民宿小鎮(zhèn)的十字路口：野蠻生長(zhǎng)過(guò)后，要去向何方(1)

　　消費(fèi)升級(jí)觀念影響下，新生代消費(fèi)者的80后、90后，乃至00后，他們?cè)诔鲂杏瓮鏁r(shí)，傾向于選擇個(gè)性、多樣的住宿產(chǎn)品，體驗(yàn)與酒店不一樣的感受。
 

　　這背后是中國(guó)人旅行方式的轉(zhuǎn)變，從隨團(tuán)觀光、休閑度假，到深度體驗(yàn)，更多新生代消費(fèi)者希望融入當(dāng)?shù)厣詈臀幕?，不再走馬觀燈地在各個(gè)風(fēng)景區(qū)“打卡”。
 

　　從漁村到民宿小鎮(zhèn)
 

　　深圳大鵬半島的漁村較場(chǎng)尾，就是這一變化的親歷者。
 

　　2003年，這座距離深圳1小時(shí)車(chē)程的漁村迎來(lái)第一批民宿客人。雖然當(dāng)時(shí)住的還只是民房，但它已成為深圳人在大小梅沙之外，周末度假、玩海的新去處。
 

　　截至2017年底，大鵬新區(qū)注冊(cè)登記民宿為1378家，聚集了深圳市95%、廣東省一半的民宿。分布在較場(chǎng)尾、大鵬古城、西沖、東沖、官湖、楊梅坑、新大和東山等海邊古村及景區(qū)。

　　較場(chǎng)尾民宿小鎮(zhèn)對(duì)面的大鵬古城
 

　　其中，較場(chǎng)尾被譽(yù)為“小鼓浪嶼”，已經(jīng)發(fā)展成可以媲美鼓浪嶼的民宿聚集地，而在十幾年前，這里還只是一座籍籍無(wú)名的漁村。
 

　　由于大鵬半島特殊的地理位置，農(nóng)村集體土地和山林被限制開(kāi)發(fā)，相比繁華的市區(qū)，這里可以說(shuō)是窮鄉(xiāng)僻壤，生活困難的村民不得已另尋生計(jì)。
 

　　但保存完好的生態(tài)環(huán)境，長(zhǎng)達(dá)133公里的海岸線(xiàn)，76%的森林覆蓋率，蜿蜒曲折的山海風(fēng)光，給了大鵬半島發(fā)展休閑度假游的底氣和潛力。
 

　　有經(jīng)營(yíng)頭腦的村民注意到逐年增長(zhǎng)的客流，開(kāi)始把自家民房出租給周末過(guò)來(lái)度假的游客，按日收費(fèi)。2008年大鵬半島有了第一家重新裝修設(shè)計(jì)過(guò)的民宿。

　　隨著大鵬半島保護(hù)和開(kāi)發(fā)行動(dòng)規(guī)劃獲批，以及深圳市唯一一個(gè)不考核GDP的生態(tài)功能區(qū)——大鵬新區(qū)掛牌，昔日漁村已步入發(fā)展民宿旅游產(chǎn)業(yè)的快車(chē)道。
 

　　“自己做民宿的村民，后來(lái)都轉(zhuǎn)手出去，自己經(jīng)營(yíng)的話(huà)，可能連租金都賺不回來(lái)。”大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)羅健強(qiáng)在接受新旅界(LvJieMedia)采訪(fǎng)時(shí)表示。
 

　　較場(chǎng)尾村民也早早搬離到附近村子，不在這里居住。目前，在大鵬新區(qū)經(jīng)營(yíng)民宿的，是來(lái)自全國(guó)各地喜愛(ài)民宿、愿意經(jīng)營(yíng)民宿，有想法的一群年輕人。
 

　　根據(jù)2016年12月底的數(shù)據(jù)：較場(chǎng)尾在營(yíng)民宿約375家，接待游客約90萬(wàn)人次，民宿餐飲等旅游收入突破5億元。
 

　　面對(duì)這樣的成績(jī)，羅健強(qiáng)滿(mǎn)懷信心地表示，“海邊民宿度假，要么去廈門(mén)鼓浪嶼，要么來(lái)深圳較場(chǎng)尾。”
 

　　他還強(qiáng)調(diào)，“鼓浪嶼高度商業(yè)化，已經(jīng)成為廈門(mén)城區(qū)的一部分，較場(chǎng)尾遠(yuǎn)離市區(qū)，是一個(gè)生態(tài)資源豐富，更適合休閑度假。”
 

　　但從知名度和客流量來(lái)看，我們必須承認(rèn)，較場(chǎng)尾還在追趕鼓浪嶼的路上。
 

　　不過(guò)可以確信的是，隨著國(guó)內(nèi)休閑度假市場(chǎng)不斷壯大，依托珠三角地區(qū)80%的客流貢獻(xiàn)，加之粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)的利好，較場(chǎng)尾民宿小鎮(zhèn)乃至整個(gè)大鵬新區(qū)民宿旅游產(chǎn)業(yè)將獲得更大發(fā)展機(jī)遇。
 

　　“后野蠻生長(zhǎng)時(shí)代”
 

　　不過(guò)，大鵬新區(qū)民宿總量目前已接近飽和，由于新區(qū)限制土地開(kāi)發(fā)，民房基本都被改造成民宿，新增建筑搞民宿已不可能。
 

　　民宿飽和后，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制開(kāi)始生效，資本泡沫被刺破。大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李超此前在接受媒體采訪(fǎng)曾提到，“新區(qū)民宿這一年淘汰率在10%以上。”

　　今年2月，人民日?qǐng)?bào)也報(bào)道稱(chēng)：大鵬新區(qū)民宿在5年間增加了10倍，住客卻沒(méi)有增加那么多，近兩年每年甚至下滑3%―5%。
 

　　客流量下滑帶來(lái)的連鎖反應(yīng)也表現(xiàn)在民宿增長(zhǎng)率上。根據(jù)深圳特區(qū)報(bào)的報(bào)道，大鵬新區(qū)2016年民宿增長(zhǎng)率為38%，而2017年僅為17%，大幅下降一半多。
 

　　報(bào)道還指出，“不僅增長(zhǎng)腳步放緩，連轉(zhuǎn)讓費(fèi)也從過(guò)去動(dòng)輒7位數(shù)下調(diào)到6位數(shù)有商量，連被民宿主吐槽‘海鮮價(jià)’的房租在這一年也幾乎沒(méi)有漲過(guò)。”
 

　　就此，羅健強(qiáng)回應(yīng)，除市場(chǎng)機(jī)制在起作用，十九大提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略后，全國(guó)各地正積極發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、田園綜合體項(xiàng)目，新增的民宿業(yè)態(tài)也分流了傳統(tǒng)民宿旅游目的地的客人。
 

　　根據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)民宿分會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年全國(guó)民宿增長(zhǎng)了4倍，由4萬(wàn)多家，增長(zhǎng)至近20萬(wàn)家;廣東省增長(zhǎng)了7倍，從2016年底的3000多家，躍升至2017年底的20000多家。
 

　　面對(duì)民宿供給市場(chǎng)開(kāi)閘放水，大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)也積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，通過(guò)設(shè)立準(zhǔn)入門(mén)檻，制定《大鵬新區(qū)民宿管理辦法》，與國(guó)際通標(biāo)公司合作推出國(guó)內(nèi)民宿SGS品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范當(dāng)?shù)孛袼藿?jīng)營(yíng)行為。
 

　　在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)監(jiān)管雙重作用下，民宿經(jīng)營(yíng)者也意識(shí)到，轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為民宿發(fā)展必由之路，必須升級(jí)改造現(xiàn)有產(chǎn)品和服務(wù)。“現(xiàn)在裝修下來(lái)，不再是一兩百萬(wàn)的投入，而是幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)。”羅健強(qiáng)說(shuō)。
 

　　針對(duì)經(jīng)營(yíng)者擔(dān)心短期收不回成本，又對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)沒(méi)有信心。羅健強(qiáng)希望能夠延長(zhǎng)目前普遍采用的5-8年租期，“要經(jīng)營(yíng)好一家民宿，至少需要10年以上時(shí)間，才能走向精品化、連鎖化。”
 

　　據(jù)悉，2017年，大鵬新區(qū)民宿年平均出租率約為30%，精品民宿可達(dá)45%。在羅健強(qiáng)看來(lái)，經(jīng)歷過(guò)野蠻生長(zhǎng)之后，大鵬新區(qū)民宿將企穩(wěn)回升，“我們將告別跑馬圈地時(shí)代，向追求產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量轉(zhuǎn)變。”
 

　　度假內(nèi)容過(guò)于單一
 

　　除升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)等硬件，發(fā)展民宿旅游產(chǎn)業(yè)，度假內(nèi)容也不可或缺。
 

　　較場(chǎng)尾無(wú)疑是國(guó)內(nèi)休閑度假市場(chǎng)崛起的受益者，一線(xiàn)城市對(duì)休閑度假的巨大需求盤(pán)活了這座原本與旅游無(wú)緣的漁村。
 

　　過(guò)去，住宿產(chǎn)品只承擔(dān)游客在旅行過(guò)程中的食宿功能。隨著旅行習(xí)慣變化，住宿產(chǎn)品也承擔(dān)起部分目的地功能，與周邊配套一起，提供“吃住行游購(gòu)?qiáng)?rdquo;一站式休閑度假服務(wù)。
 

　　得益于此，沒(méi)有山川形勝依托的目的地，借助良好的生態(tài)環(huán)境，也能發(fā)展休閑度假產(chǎn)品，較場(chǎng)尾民宿小鎮(zhèn)就是典型。與陽(yáng)朔、大理等依托熱門(mén)景區(qū)的民宿旅游目的地相比，較場(chǎng)尾周邊并沒(méi)有知名旅游景點(diǎn)。

　　深圳唯一一處全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——600年歷史的大鵬所城，加上東山古寺、大鵬半島國(guó)家地質(zhì)公園、133公里海岸線(xiàn)和54處沙灘，是較場(chǎng)尾發(fā)展民宿旅游的所有“家當(dāng)”。
 

　　但從馬蜂窩上的點(diǎn)評(píng)來(lái)看，最吸引游客的還是民宿本身。較場(chǎng)尾的民宿主打文藝小清新、小資風(fēng)，五顏六色的外墻和裝飾，吸引著游客駐足拍照。有游客在點(diǎn)評(píng)里直言：最大的特色就是民宿。
 

　　其休閑度假活動(dòng)也基本圍繞民宿展開(kāi)。羅健強(qiáng)自己也在較場(chǎng)尾經(jīng)營(yíng)一家民宿，他介紹說(shuō)，“民宿最重要的是有院子，有家的感覺(jué)，朋友、單位和學(xué)生聚會(huì)，大家在院子里喝酒、吃海鮮、唱歌、玩游戲，不一定要去哪。”
 

　　雖說(shuō)民宿本身也是度假目的地，但客房外的度假內(nèi)容也不可或缺。有經(jīng)營(yíng)者就在沙灘、海灣元素上做文章，開(kāi)發(fā)了游艇、帆船、舢板、沖浪、潛水等水上項(xiàng)目，以及密室逃脫等岸上項(xiàng)目，提供更多休閑度假選擇。

　　羅健強(qiáng)介紹，游客通過(guò)民宿老板預(yù)訂項(xiàng)目，或購(gòu)買(mǎi)二銷(xiāo)商品或服務(wù)(手信、共享按摩椅等)，可享受折扣，民宿老板也樂(lè)于向游客推介，以獲得回扣獎(jiǎng)勵(lì)。
 

　　不過(guò)他表示，“較場(chǎng)尾民宿的客房收入比例在全國(guó)是最高的，反觀麗江、大理，這些目的地民宿的二銷(xiāo)甚至超過(guò)了一銷(xiāo)(客房收入)。”
 

　　尷尬的數(shù)據(jù)揭露了較場(chǎng)尾民宿旅游產(chǎn)業(yè)層次低端、結(jié)構(gòu)單一的事實(shí)。
 

　　這與游客緊湊的時(shí)間安排有關(guān)，客人中午2點(diǎn)以后入住，第二天上午就要退房，沒(méi)有完整的一天去體驗(yàn)其它度假項(xiàng)目。
 

　　本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，度假時(shí)間由度假內(nèi)容決定。較場(chǎng)尾民宿小鎮(zhèn)及其周邊景點(diǎn)，花1-2天就能逛完，其旅游資源和度假內(nèi)容只能支撐起周邊游的市場(chǎng)定位。
 

　　走出客房融入當(dāng)?shù)?/strong>
 

　　目前，休閑度假市場(chǎng)帶給較場(chǎng)尾這類(lèi)民宿小鎮(zhèn)的紅利正在減弱，市場(chǎng)上同質(zhì)化嚴(yán)重的休閑度假產(chǎn)品已經(jīng)讓游客感到疲倦。
 

　　滿(mǎn)足了休閑度假需求之外，新生代消費(fèi)者開(kāi)始熱衷于融入目的地生活和文化，這類(lèi)深度體驗(yàn)的旅行方式，正在占據(jù)年輕消費(fèi)者的心智。
 

　　有不少度假住宿產(chǎn)品嘗試以“住”為核心，把目的地碎片化旅游資源串聯(lián)起來(lái)，形成客房之外的度假產(chǎn)品，帶領(lǐng)客人走出客房。比如說(shuō)民宿品牌瓦當(dāng)瓦舍的City Walking，Airbnb的Experience，東呈隱沫酒店設(shè)計(jì)的“沉浸在當(dāng)?shù)?rdquo;的度假活動(dòng)。這類(lèi)旅行方式對(duì)度假產(chǎn)品有更高要求，不只是房間，還有與之配套的度假內(nèi)容。
 

　　較場(chǎng)尾想要媲美鼓浪嶼，大鵬新區(qū)民宿旅游產(chǎn)業(yè)要想大發(fā)展，就必須進(jìn)一步完善周邊配套和產(chǎn)業(yè)支撐，開(kāi)發(fā)更多旅游項(xiàng)目，導(dǎo)入更多休閑度假內(nèi)容。
 

　　這幾年，我們也看到了大鵬新區(qū)在這上面的努力。
 

　　2011年新區(qū)掛牌之初，就把打造“國(guó)際游艇產(chǎn)業(yè)基地”列為發(fā)展目標(biāo)，著力把大鵬新區(qū)建設(shè)成國(guó)際戶(hù)外運(yùn)動(dòng)天堂。
 

　　2014年，大鵬新區(qū)開(kāi)始舉辦深圳大鵬新年馬拉松賽事，其賽事線(xiàn)路被譽(yù)為中國(guó)最美馬拉松賽道。
 

　　2016年10月，華僑城與大鵬新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資300億元，把大鵬古城建成世界文化遺產(chǎn)小鎮(zhèn)，并將大鵬半島打造成為世界級(jí)濱海生態(tài)旅游度假區(qū)。
 

　　2016年9月，由華大基因組建和運(yùn)營(yíng)的深圳國(guó)家基因庫(kù)落地大鵬新區(qū)，華大農(nóng)業(yè)集團(tuán)也一同在大鵬新區(qū)掛牌成立。
 

　　2017年，占地12萬(wàn)平米的玫瑰小鎮(zhèn)在大鵬新區(qū)一處廢棄工業(yè)區(qū)落成開(kāi)業(yè)，小鎮(zhèn)提供婚紗攝影、影視拍攝、婚禮慶典等服務(wù)，探索“婚慶+旅游”模式。
 

　　目前，大鵬新區(qū)已經(jīng)將旅游與生物、生命健康、海洋等三大產(chǎn)業(yè)列為未來(lái)產(chǎn)業(yè)。
 

　　一系列的產(chǎn)業(yè)支撐和文旅項(xiàng)目落地，構(gòu)成了大鵬新區(qū)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的軟實(shí)力，同時(shí)也是可以深度挖掘的旅游資源。
 

　　羅健強(qiáng)透露，未來(lái)還會(huì)有主題樂(lè)園落地?？梢哉f(shuō)，大鵬新區(qū)最不缺的就是旅游度假資源，關(guān)鍵在于如何整合現(xiàn)有資源，形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，打造目的地品牌。
 

　　但現(xiàn)在還沒(méi)有人能把這件事做好。羅健強(qiáng)在采訪(fǎng)最后也呼吁，“希望有旅行社能夠過(guò)來(lái)大鵬新區(qū)打包設(shè)計(jì)旅游線(xiàn)路產(chǎn)品，把碎片化的度假內(nèi)容，客人碎片化的時(shí)間串聯(lián)起來(lái)。”
 

　　對(duì)于廣東省民宿度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有更多的問(wèn)題值得探討。6月12-13日，由廣東省旅游局、廣東省人民政府金融工作辦公室主辦，廣東省旅游發(fā)展促進(jìn)中心、新旅界承辦的2018廣東旅游產(chǎn)業(yè)投融資對(duì)接會(huì)將在廣州保利洲際酒店舉辦。
 

　　其中，6月13日下午，多位酒店與非標(biāo)住宿領(lǐng)域的政府官員、學(xué)者專(zhuān)家以及企業(yè)大咖將共同出席“消費(fèi)升級(jí)下的新消費(fèi)體驗(yàn)·酒店與非標(biāo)住宿”的論壇，歡迎關(guān)注酒店與非標(biāo)住宿的業(yè)內(nèi)人士前往參加。搜索活動(dòng)行“2018廣東旅游產(chǎn)業(yè)投融資對(duì)接會(huì)”進(jìn)行報(bào)名。

 

　             　轉(zhuǎn)自：中華網(wǎng)

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