“因城施策”疊加顯效 房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)可期

　　今年以來，中央不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號，各地“因城施策”持續(xù)發(fā)力，從調(diào)整公積金貸款政策到降首付降利率，再到限購、限售等政策松綁，近期還出現(xiàn)了“房票”等創(chuàng)新方式，一系列購房支持政策和房地產(chǎn)紓困政策疊加的效果開始顯現(xiàn)，5月房地產(chǎn)各指標(biāo)環(huán)比均出現(xiàn)回升，房價降勢趨緩，二手房市場低位修復(fù)，市場量價及預(yù)期均有改善。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力。未來各地政策會更具針對性，在限購、限價、首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率、稅收等方面都有進(jìn)一步調(diào)整空間。

　　支持政策持續(xù)加力擴(kuò)圍

　　今年以來，多部門落實(shí)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥有序地糾偏房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)出臺。

　　其中，對樓市影響最大的房貸政策，從貸款發(fā)放提速、貸款利率下調(diào)，到公積金貸款額度提高和首付比例降低，再到非限購城市商貸首付比例降低，寬松力度從公積金端逐漸傳導(dǎo)至商貸端，首套房購房需求得到支持。隨著鄭州穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”的出臺，拉開了限購城市在商貸領(lǐng)域?qū)Ω纳菩孕枨笾С值男蚰?，更多城市開始放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，極大降低了改善性需求的購房門檻。

　　與此同時，限購、限售等限制性政策的松綁也從非熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到熱點(diǎn)城市。特別是4月29日中央政治局會議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來各地松綁政策呈現(xiàn)井噴之勢，形式也更加多樣。如長沙首提存量房出租不納入限購；武漢針對投親、多孩、非本地這三類家庭放松限購，同時解除郊區(qū)限購政策；珠海、唐山等地公積金貸款政策實(shí)行“一人購房全家?guī)汀?。另外，多地對二孩三孩家庭給予購房優(yōu)惠，包括可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購1套房、額外購房補(bǔ)貼、額外提高公積金貸款最高限額、契稅補(bǔ)貼等。近期，鄭州還提出“房票”購房不計入限購套數(shù)，并給獎勵和優(yōu)惠政策等。

　　不僅地方層面支持政策層出不窮，5月以來，中央層面政策力度也顯著加強(qiáng)，下調(diào)全國層面首套房貸利率下限，超預(yù)期下調(diào)五年期以上貸款市場報價利率15個基點(diǎn)。

　　這些措施有利于減輕居民家庭房貸負(fù)擔(dān)，也有利于促進(jìn)消費(fèi)、投資和宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。自5月23日國務(wù)院常務(wù)會議部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，在房地產(chǎn)方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來，多地將促進(jìn)住房消費(fèi)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要措施之一，并在一攬子實(shí)施方案中提出購房支持政策，其中，多地落實(shí)下調(diào)首套房貸利率下限，執(zhí)行4.25%的較低利率水平。

　　除了需求端的各類支持政策，在供給端的支持政策也在同步推進(jìn)。今年以來，為了有效防范化解風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央在房企融資、并購貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個層面頻頻釋放積極信號。近期，多家民營房企在信用保護(hù)工具的加持下成功發(fā)行公司債等，可見在監(jiān)管部門的大力支持下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善。

　　市場回穩(wěn)仍需政策助力

　　在一系列政策持續(xù)疊加下，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場在5月以后出現(xiàn)了一些積極信號。

　　從國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)來看，今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標(biāo)累計增速雖然仍同比下降，但從5月單月來看，各指標(biāo)環(huán)比均出現(xiàn)了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全國70城房價環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩。特別是新房價格下降城市個數(shù)減少，降幅收窄，其中，深圳環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，帶動一線城市新房價格整體環(huán)比漲幅擴(kuò)大。二線城市中，成都房價漲幅連續(xù)2個月全國第一。另外，南部沿海的廈門、桂林等城市二手房市場小幅回暖。

　　從更能反映市場真實(shí)情況的二手房市場來看，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%，二季度成交量比一季度增長約15%。同時，6月以來貝殼50城周度二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求變化的帶看量指數(shù)今年以來也在恢復(fù)上升，預(yù)示著未來交易將進(jìn)一步復(fù)蘇。

　　貝殼研究院認(rèn)為，今年上半年二手房市場低位修復(fù)，市場量價及預(yù)期均有改善。核心城市群的市場復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。不過，盡管5、6月份二手房市場出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇，但當(dāng)前市場成交量還處于較低的位置，價格上漲的預(yù)期仍然不強(qiáng)，市場信心不足。

　　“全國樓市仍在探底過程中，還難說目前已經(jīng)見底了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說，下半年全國樓市會筑底，很多指標(biāo)同比跌幅會收窄，成交量會略有反彈，房價跌幅可能進(jìn)一步收窄。

　　不過，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，市場觸底已是結(jié)論，但反彈尚早，磨底將是未來一段時間樓市的主旋律。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力。

　　在國海證券地產(chǎn)首席分析師夏磊看來，從政策松到市場穩(wěn)，第一階段是增加購房信心，第二階段是加上杠桿，形成直接的購買力。未來政策空間上，一是優(yōu)化過嚴(yán)限購措施，二是取消限價。她認(rèn)為，未來各地政策會更具針對性，如出臺與租賃政策結(jié)合的“出租換房票”、與生育政策結(jié)合的“多胎增房票”、與養(yǎng)老政策結(jié)合的“投親增房票”。甚至熱點(diǎn)城市對二手房市場定向降低社保要求，在滿足新市民購房需求的同時，堵上“打新?lián)u號獲利”的投機(jī)需求。

　　在金融政策方面，夏磊認(rèn)為，首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率都有調(diào)整空間。“目前，部分城市首套房認(rèn)定執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，部分熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍偏高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷?！彼f，另外，首套房貸利率下限各地沒有普遍執(zhí)行，一線城市等房貸利率仍較高，利率放松空間仍大。

　　此外，中國社科院發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書還建議，優(yōu)化住房交易增值稅和個人所得稅優(yōu)惠政策方面，更好地支持居民家庭通過低成本換購提升住房條件。合理設(shè)定非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制等。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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