“房住不炒”落腳于穩(wěn)調(diào)控--從藍(lán)皮書看2018年房地產(chǎn)發(fā)展方向

　　5月14日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）發(fā)布會(huì)在北京召開?！秷?bào)告》對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了展望，同時(shí)對(duì)一些城市房?jī)r(jià)上漲過快等問題提出分析建議。

（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）

　　樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主

　　展望2018年，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營(yíng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫存政策仍將并行不悖。

　　一方面，盡管熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)仍存在一定上漲壓力，需要維持現(xiàn)有政策調(diào)控力度不變，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。另一方面，由于三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，市場(chǎng)已經(jīng)被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　整體來看，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低點(diǎn)，市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。在供給側(cè)，一線和熱點(diǎn)二線城市為緩解庫存危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步提升，但限價(jià)政策很難有所放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊；在需求側(cè)，“房住不炒”的政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規(guī)模也會(huì)受到一定程度的限制。

　　2018年樓市調(diào)控政策“不放松”、企業(yè)融資受阻、開發(fā)貸款等收緊，將會(huì)對(duì)開發(fā)投資增速造成負(fù)面影響。2018年下半年開發(fā)投資額可能會(huì)延續(xù)2017年震蕩下跌的趨勢(shì)。受銷售回落影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格全年平穩(wěn)回落。

　　從城市層級(jí)來看，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底，而三四線城市調(diào)整將明顯滯后于一線城市。政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。其中，一線城市銷售面積將保持平穩(wěn)，上半年價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下滑，下半年有可能趨緩；二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，全年價(jià)格指數(shù)有可能進(jìn)一步回落；三四線城市在基本完成去庫存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。

　　稅收調(diào)節(jié)著眼于提高住房利用效率

　　《報(bào)告》分析認(rèn)為，征收“空置稅”既可以增加住房的持有成本，又可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房利用效率。

　　在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展中，企業(yè)機(jī)構(gòu)和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如占?jí)嘿Y金量龐大、管理維護(hù)效率低下等。目前住房市場(chǎng)的租賃價(jià)格與銷售價(jià)格失衡，即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機(jī)構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。

　　《報(bào)告》提出，與其勉強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)持有住房，還不如鼓勵(lì)愿意持有住房的個(gè)人出租房屋。對(duì)空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向。“空置稅”征收應(yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對(duì)象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

　　《報(bào)告》還認(rèn)為，對(duì)家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因?yàn)榧彝プ杂米》靠罩玫脑蚩赡苁嵌唐谠谕獾鼐幼?，如工作外派、探親訪友、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等，如果對(duì)家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會(huì)負(fù)面影響可能較大。

　　把握調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的統(tǒng)一與差異

　　關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，《報(bào)告》建議在2020年第七次全國(guó)人口普查的同時(shí)進(jìn)行全國(guó)城鄉(xiāng)房屋普查，以“人房關(guān)系”作為房地產(chǎn)調(diào)控的基準(zhǔn)線，在摸清家底的基礎(chǔ)上把握調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的統(tǒng)一與差異。

　　對(duì)此，《報(bào)告》提出短期調(diào)控措施和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制都需要對(duì)家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之，建議以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分：一戶家庭在全國(guó)城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的兩套及以下住房屬于家庭自用住房，三套及以上屬于非家庭自用住房；面積以當(dāng)?shù)厝司ㄖ娣e的兩倍作為標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)?shù)厝司ㄖ娣e兩倍及以下屬于家庭自用住房范圍。套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)使用，同時(shí)滿足“二（套）二（倍）”標(biāo)準(zhǔn)的為家庭自用住房，否則為非家庭自用住房。

　　《報(bào)告》認(rèn)為，將住宅限購等短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，將住宅限購政策長(zhǎng)期化、制度化,有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。建議以法律法規(guī)的形式確定這些內(nèi)容：在全國(guó)范圍內(nèi)，一戶居民家庭最多只能購買兩套住房；在全國(guó)范圍內(nèi)限購后，放開住房市場(chǎng)限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房，以形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，也可以將部分行之有效的短期調(diào)控措施作為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中的“熔斷機(jī)制”，只有達(dá)到一定條件才會(huì)使用，例如限售、限價(jià)等措施。

　　《報(bào)告》分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性進(jìn)行靈活調(diào)控。在土地供給方面，應(yīng)以當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模為依據(jù)增加居住用地供給：對(duì)于人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變?yōu)?ldquo;地隨人供”，以產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據(jù)，而不是將土地供給作為控制人口規(guī)模的手段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的城市，一方面提高居住用地在國(guó)有建設(shè)用地出讓中的比重，增加居住用地的增量供給；另一方面通過將閑置的工礦用地轉(zhuǎn)為居住用地、適度增加容積率等方式，增加居住用地和住宅的存量供給。

　　在金融信貸方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整整體金融信貸政策或局部金融信貸政策。整體金融信貸政策是指在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等。局部金融信貸政策是指在城市或區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)供求雙方的金融信貸條件。房地產(chǎn)供給方的金融信貸工具，主要包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物估值、貸款利率水平等的調(diào)整；房地產(chǎn)需求方的金融信貸工具，主要包括首付款比例、個(gè)人按揭貸款利率等的調(diào)整。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)，建議多考慮靈活使用局部的金融信貸政策調(diào)整工具。（李宗）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
 

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