我國(guó)工業(yè)遺存空間資源高達(dá)30億平方米

　　目前我國(guó)工業(yè)遺存空間資源有30億平方米，工業(yè)旅游區(qū)、開放街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)是未來改造的三大方向。這是日前工業(yè)和信息化部下屬單位賽迪顧問聯(lián)合首創(chuàng)郎園、首鋼等8家單位在新華1949文化金融與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合發(fā)布的《2019中國(guó)工業(yè)遺存再利用路徑與典型案例白皮書》中透露出的信息。

　　工業(yè)遺存面臨四大發(fā)展機(jī)遇

　　賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心分析師王新紅在白皮書發(fā)布會(huì)上稱，工業(yè)遺存過去曾經(jīng)是一個(gè)廠區(qū)密集地區(qū)的一個(gè)普遍性建設(shè)難題，而現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)新興的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)。

　　目前，工業(yè)遺存面臨四大發(fā)展機(jī)遇。

　　一是新政策。從中央到地方，都對(duì)工業(yè)遺存再利用進(jìn)行鼓勵(lì)和大力支持。如工信部出臺(tái)了《國(guó)家工業(yè)遺產(chǎn)的實(shí)施辦法》，原國(guó)家旅游局出臺(tái)的關(guān)于工業(yè)旅游的政策，地方政府包括北京市、沈陽市等多個(gè)地方政府出臺(tái)了利用老舊廠房、加強(qiáng)老舊廠房實(shí)施意見的相關(guān)政策。

　　二是新機(jī)遇。在城市環(huán)境重塑和產(chǎn)業(yè)再重塑的機(jī)遇前，工業(yè)遺存也進(jìn)入一個(gè)有機(jī)更新的階段。

　　三是新內(nèi)容。戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)如新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等發(fā)展快速，這些新興產(chǎn)業(yè)需要新的承載空間來進(jìn)一步壯大。

　　四是新助力。去年全國(guó)首個(gè)勞動(dòng)廠房聯(lián)盟成立，作為行業(yè)的公益組織，旨在推進(jìn)老舊廠房改造事業(yè)向前發(fā)展。如，首發(fā)老工業(yè)廠區(qū)基于北京冬奧會(huì)的機(jī)遇，就變身為高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)。

　　工業(yè)遺存改造分步驟推進(jìn)

　　王新紅還表示，工業(yè)遺存的改造分為三個(gè)階段。

　　階段一是自然生產(chǎn)階段。當(dāng)時(shí)比較重視的是工業(yè)遺存地上物下面的土地價(jià)值資源，因此出現(xiàn)了很多項(xiàng)目被盲目地拆除或過度地改造。當(dāng)時(shí)的一個(gè)典型是北京手表廠改造為雙安商場(chǎng)。

　　階段二是認(rèn)識(shí)提高階段。此時(shí)，地上物的建筑價(jià)值、文化價(jià)值逐漸獲得了關(guān)注，這個(gè)階段出現(xiàn)了“789現(xiàn)象”。

　　階段三是規(guī)劃升級(jí)階段。從2014年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》開始，我國(guó)開始有意識(shí)地去科學(xué)規(guī)劃，分類管理、合理利用工業(yè)遺存。

　　“初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)工業(yè)遺存的空間資源大概有30億平方米，現(xiàn)在改造的方向分為三大塊：第一塊是工業(yè)旅游區(qū)，第二塊是開放街區(qū)，第三塊是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”王新紅說。

　　以工業(yè)旅游區(qū)為方向的工業(yè)遺存原來有一些礦區(qū)、酒莊或是特色工程，自身往往帶有特色景觀；開放街區(qū)項(xiàng)目本身的地理位置大多比較優(yōu)越，整體建筑風(fēng)格比較獨(dú)特；而其余很多勞動(dòng)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)用房都更多地轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　在規(guī)模功能層面，工業(yè)旅游區(qū)主要的功能是基于觀賞體驗(yàn)開展教育、培訓(xùn)等功能。而開放街區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有辦公功能，其不同點(diǎn)在于，開放街區(qū)更多的是展示辦公，很多是前面展示，后面辦公；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)更多的是側(cè)重研發(fā)辦公、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化等功能。

　　王新紅表示，三類模式中，工業(yè)旅游區(qū)的建設(shè)需要彰顯特色，反映其主題，同自然景觀旅游區(qū)相比，它更需要通過主題式的旅游體驗(yàn)來吸引游客。開放街區(qū)需要注意的是，要和周邊的環(huán)境相融合，注重開放性與整體效果。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的就是要符合其三個(gè)定位：符合所在城市的戰(zhàn)略定位，符合所在城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位，符合所在城市的空間規(guī)劃定位。

　　多層挑戰(zhàn)需正視

　　白皮書指出，當(dāng)前我國(guó)的工業(yè)遺存再利用面臨著多層面的挑戰(zhàn)。

　　首先在實(shí)踐層面，面臨著改造標(biāo)準(zhǔn)不完善的問題，很多工業(yè)遺存改造項(xiàng)目由于缺乏能夠指導(dǎo)實(shí)踐的詳細(xì)可操作的規(guī)范，很多項(xiàng)目在審批的時(shí)候，采取的是地方政府上會(huì)討論的形式，缺乏詳細(xì)的指導(dǎo)。

　　其次，土地變性困難。老廠房以前都是工業(yè)用地，為了符合新的需要，符合項(xiàng)目新的功能需要，需要變成商業(yè)、科研等其他性質(zhì)的用地，提高容積率。但這存在諸多困難。比如，需要補(bǔ)繳高額土地出讓金，為改造房帶來較大資金壓力；改造過程審批手續(xù)繁瑣，周期很長(zhǎng)；由于項(xiàng)目改建可能還會(huì)遇到安監(jiān)消防、企業(yè)注冊(cè)等一系列細(xì)節(jié)上的問題等。

　　再次，工業(yè)遺存再利用還面臨著定位雷同的問題。“我們統(tǒng)計(jì)了一下，現(xiàn)在大部分的工業(yè)遺存改造項(xiàng)目都定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此存在著千篇一律的現(xiàn)象。在文創(chuàng)園區(qū)里面，園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)也是比較激烈的。”王新紅說。

　　第四，投資效益不高。白皮書指出，工業(yè)遺存項(xiàng)目改造雖然避免了土地拆遷費(fèi)用，但前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用投入較大，老舊廠房“修舊如新”“修舊如舊”的改造裝修費(fèi)用有時(shí)甚至?xí)^新建同等面積的建安成本，改造后的項(xiàng)目多數(shù)屬于可租不可售的自持型項(xiàng)目，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。（記者 張偉）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)報(bào)

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