貝殼研究院：機(jī)構(gòu)化租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇，運(yùn)營(yíng)能力是核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　7月23日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)在海南舉行，今年論壇的主題為“潮平風(fēng)正：美好居住新航海”，而這樣的主題正預(yù)示著租賃作為中國(guó)居民居住新方式，所具有的美好前景，同時(shí)也預(yù)示著中國(guó)的住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷快速變遷的新階段。
 

　　為此，貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)布《2018中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《白皮書(shū)》)以期通過(guò)對(duì)租賃行業(yè)的發(fā)展梳理，讓從業(yè)者可以清晰全面地了解2018年眼下的市場(chǎng)風(fēng)向。此次《白皮書(shū)》指出，當(dāng)前租房市場(chǎng)中個(gè)人普租房源占大部，C2C服務(wù)模式為主流，但機(jī)構(gòu)化租賃房發(fā)展上升態(tài)勢(shì)迅猛，在解決居住難題方面將發(fā)揮重大作用。
 

　　格局初定，機(jī)構(gòu)化租賃服務(wù)主體競(jìng)爭(zhēng)加劇
 

　　對(duì)于中國(guó)的機(jī)構(gòu)化租賃服務(wù)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然起步較晚，但近年來(lái)隨著政策紅利一一落地，租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，其中以長(zhǎng)租公寓為代表的機(jī)構(gòu)化租賃服務(wù)市場(chǎng)的多種主體競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成。據(jù)《白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，除了早期創(chuàng)業(yè)系、中介系、房企系、酒店系在激烈競(jìng)爭(zhēng)外，近兩年國(guó)企系力量也開(kāi)始發(fā)力租賃機(jī)構(gòu)化服務(wù)市場(chǎng)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。
 

　　面對(duì)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，各方力量都在細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)加速擴(kuò)張，不斷追求行業(yè)話(huà)語(yǔ)權(quán)。目前，集中式公寓和分散式公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局已初步形成。

　　全國(guó)主要分散式品牌公寓房源數(shù)量(萬(wàn)間)
 

　　在分散式公寓服務(wù)領(lǐng)域，以自如、相寓等為代表的中介系占據(jù)重要位置，由于占據(jù)資金優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)，又具備開(kāi)發(fā)商合作資源和龐大的線(xiàn)下銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)等有利因素，中介系企業(yè)多會(huì)主攻分散式長(zhǎng)租公寓，以自如為例，2018年其在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)擁有60萬(wàn)間房源，企業(yè)估值達(dá)200億人民幣，牢牢占據(jù)著行業(yè)第一的位置。
 

　　而房企系運(yùn)營(yíng)商，由于掌握著大量資金和物業(yè)資源，基本都會(huì)選擇集中式長(zhǎng)租公寓，快速切人市場(chǎng)，目前在集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，除了門(mén)店數(shù)量排名第一的魔方公寓為創(chuàng)業(yè)系之外，位居二、三的泊寓和冠寓分屬于萬(wàn)科和龍湖量大房企開(kāi)發(fā)商，另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，已有超過(guò)30家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

　　四類(lèi)集中式公寓市占量對(duì)比(按門(mén)店數(shù)量統(tǒng)計(jì))
 

　　相比之下，創(chuàng)業(yè)系由于進(jìn)入市場(chǎng)較早，目前在集中式公寓市場(chǎng)中占據(jù)著63%的比例，雖然運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，但是由于資金和資源的劣勢(shì)，除幾家最早試水的頭部企業(yè)之外，更多的企業(yè)還居于著市場(chǎng)末端，經(jīng)營(yíng)著分散式的長(zhǎng)租公寓。
 

　　當(dāng)前機(jī)構(gòu)化租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各方力量盤(pán)踞，但不管是集中式公寓或是分散式公寓，都呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，行業(yè)資源在不斷流向規(guī)模更大、品牌價(jià)值更高的企業(yè)。在這種趨勢(shì)下，小型運(yùn)營(yíng)商企業(yè)生存空間將不斷縮小，行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻將會(huì)進(jìn)一步提高。
 

　　競(jìng)爭(zhēng)突圍，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是核心
 

　　面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以及相似的市場(chǎng)環(huán)境和政策背景，未來(lái)誰(shuí)能享有獨(dú)特的核心優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就將率先實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的快速增長(zhǎng)。而《白皮書(shū)》指出，住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心在運(yùn)營(yíng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，只有服務(wù)企業(yè)不斷提高運(yùn)營(yíng)能力和效率才是其提升競(jìng)爭(zhēng)力的根本。
 

　　當(dāng)前，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式主要分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式兩類(lèi)。各企業(yè)需根據(jù)資金實(shí)力、資源優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展目標(biāo)的制定，來(lái)選擇合適的運(yùn)營(yíng)模式，加強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
 

　　對(duì)于資源豐富、實(shí)力背景強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商機(jī)構(gòu)，可以選擇重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，雖然前期投入資金巨大，但是后期卻有著獲利空間大，盈利渠道多，運(yùn)營(yíng)效率高的優(yōu)勢(shì)，適合實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商系、國(guó)企系企業(yè)。
 

　　相比之下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式由于對(duì)前期資金投入要求不高，便于企業(yè)進(jìn)行快速的市場(chǎng)擴(kuò)張，因此吸引了一大批創(chuàng)業(yè)系和中介系企業(yè)專(zhuān)注于此類(lèi)方式的運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，該模式還可以細(xì)分為包租式和輕托管式兩類(lèi)，前者是目前國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓的主流模式，收入來(lái)源主要是租客租金;而后者以物業(yè)產(chǎn)權(quán)方支付的物業(yè)管理費(fèi)和租客服務(wù)費(fèi)為主要收入來(lái)源，運(yùn)營(yíng)成本較低，是對(duì)資產(chǎn)要求最輕的運(yùn)營(yíng)模式。
 

　　從《白皮書(shū)》的分析來(lái)看，無(wú)論選擇何種運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)效率的提高是根本。住房租賃行業(yè)作為關(guān)乎民生的服務(wù)業(yè)，高效的運(yùn)營(yíng)不僅可以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，擴(kuò)大盈利空間，更可以提升租戶(hù)的服務(wù)體驗(yàn)，從而吸引更多的用戶(hù)選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，形成經(jīng)營(yíng)的正向循環(huán)，所以重視運(yùn)營(yíng)是衡量行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心。
 

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)貿(mào)易網(wǎng)

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