降息超預(yù)期 5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn) 專業(yè)人士解讀

　　繼5月15日央行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)“首套房貸的利率下限”降息20個(gè)基點(diǎn)后，再次釋放重大利好！

　　20日上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)最新報(bào)3.70%，上次為3.70%；5年期報(bào)4.45%，上次為4.60%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本次降息超過預(yù)期，完全打破了2年來的慣例，把之前沒有釋放給5年期利率的降息空間，一下子補(bǔ)齊了。

　　降息超出預(yù)期

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為本次降息完全超出了預(yù)期。5年期LPR從4.60%降至4.45%，大幅下降了15個(gè)基點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期的4.55的水平，2020年疫情后，最多也就是10個(gè)點(diǎn)的下降。但需要注意的是，1年期LPRLPR為3.7%與上期持平，低于預(yù)期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。

　　5年期LPR大幅下降的原因：

　　1、4月18日央行23條紓困政策提出，“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，這是央行層面自 2017 年以來再次明確指向首付和貸款利率要求，為L(zhǎng)PR下降做了政策鋪墊。

　　2、近期總理會(huì)議上，明確挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措在5月份盡快出，彰顯了要為下半年經(jīng)濟(jì)重振，收復(fù)失地打好提前量，政策先發(fā)，希望下半年見效。

　　3、注意的是，這次1年期并未下降。主要原因在于，去年底對(duì)實(shí)體紓困力度很大，1年期LPR 2個(gè)月下降，降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。且定向紓困實(shí)體的資金接濟(jì)很頻繁，市場(chǎng)資金面很寬裕，國(guó)債利率、拆借利率已經(jīng)大幅下降。但同時(shí)，從4月份數(shù)據(jù)看，樓市下行非常明顯，甚至進(jìn)入了信心不斷下滑導(dǎo)向下的下跌循環(huán)，迫切需要對(duì)其“定向降息”。

　　4、某種程度上，目前出現(xiàn)了實(shí)體拖累地產(chǎn)的情況，即疫情擴(kuò)散、百姓收入下降、預(yù)期悲觀等實(shí)體層面因素導(dǎo)致地產(chǎn)下行；

　　5、另一方面，由于疫情持續(xù)，沖擊就業(yè)密集的服務(wù)行業(yè)，百姓收入下降，預(yù)期悲觀、信心不足，迫切需要降低購房成本。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次降息充分體現(xiàn)了，當(dāng)前降低資金成本的緊迫性和支持導(dǎo)向，對(duì)于各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常大的影響。

　　5年期LPR數(shù)據(jù)為4.45%，其具有三個(gè)重要的特征和意義：

　　1、此次調(diào)整是國(guó)務(wù)院總理云南會(huì)議后的首次降息。云南會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各地各部門要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出。這充分體現(xiàn)了貨幣政策在降低資金成本尤其是中長(zhǎng)期資金成本方面的決心。

　　2、此次調(diào)整是五年期LPR第三次調(diào)整，過去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月，同時(shí)此次下調(diào)幅度是最大的，即有15個(gè)基點(diǎn)。這充分體現(xiàn)了此次下調(diào)的力度和決心，也體現(xiàn)了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要導(dǎo)向。

　　3、此次下調(diào)也和國(guó)際市場(chǎng)的走向不一致，包括歐美等國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了加息。我國(guó)LPR的走向，充分說明貨幣政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，重心在于防范經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，也使得市場(chǎng)主體對(duì)于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。

　　警惕新一輪房?jī)r(jià)上漲

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次LPR的下調(diào)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響是積極重大的，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是重大的，主要表現(xiàn)在：

　　1、貨幣金融大環(huán)境的寬松，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生積極的重要影響，對(duì)于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款成本等都會(huì)產(chǎn)生積極的作用。

　　2、從實(shí)際操作中，對(duì)于購房者的購房成本顯然會(huì)形成積極的重要影響。此前央行已經(jīng)明確了“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的房貸定價(jià)思路，此次LPR下調(diào)，也將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下限。這也意味著，當(dāng)前全國(guó)20多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，類似4.2%的利率也完全是有可能的。

　　3、此次政策對(duì)于房企的融資等也會(huì)產(chǎn)生重要的影響，對(duì)于房企積極申請(qǐng)低成本的開發(fā)貸款等有積極作用，有助于房企中長(zhǎng)期融資成本和經(jīng)營(yíng)成本的降低。

　　李宇嘉認(rèn)為，降息提振需求端，為解決供給端問題創(chuàng)造條件。降息以降低月供，這是提振購房情緒的重要工具。從4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)銷售端大幅度下行，超出預(yù)期，拖累了開發(fā)商資金鏈，導(dǎo)致拿地、開工也大幅度下降，造成房地產(chǎn)全鏈條下行，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊繃，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的概率還比較大。這就導(dǎo)致供給端的沖擊繼續(xù)存在，解決民企開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的收并購，就難以進(jìn)展下去。因此，需求端回暖是突破的關(guān)鍵，5年期LPR大幅下行，就是要讓樓市需求端快速穩(wěn)定下來，為解決供給端沖擊(信用風(fēng)險(xiǎn)，收并購難以進(jìn)展、土地市場(chǎng)冷卻、開工不足)創(chuàng)造條件，避免供需相互惡化。

　　對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為，一般來講，降息是提振資產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)預(yù)期的最重要的工具。目前看，按揭進(jìn)入了新一輪降息周期?！?.15”央行降低按揭基準(zhǔn)利率后，目前已有20多個(gè)城市將首套房利率降至4.4%的底線上，相比上個(gè)月下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，200萬的按揭貸款能節(jié)約1500元左右的月供。這次LPR下降，意味著最低利率進(jìn)一步降至了4.25%，甚至低于歷史最低利率水平。進(jìn)一步改善需求端預(yù)期。

　　隨著疫情緩解，5月份抗疫打掃戰(zhàn)場(chǎng)。6月份，經(jīng)濟(jì)社會(huì)循環(huán)步入正軌，一攬子政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵(lì)樓市，央行降息等等，其疊加效應(yīng)將在下半年全面顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)和銷售的底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)，下半年將全面回升。

　　但同時(shí)，要注意政策疊加形成共振和滯后效應(yīng)，導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲。特別是供地、開工連續(xù)數(shù)月下滑，未來若供給端上不來，而需求端已經(jīng)比較熱了，資金面好轉(zhuǎn)，加杠桿重啟，房?jī)r(jià)快速反彈，這是需要防范的。

　　深圳中院研究中心認(rèn)為，五年期LPR下降15BP是LPR最大單次降幅。一方面是，目前經(jīng)濟(jì)與疫情壓力下，企業(yè)資金困難，急需政府為企業(yè)解決融資問題，降低融資成本，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)；另一方面，穩(wěn)增長(zhǎng)被擺在更重要位置，促進(jìn)房地產(chǎn)合理消費(fèi)成為政府的重要手段，各地不僅在限購/限貸/限售等政策層面放松，貸款利率也不斷下調(diào)，上周末央行強(qiáng)調(diào)差別化信貸政策，首套貸款利率下限不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，可見，貸款利率繼續(xù)下調(diào)也是符合政策走向。

　　利率下調(diào)，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇，雖然目前全國(guó)各地不斷松綁政策，但明顯的復(fù)蘇尚未到來，深圳尚未有政策出臺(tái)，市場(chǎng)仍處于底部，利率繼續(xù)下調(diào)，購房成本下降，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)從谷底反彈。但交易量要恢復(fù)至正常水平，還需其他調(diào)控政策的配合。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)·e公司

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