央企密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目：11月份轉(zhuǎn)讓量相當(dāng)于前10個(gè)月總和 背后有何深意？

　　最近央企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多。

　　據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有18個(gè)，相當(dāng)于今年前10個(gè)月的總和。其中：2月2個(gè)，3月2個(gè)，5月3個(gè)，7月1個(gè)，9月3個(gè)，10月7個(gè)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》查閱北京產(chǎn)權(quán)交易所看到，上述項(xiàng)目出資人都是央企，包括招商局、華僑城、中化集團(tuán)、中信集團(tuán)、中國(guó)電建、新興際華集團(tuán)等，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目均處于資不抵債。

　　實(shí)際上，自2019年5月以來，就有部分央企對(duì)旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括保利、中化、華僑城、中航工業(yè)、中國(guó)電建、中國(guó)通用技術(shù)、中國(guó)電子、國(guó)機(jī)、中國(guó)有色等。記者梳理發(fā)現(xiàn)，除保利、中化、華僑城外，其余多家央企并不在國(guó)資委確定的16家房地產(chǎn)主業(yè)央企名單之列。

　　“央企近期密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該有兩方面的考慮：一是出于落實(shí)三年改革行動(dòng)方案的需要；如把非主業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外轉(zhuǎn)讓，回收資本更好聚焦主業(yè)主責(zé)，或是加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)投資力度；二是為了完成2020年底負(fù)債率比2017年底降低兩個(gè)百分點(diǎn)改革目標(biāo)的需要；房地產(chǎn)項(xiàng)目是負(fù)債率較高的項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓可以對(duì)降負(fù)債做出較大貢獻(xiàn)。”11月28日，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)研究員劉興國(guó)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　同日，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉則告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這其實(shí)有兩方面原因，一方面表面上的確是房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力越來越大，特別是一些非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企，最近幾年一直在離開房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，從調(diào)控政策角度來說，有一些收緊，對(duì)于開發(fā)商也有一些影響。整體來看，央企退出房地產(chǎn)跟調(diào)控政策關(guān)聯(lián)度不大，主要還是一些常規(guī)性的舉措。

　　密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)

　　在18個(gè)地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，招商局、華僑城、中信、中航、中信、中化等旗下2個(gè)至3個(gè)不等。這些項(xiàng)目大多處于虧損狀態(tài)，有的已經(jīng)資不抵債，如招商局集團(tuán)旗下招商蛇口于11月2日和11月3日轉(zhuǎn)讓兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為深圳市太子灣商儲(chǔ)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、23800萬元債權(quán)，和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為109816.45萬元和260164萬元，均為虧損狀態(tài)。

　　同樣，華僑城集團(tuán)旗下華僑城也于11月3日和11月6日轉(zhuǎn)讓兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)和溫州華僑城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為197739.1699萬元和27054萬元，且均已資不抵債。

　　中化集團(tuán)旗下中國(guó)金茂更是先后3次轉(zhuǎn)讓子公司房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，11月4日掛牌轉(zhuǎn)讓青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4007.72萬元；11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為86609.97萬元；11月13日掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為52556萬元。這3家公司均為虧損狀態(tài)。

　　值得注意的是，與動(dòng)輒幾千萬甚至幾十億的轉(zhuǎn)讓底價(jià)相比，11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中有的底價(jià)不足50萬元，甚至僅要1萬元。如，11月9日掛牌轉(zhuǎn)讓的河北際華潤(rùn)澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)僅為1萬元，雖然仍盈利但已經(jīng)資不抵債。

　　背后有何深意？

　　一紙退房令，至今未竟全功。

　　此前，國(guó)家為了繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)，向多家央企發(fā)出了退房令，其中包括中石化，聯(lián)通等，再加上其他大大小小的央企，總共有78家。

　　“將非核心業(yè)務(wù)列入2020年改革攻堅(jiān)重點(diǎn)工作文件后，國(guó)家電網(wǎng)罕見就主輔分離公開表態(tài)：下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！边@一表述出現(xiàn)在國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站3月22日公布的《中共國(guó)家電網(wǎng)有限公司黨組關(guān)于十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》(以下簡(jiǎn)稱通報(bào))中。

　　該通報(bào)稱：“下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)?！贝送猓肮炯w企業(yè)深化改革實(shí)施方案獲國(guó)資委批復(fù)，制定工作意見加強(qiáng)對(duì)各單位工作指導(dǎo)，確保2020年6月全部完成。加強(qiáng)對(duì)賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場(chǎng)化賓館酒店改革模式。截至2019年底，33家未完成改革脫離的賓館酒店中，12家已完成關(guān)閉撤銷或脫離，其他21家正加快推進(jìn)整改?！?/p>

　　央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，也是國(guó)家調(diào)控的主要措施落地。

　　除“退房令”外，多家央企密集出讓項(xiàng)目背后，也與強(qiáng)化現(xiàn)金流、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。因?yàn)椋瑥霓D(zhuǎn)讓項(xiàng)目的權(quán)益及底價(jià)來看，不排除部分央企通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，回籠資金進(jìn)而改善現(xiàn)金流的可能，如河北際華潤(rùn)澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)僅為1萬元，標(biāo)的公司仍盈利但已資不抵債。

　　被問及央企密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，這與2009年央企退房有直接關(guān)系。對(duì)央企退房令以來的話，央企退房的效果一直不明顯，也與央企利潤(rùn)增長(zhǎng)下降，或者說利潤(rùn)虧損有關(guān)，可以通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)或者項(xiàng)目土地，來彌補(bǔ)央企虧損業(yè)績(jī)。還有融資新規(guī)收緊之下，融資壓力相對(duì)大，可能通過轉(zhuǎn)讓手頭上的一些資產(chǎn)，可以達(dá)到凈負(fù)債，或者達(dá)到融資的目的，對(duì)央企自身的發(fā)展是一件好事情，集中精力干好自己的主業(yè)。

　　需要說明的是，監(jiān)管部門對(duì)于國(guó)企負(fù)債率的要求越發(fā)明確。因此，“央企將放棄之前進(jìn)展不佳、預(yù)計(jì)效益不好的業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加?！眲⑴d國(guó)稱，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，這幾家企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。（楊仕?。?/p>

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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