進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨空前的壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，自2015年以來(lái)，上市房企大量發(fā)行成本較低的公司債替換了部分高成本資金，但這些公司債中有些將在2018年到期，借債的企業(yè)需要通過(guò)借新債償還這些舊債。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負(fù)債達(dá)6.04萬(wàn)億元，同比增加了1.40萬(wàn)億元，增幅為23.21%。
即使是像萬(wàn)科那樣的龍頭房企，負(fù)債也在上升。財(cái)報(bào)顯示，截至去年三季度，萬(wàn)科A負(fù)債為8506.56億元，而前年三季度為6123.96億元，同比增加了2382.6億元，增幅為38.91%。
Wind數(shù)據(jù)還顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)近年來(lái)新高；而凈負(fù)債率則達(dá)到113.3%。其中，京投發(fā)展、泰禾集團(tuán)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)80%，高于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率。
同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，并且借貸資金平均周期為2年，因此，2018年房企資金到期集中兌付的壓力加大。
同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道正被全面“封堵”。銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。對(duì)此，相關(guān)人士透露，2018年整頓信托業(yè)將是銀監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)。
張宏偉表示，2018年除可以合規(guī)進(jìn)入的保障房領(lǐng)域外，今后打“擦邊球”進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托公司則將面臨嚴(yán)厲懲處。
“以北京為例，監(jiān)管層已經(jīng)明確要求嚴(yán)禁信托資金炒作租房市場(chǎng)。國(guó)家全力推進(jìn)租售并舉，信托機(jī)構(gòu)不能助長(zhǎng)加杠桿，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金支持一定要合規(guī)，通道或自主業(yè)務(wù)都不能變相為加杠桿提供支持。”
1月17日，信托首單罰單開(kāi)出。山東銀監(jiān)局公布的行政處罰信息公開(kāi)表顯示，山東省國(guó)際信托股份有限公司違規(guī)向不符合貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，部分政府融資平臺(tái)業(yè)務(wù)由地方政府變相提供擔(dān)保。山東銀監(jiān)局依據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條的規(guī)定，對(duì)該公司罰款40萬(wàn)元。
另外，絕大部分房企可依賴(lài)的現(xiàn)金流銷(xiāo)售回款在今年的情況并不樂(lè)觀(guān)。中原地產(chǎn)有關(guān)人士指出，2017年全國(guó)已有110多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)270多次調(diào)控政策，部分城市的調(diào)控已開(kāi)始影響到房企的銷(xiāo)售。2018年中小房企將全面面臨困境。
債務(wù)壓力空前，日趨嚴(yán)厲的監(jiān)管使得國(guó)內(nèi)的融資渠道被封堵，國(guó)內(nèi)房企紛紛“出海找錢(qián)”。有數(shù)據(jù)顯示，去年房企境外融資合計(jì)已達(dá)388．6億元，同比上漲了176%。這說(shuō)明在樓市調(diào)控的大趨勢(shì)下，房企越來(lái)越關(guān)注資金鏈的安全，在境內(nèi)融資收緊的情況下，海外融資越來(lái)越受到關(guān)注。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有多家房企發(fā)布海外融資計(jì)劃，累積額度超過(guò)了40億美元。
僅今年1月上旬，多家房企便已經(jīng)發(fā)布了美元融資計(jì)劃，其中包括泰禾、時(shí)代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、富力等企業(yè)。
1月9日，時(shí)代地產(chǎn)宣布將發(fā)行本金總額5億美元的票據(jù)，年息為6.25%。同天，龍湖地產(chǎn)宣布成功發(fā)行共8億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中包括3億美元5.25年期票據(jù)和5億美元10年期票據(jù)。據(jù)悉，票據(jù)發(fā)行所得凈額約為4.92億美元，時(shí)代地產(chǎn)擬將其用作若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般性營(yíng)運(yùn)。1月10日，碧桂園宣布發(fā)行2.5億美元2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及6億美元2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。24日，世茂房地產(chǎn)發(fā)行了5億美元2025年到期的5.20%優(yōu)先票據(jù)。同日，旭輝控股3億美元2023年到期的優(yōu)先票據(jù)上市交易。
可以看出，雖然海外融資可保證資金鏈的安全，但房企海外發(fā)債的票面利率相對(duì)較高也是一個(gè)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1月-11月108家房企的境外發(fā)債平均融資成本達(dá)6.72%，與2016年全年相比增加了1.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)發(fā)行的幾筆海外債券利率甚至超過(guò)了9%。相比于2016年，2017年房企的融資成本明顯上行。
招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企“被迫”發(fā)債的格局預(yù)計(jì)將維持，境外發(fā)債將會(huì)延續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。（張曉玲 梁倩）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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