，他找到了事業(yè)的第二個(gè)起點(diǎn)。

　　地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人離職的下一站

　　楊慶離開(kāi)后，沒(méi)有復(fù)制職業(yè)生涯路徑，沒(méi)有再次選擇進(jìn)入一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。他進(jìn)入了一家投資公司。

　　在他看來(lái)，去杠桿的政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響力。實(shí)際上，踩不對(duì)調(diào)控政策的點(diǎn)，已經(jīng)讓不少房企付出了慘重的代價(jià)。更重要的是，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里，賽道已不在。下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代，不再是開(kāi)發(fā)時(shí)代，而是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。

　　用楊慶的話說(shuō)，房地產(chǎn)的未來(lái)創(chuàng)新將來(lái)自于“地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)”，換句話說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時(shí)，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時(shí)候，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“金融+杠桿”是有危險(xiǎn)的，資本金可能都會(huì)被吃掉。在房地產(chǎn)接下來(lái)的周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營(yíng)+杠桿”的時(shí)代，考慮好退出機(jī)制，通過(guò)后端運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值，再退出換得收益。

　　現(xiàn)在的楊慶，組織了一個(gè)40人左右的團(tuán)隊(duì)，以房地產(chǎn)基金的方式對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行投資，其中大多是股權(quán)投資，甚至控股控盤(pán)。在他看來(lái)，中國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)基金公司的背景都是開(kāi)發(fā)商的附屬企業(yè)，資金多用于投資自身體系里的項(xiàng)目，甚至充當(dāng)這些開(kāi)發(fā)商變相表外融資的內(nèi)部輸血通道。

　　但在真正的不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強(qiáng)的企業(yè)較少，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)有，但都沒(méi)做起來(lái)，也不是特別大。目前，楊慶的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)握手好幾個(gè)投資項(xiàng)目，其母公司的業(yè)務(wù)管理規(guī)模也達(dá)到了800億元，能給其提供很好的增信背書(shū)。

　　楊慶稱，“邁出這一步，是挑戰(zhàn)，但也是我的機(jī)會(huì)”?；蛟S，這也是今年大量被離職的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的事業(yè)第二路徑。（文內(nèi)楊慶為化名）(記者 王麗新)

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