經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中求進 房地產(chǎn)民生屬性有望回歸

　　近日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議確定，明年要抓好的重點工作包括，確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。其中提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得關(guān)注的是，本次中央經(jīng)濟工作會議還提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。事實上，較多業(yè)內(nèi)人士也認為未來租售并舉將成為房地產(chǎn)行業(yè)一大趨勢。

　　保障房地產(chǎn)的民生功能

　　值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)兩年未單獨提到房地產(chǎn)問題，此次會議將其放在了民生領(lǐng)域進行討論。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任、研究員王業(yè)強在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，將房地產(chǎn)放在民生領(lǐng)域提及，更加重視房地產(chǎn)的民生保障功能，淡化房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能，這與十八大以來中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控思路是保持一致的。從“房住不炒”的定位，到多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度設(shè)計，再到構(gòu)建住房市場體系和保障體系中將住房保障體系與市場體系并列，都體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)民生屬

　　性的重視。另一方面，當前中國經(jīng)濟面臨增長轉(zhuǎn)型，要堅持以人為本。要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，離不開民生改善，房地產(chǎn)作為最重要的民生內(nèi)容，必須轉(zhuǎn)換發(fā)展思路。

　　萬博新經(jīng)濟研究院副院長劉哲向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了需求高峰期，未來將從增量需求向存量需求過渡，對應(yīng)的房地產(chǎn)投資增速下行是一個長期趨勢。把房地產(chǎn)問題放入民生領(lǐng)域討論，符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，體現(xiàn)了讓房地產(chǎn)回歸居住屬性的需求，遵循了“房住不炒”的基本原則和政策導向。

　　與此同時，業(yè)內(nèi)專家表示，2019年中央經(jīng)濟工作會議再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)，雖然，近期出現(xiàn)了部分城市的政策微調(diào)，但是整體看基本原則依然沒有改變，中央遏制房價上漲的決心也沒有發(fā)生改變。此外，“房住不炒”也代表了未來樓市政策將會繼續(xù)打擊投機行為，保護真實的居住需求，未來的微調(diào)政策也將有利于剛需。

　　今年下半年以來，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，全國房價走勢趨于平穩(wěn)。到10月，隨著房企以價換量策略的實施，70城新房價格環(huán)比漲幅出現(xiàn)穩(wěn)中有落的局勢。二手房方面，今年11月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京二手房價格環(huán)比下降0.4%，連續(xù)5個月出現(xiàn)下滑。

　　國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬指出，11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。

　　對于明年房地產(chǎn)市場的走勢，王業(yè)強表示，當前一線城市的房價基本平穩(wěn)，2020年可以預(yù)期不會發(fā)生大的波動，但短期調(diào)控政策的邊際放松，有可能出現(xiàn)小幅增長?？梢灶A(yù)期，2020年房地產(chǎn)走勢仍舊維持平穩(wěn)態(tài)勢。但隨著中央關(guān)于城市更新、存量住房改造提升、老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房等相關(guān)政策落地，無疑將有利于房地產(chǎn)市場整體回暖。

　　與此同時，劉哲認為，2020年，房地產(chǎn)投資仍是中國經(jīng)濟最大的潛在風險。在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴的情況下，房地產(chǎn)銷售面積增速的變化短期是失真的，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，通過搶銷售、搶開工加快回籠資金，透支了房地產(chǎn)未來的銷售潛力，并不能準確反映當前房地產(chǎn)的真實的供給和需求關(guān)系。

　　“從趨勢來看，人口拐點已經(jīng)來臨、實際可支配收入有下降壓力、房屋的投資價值正在下降、人們對于房地產(chǎn)價格的預(yù)期偏謹慎，2020年房地產(chǎn)投資不排除有明顯下降的可能。”劉哲補充說道。

　　房產(chǎn)市場迎高質(zhì)量發(fā)展新挑戰(zhàn)

　　會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，王業(yè)強表示，首先，此次中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)提法中，再次重申“三穩(wěn)”的長效管理調(diào)控機制，說明促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。其次，城市更新、存量住房改造提升、老舊小區(qū)改造是民生改善和擴大內(nèi)需的結(jié)合點。隨著經(jīng)濟增長壓力的加大，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提下，積極推動城市更新改造將有可能成為改善民生、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的重點領(lǐng)域。最后，關(guān)于發(fā)展租賃市場的提法更加具體，直接指向租賃住房產(chǎn)品，增加租賃住房供給是發(fā)展租賃市場的關(guān)鍵。

　　“這次中央經(jīng)濟工作會議是中央著眼于當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外嚴峻形勢作出的一個重要戰(zhàn)略部署，是中國經(jīng)濟克服困難，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一項重要戰(zhàn)略措施。對于房地產(chǎn)市場來說，也是一個重大的機遇和挑戰(zhàn)。機遇在于城市更新，老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房，都將為房地產(chǎn)市場發(fā)展拓展新的發(fā)展空間，挑戰(zhàn)在于這些領(lǐng)域不同于傳統(tǒng)的增量房市場，面對多重利益主體，需要進一步深化改革，創(chuàng)新體制機制，尋求突破。”王業(yè)強進一步說道。

　　劉哲認為，高房價的現(xiàn)狀是在過去幾十年經(jīng)濟高速發(fā)展中逐步形成，控制房價也需要采取漸進式的措施，防止引發(fā)連鎖反應(yīng)，對經(jīng)濟產(chǎn)生過大的沖擊。限購限貸的宏觀調(diào)控，以及信貸和融資方面的控制，能夠通過調(diào)節(jié)需求，在一定程度上來抑制“炒房”，但房地產(chǎn)企業(yè)對于流動性要求非常高，高壓調(diào)控有可能會造成部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，進而帶來房地產(chǎn)投資和房價的大幅波動。2020年，在經(jīng)濟穩(wěn)中求進的大原則下，保持地價、房價和預(yù)期的穩(wěn)定，有利于引導房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”。在高質(zhì)量發(fā)展中，逐步解決過去高速增長遺留下來的歷史問題。(記者 寧婧)

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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