樓市新政頻出,提振市場預(yù)期


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2023-09-14





“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)購房首付比例、下調(diào)存量首套住房貸款利率——


樓市新政頻出,提振市場預(yù)期


  不到一個(gè)月內(nèi),房地產(chǎn)市場迎來多項(xiàng)重磅新政:“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)購房首付款比例、下調(diào)存量首套住房貸款利率。


  政策帶動下,房地產(chǎn)市場、特別是一二線城市的樓市出現(xiàn)了哪些新變化?購房者如何看待?


  購房成本顯著降低


  最近,家住上海的于小成決定置換一套約100平方米的房子?!拔壹椰F(xiàn)在的房子已經(jīng)住了十幾年,原本今年初就有換房的打算,但是當(dāng)時(shí)首付款要七成,可以‘夠得著’的心儀樓盤偏少?!J(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺后,首付款降到了35%左右,是時(shí)候‘出手’了。”他說。


  所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”,是指居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。8月25日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”相關(guān)細(xì)則;8月30日,廣州、深圳先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策;9月1日,上海、北京相繼發(fā)布通知,明確執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北上廣深四大一線城市正式落地。


  “‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后,有改善性需求的購房者將成為直接受益群體。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,此前,房地產(chǎn)市場實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,部分存在置換需求的購房者由于名下有貸款記錄,被認(rèn)定為二套房,執(zhí)行更高要求的信貸政策?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后,能降低購房首付款等,實(shí)質(zhì)性降低了購房成本。


  除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,近期出臺落地的多項(xiàng)金融信貸政策,同樣旨在降低消費(fèi)者購房成本。


  8月31日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,對差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)主要有兩方面:一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。


  “各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限?!鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說。


  順應(yīng)供求關(guān)系重大變化


  樓市新政為何密集推出?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這與房地產(chǎn)市場的新變動密切相關(guān)。


  7月24日召開的中共中央政治局會議指出,要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


  “‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化’,這是中央對全國樓市走向所作的最新判斷。而近期出臺的系列樓市新政,正是基于這一重大變化?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認(rèn)為,前些年在樓市走熱階段,國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體處于供不應(yīng)求狀態(tài),推動房價(jià)上漲。近幾年,受多重因素影響,房地產(chǎn)市場一定程度轉(zhuǎn)向供大于求。各城市房產(chǎn)交易不再以增量為主,而是以存量房和舊房改造為主。住房制度也由過去的銷售為主轉(zhuǎn)向租購并舉。居民的剛性改善性住房需求,有待進(jìn)一步滿足。


  對于最新發(fā)布的住房信貸政策,央行有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求?!贝舜未媪孔》抠J款利率的下降,對借款人來說可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。


  在中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知后不久,9月7日,中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行四大銀行發(fā)布關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項(xiàng)的公告,明確將于9月25日起對存量首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。


  “通俗地說,存量首套房貸利率下降就是把房貸利率的計(jì)算公式做調(diào)整,每個(gè)月的月供根據(jù)調(diào)整后的新公式重新計(jì)算?!眹?yán)躍進(jìn)說,目前絕大多數(shù)購房者的房貸利率是按照“LPR+基點(diǎn)”的方式計(jì)算。此次存量房貸利率調(diào)整,就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。比如,在2019年10月前購房的,其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”,以當(dāng)時(shí)房貸利率為5.8%的購房者為例,按照新規(guī),其利率可以調(diào)整為目前的LPR+0基點(diǎn),即4.2%。如果以100萬元貸款本金30年期等額本息計(jì)算,其原本的總利息為111萬元,月供5868元。而下調(diào)房貸利率后的總利息為76萬元,月供4890元。


  多地樓市出現(xiàn)回暖勢頭


  目前,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地已超過10天。部分城市還因城施策,推出了購房補(bǔ)貼、取消住房限購等新政。樓市新政頻頻發(fā)力,市場表現(xiàn)如何?


  “國家層面出臺‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策后,北上廣深四個(gè)一線城市也已經(jīng)全面落實(shí)了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。從過去房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程看,北上廣深四個(gè)一線城市都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市,對周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市都有明顯的‘風(fēng)向標(biāo)’作用。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后,房地產(chǎn)市場的反響總體呈現(xiàn)積極態(tài)勢。有市場機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,從全國整體看,購房者的購房意愿約提升了15個(gè)百分點(diǎn),一線城市增幅可能更高。從政策實(shí)際落地來看,有剛需和改善性需求的購房者積極入市的跡象很明顯。


  “9月1日北京確認(rèn)實(shí)施‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策以來,我們門店負(fù)責(zé)區(qū)域的房屋掛牌量較之前有明顯增長?!北本┦谐枀^(qū)某房產(chǎn)中介公司門店經(jīng)理陳景告訴記者,一些房東本身也有置換需求,希望早點(diǎn)把原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)手,置換更好的房子。上個(gè)周末門店的線上咨詢量基本比9月前的周末翻番,這兩天中介帶看量也開始有明顯提升。


  在上海從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的徐冬冬也有同樣的感受:“我之前帶看的幾組客戶看房看了幾個(gè)月,都是有置換需求的購房群體?!J(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺后,有兩組客戶已經(jīng)簽約了,還有幾組客戶打算提高預(yù)算置換品質(zhì)更好的房子。”


  嚴(yán)躍進(jìn)分析,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地,有效降低了購房者入市成本,客觀上引導(dǎo)了市場預(yù)期向好發(fā)展,對于活躍和提振市場交易量有積極顯著的作用?!澳壳罢幱诜康禺a(chǎn)市場‘金九銀十’階段,上海的房企在推盤上積極性明顯增加,購房者的購房意愿和策略也更加清晰,可以說供需兩端都已釋放出積極信號?!彼f。


  “近期各項(xiàng)樓市新政出臺落地以來,包括北京、上海在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖跡象,說明一系列調(diào)控政策為穩(wěn)樓市打下了較好根基。伴隨相關(guān)金融政策落地實(shí)施,相信穩(wěn)樓市將迎來更好基礎(chǔ)?!壁w秀池說,“目前出臺的樓市新政主要聚焦購房條件、房貸等領(lǐng)域,從長期來看,要進(jìn)一步提振市場信心,仍需因城施策、有針對性地對房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整,降低購房者購房成本,更好滿足剛需和改善性住房需求?!?記者 廖睿靈)


  轉(zhuǎn)自:人民日報(bào)海外版

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