2018年1月份，眾多房企依然顯示出較強(qiáng)的增長勢頭。在已公布首月銷售額的開發(fā)商中，多數(shù)開發(fā)商刷新了同期歷史記錄，銷售額創(chuàng)下新高。對此分析顯示，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，尤其是面臨管理層建立調(diào)控長效機(jī)制以及行業(yè)持續(xù)下行的背景下，渴望持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的房企，今年依然面臨巨大的銷售壓力。新年伊始，房企搶開局的思路十分明顯，“開門紅”也顯示出2018年房企規(guī)模競爭依舊激烈。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 首月房企業(yè)績高開
中原地產(chǎn)研究中心對于已公布2018年1月的房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的28家企業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，顯示這28家企業(yè)合計(jì)2018年1月銷售額高達(dá)4131億元，同比上漲幅度高達(dá)65%。從整體上看，除個(gè)別企業(yè)以外，大部分企業(yè)均刷新了同期歷史記錄，銷售額創(chuàng)造新高。
從去年銷售額四強(qiáng)房企1月份的情況來看，去年榜首碧桂園發(fā)布的公告披露，該公司1月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約691.6億元，同比增長42.3%。在已發(fā)布業(yè)績房企中，仍舊排在榜首。緊隨其后的是萬科、恒大。其中，萬科在1月實(shí)現(xiàn)銷售金額679.8億元，同比增長41.27%；恒大地產(chǎn)在今年1月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約643.6億元，與上年同期相比增長73%。
此外，去年新晉四強(qiáng)房企，融創(chuàng)在1月份也表現(xiàn)積極，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額221.8億元，同比增長173%。融創(chuàng)也成為1月份業(yè)績增長幅度最大的開發(fā)商。
克而瑞發(fā)布的《2018年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》分析顯示，從業(yè)績增長的角度來看，去年排名前50強(qiáng)的大部分房企今年1月的業(yè)績相比2017年月均銷售的增幅都較高。其中中國金茂、東原、中梁、建發(fā)、濱江等房企表現(xiàn)較為突出。
去年業(yè)績四強(qiáng)之外，包括中國金茂、中海地產(chǎn)、新城發(fā)展、龍光地產(chǎn)、奧園地產(chǎn)、合景泰富、花樣年等多家企業(yè)在內(nèi)，不少房企1月份銷售額增長幅度均超過100%；世茂地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)等房企的增長幅度也接近100%。此外，保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等企業(yè)增長幅度也在80%左右。
“房地產(chǎn)市場在2018年依然活躍，雖然調(diào)控的一二線城市相對平穩(wěn)，但從全國看，支撐市場的三四線依然成交高位”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從市場角度來看，2018年1月房企銷售火爆，顯示出年初樓市需求依然集中，特別是從全國看，自住需求依然比例很高，從未來趨勢看，2018年漲幅逐漸平穩(wěn)，但預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場依然會(huì)維持長時(shí)間的高位。
從房企角度來看，年初業(yè)績上漲幅度大也與2017年銷售火爆后的銷售結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)。部分完成2017年任務(wù)的企業(yè)預(yù)留了部分銷售業(yè)績到2018年。但更主要原因是，追求規(guī)?；琅f是今年大部分房企的首要目標(biāo)，加快銷售節(jié)奏，積極去化是多數(shù)企業(yè)的常規(guī)舉措。“開門紅”也顯示出房企年內(nèi)的規(guī)?；偁帟?huì)進(jìn)一步加劇。
資料顯示，2017年全國商品房成交量增速雖有所放緩，但房企銷售規(guī)模依然創(chuàng)新高。其中，碧桂園、萬科、恒大沖進(jìn)5000億元大關(guān)，144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億元軍團(tuán)，比上一年增加大幅增加13家。
這個(gè)趨勢在2018年1月份仍在持續(xù)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月份全國銷售額榜單中，排名前20的房企占據(jù)TOP100房企銷售總額的64.2%，排名前50的銷售額近乎占據(jù)整個(gè)榜單銷售總額的87%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年在10萬億左右，如果未來3—5年出現(xiàn)2—3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，中小房企的生存空間將被擠占。因此不難理解中等級別的房企當(dāng)前將快速規(guī)?；醋銎髽I(yè)生死攸關(guān)的“王道”。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)?；瘜Ψ科蠖砸馕吨菀撰@得融資，而融資意味著企業(yè)仍可以保證發(fā)展速度，從而形成良性循環(huán)。因而從目前趨勢來看，房企將繼續(xù)延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，進(jìn)一步加快擴(kuò)張的步伐。
一手促銷一手拿地
1月份房企業(yè)績的增長或許正為各家房企確定年度以及未來的銷售目標(biāo)做出了背書。事實(shí)上，包括泰禾、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、融信等房企近來均提出了非常高的年度銷售目標(biāo)。
其中，房企中長期的目標(biāo)則更為可觀。旭輝地產(chǎn)提出五年目標(biāo)中表示，公司要在2021年銷售金額實(shí)現(xiàn)3000億；保利地產(chǎn)提出2020——2022年，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)5000億元規(guī)模；另一個(gè)龍頭企業(yè)綠地則計(jì)劃在2020年達(dá)到8000億元的規(guī)模；進(jìn)來上升勢頭猛烈的新城控股則將目標(biāo)確定在2020年實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額。
“伴隨著企業(yè)的封疆拓土，快速去化將是企業(yè)必選項(xiàng)。”一位樓市觀察人士指出，春節(jié)前各家房企的表現(xiàn)可以說是對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的回應(yīng)，一些企業(yè)在春節(jié)前已經(jīng)打出促銷優(yōu)惠各項(xiàng)措施。
其中，恒大地產(chǎn)的動(dòng)作最快。據(jù)了解，恒大地產(chǎn)在2月1日至2月28日期間，打出“返鄉(xiāng)置業(yè)促銷恒大全國樓盤享基礎(chǔ)優(yōu)惠88折”的優(yōu)惠措施。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，恒大率先促銷，是一種無形的廣告，有助于樓盤銷售。春節(jié)前后都是營銷淡季，本輪優(yōu)惠目的主要是企業(yè)希望借助返鄉(xiāng)置業(yè)潮來挖掘二三四線城市購房需求。某種程度上也顯示出，恒大在1月份取得單月銷售最高業(yè)績后，渴望在未來延續(xù)漲勢的心境。
有專家分析，促銷表明房企今年的銷售任務(wù)重，一二線調(diào)控繼續(xù)重磅，三四線銷售就非常關(guān)鍵。對于恒大等三四線為主的企業(yè)來說，每年都有這種慣例的促銷活動(dòng)。未來不排除其他房企跟進(jìn)，獲采取其他靈活的優(yōu)惠錯(cuò)失促進(jìn)銷售。
借助促銷加快去化節(jié)奏外，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的另一端則是在土地市場上進(jìn)一步快速擴(kuò)張。
事實(shí)上，房企規(guī)?；内厔輳钠髽I(yè)當(dāng)前的積極拿地態(tài)度也可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國標(biāo)桿房企拿地依然積極。數(shù)據(jù)顯示，拿地超過30億的房企已經(jīng)達(dá)到了20家，房企將延續(xù)2017年加快布局的思路拿地積極。
同策研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年1月房企拿地金額及面積榜單中，碧桂園再度揮金199.51億元，收儲(chǔ)681.44萬平米，奪得面積和金額雙冠寶座。與此同時(shí)，1月TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元，占全國土地成交金額的30.15%；TOP20上市房企土地成交建面2415.61萬平米，占全國土地成交建面的7.75%。
行業(yè)分析人士指出，開發(fā)商在投資城市的選擇上，去年一二線城市政策高壓與土地成本提升的影響下，三四線城市獲得了溢出效應(yīng)，開發(fā)商通過三四線城市尋求補(bǔ)倉。由此，也帶動(dòng)三、四線城市土地?zé)岫忍嵘?。但?dāng)前許多三、四線城市暫時(shí)不再面臨去庫存壓力，部分城市甚至在過熱過快發(fā)展下出現(xiàn)房價(jià)泡沫化趨勢。由此可以預(yù)計(jì)，2018年，三、四線樓市成交將進(jìn)一步分化，開發(fā)商進(jìn)入三四線城市將更審慎，土地市場整體表現(xiàn)也將出現(xiàn)一定回落。
此外，從1月三四線城市土地成交表現(xiàn)也可以看出，交易量同比依然漲幅明顯，環(huán)比則已經(jīng)出現(xiàn)下滑。并且，各線城市土地成交量環(huán)比均有不同程度下跌，而三四線城市跌勢更為顯著。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，1月三四線城市共計(jì)成交4331宗、建面22652.65萬平米、成交金額2093.25億元，環(huán)比均下跌，跌幅均在40%-50%之間，同比均增長，漲幅分別為28.59%、54.56%、86.44%。
張宏偉分析，年內(nèi)一二線城市具備較好拿地機(jī)會(huì)，也具備較好并購機(jī)會(huì)；此外，一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市拿地機(jī)會(huì)也相對看好，但其他三四線城市則不容樂觀。值得注意的是，一線城市、強(qiáng)二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因?yàn)橹苯诱信膾斐杀咎摺?/div>
對于企業(yè)而言，除了取得傳統(tǒng)住宅開發(fā)外，通過投資的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展“產(chǎn)城融合”，以及城市運(yùn)營項(xiàng)目等多元化發(fā)展，這也是現(xiàn)實(shí)行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大的路徑之一。此類土地的拿地更本不高，也為企業(yè)后續(xù)經(jīng)營減小了壓力。但此類項(xiàng)目經(jīng)營難度較大，企業(yè)在后續(xù)管理和運(yùn)營方面也面臨著更加專業(yè)性的考驗(yàn)。（董家聲）
轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)
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