“十一”黃金周樓市呈分化態(tài)勢(shì)

　　從8月末至9月初，多城密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以持續(xù)提振樓市。政策頻出，又恰逢樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，這個(gè)“十一”黃金周的樓市很受關(guān)注。匯總各地情況看，“十一”黃金周期間，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)整的背景下活躍度有所提升。不過(guò)，城市之間的分化依然明顯。

　　對(duì)“十一”黃金周樓市的重點(diǎn)關(guān)注源于近期密集出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策相繼推出。8月底至9月初，四個(gè)一線(xiàn)城市紛紛宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。廣州成為調(diào)整限購(gòu)政策的首個(gè)一線(xiàn)城市，其他調(diào)控政策也紛紛在不同城市陸續(xù)落地。

　　今年“十一”黃金周，一些城市的樓市熱度較高，甚至出現(xiàn)了一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤(pán)力度和優(yōu)惠幅度，摩拳擦掌促銷(xiāo)售。一線(xiàn)城市中，廣州樓市表現(xiàn)更為突出，看房量和成交活躍度均有明顯回升，原因在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”“下調(diào)二套房首付比例”“優(yōu)化限購(gòu)”等多項(xiàng)政策密集出臺(tái)，全面支持剛需和改善性住房需求，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州市場(chǎng)黃金周期間網(wǎng)簽面積較2022年同期日均增加13.2%。

　　市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。城市內(nèi)部有分化，如廣州中心區(qū)域的核心板塊以及剛放開(kāi)限購(gòu)的番禺、黃埔等區(qū)域成交較好，周邊幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)則相對(duì)較為冷清。此外，武漢、蘇州、青島等城市市場(chǎng)熱度相對(duì)較高。寧德、東莞、梅州等城市成交量較去年“十一”黃金周有所增長(zhǎng)。但受到長(zhǎng)假期間出游和返鄉(xiāng)人數(shù)較多等因素影響，有相當(dāng)數(shù)量的城市樓市表現(xiàn)相對(duì)平淡。

　　這一個(gè)多月以來(lái)，在多輪房地產(chǎn)政策作用下，看房者增多，二手房掛牌量增加，表明在一些城市尚有不少購(gòu)房需求，潛力有待進(jìn)一步深挖。二手房掛牌量的增多表明置換需求正在釋放。

　　不過(guò)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，觀望情緒仍在彌漫，購(gòu)房者信心有待繼續(xù)恢復(fù)。很多銷(xiāo)售人員和中介服務(wù)人員都有這樣的感受，看房的人多，形成實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的人少，購(gòu)房者對(duì)政策優(yōu)化仍有期待。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是普遍心態(tài)，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，觀望者在判斷房?jī)r(jià)將出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，甚至已經(jīng)出現(xiàn)小幅漲價(jià)時(shí)匆忙出手購(gòu)房的情形更多。目前，各地和有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了很多降低購(gòu)房門(mén)檻、減少購(gòu)房資金壓力的政策，但購(gòu)房者仍然希望再等等再看看，看是否會(huì)有更多的優(yōu)惠政策出臺(tái)，以及價(jià)格是會(huì)漲還是會(huì)跌。

　　房?jī)r(jià)的漲跌與政策的確密切相關(guān)，但最終的決定因素還是市場(chǎng)供需狀況。政策會(huì)在一定程度上對(duì)供需起到調(diào)節(jié)作用。比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)之后，之前被認(rèn)定為買(mǎi)二套住宅的家庭重新認(rèn)定為具有首套資格，原本首付不夠不考慮買(mǎi)房，現(xiàn)在可以“上車(chē)”了。或者原本首付太高只能買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型，現(xiàn)在首付比例下降，可以在面積上增大一些。家庭收入也是決定購(gòu)房需求的一個(gè)重要因素。促進(jìn)住房消費(fèi)，要從穩(wěn)定就業(yè)，以及讓家庭收入更可持續(xù)和有穩(wěn)定預(yù)期入手。說(shuō)得通俗些，兜里有錢(qián)，才敢消費(fèi)，才會(huì)動(dòng)買(mǎi)房或者改善居住條件的心思。此外，讓更多人享有良好的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，減輕這些方面的后顧之憂(yōu)，也是提振住房等消費(fèi)的基礎(chǔ)因素。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇溫和緩慢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期，區(qū)別于過(guò)去一出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策就產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，進(jìn)而房?jī)r(jià)重新進(jìn)入快速上漲的軌道，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升速度相對(duì)緩慢。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已總體平衡，一些城市甚至供大于求。但我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大勢(shì)沒(méi)有變，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民對(duì)美好居住生活需求的持續(xù)提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊發(fā)展前景。隨著調(diào)整優(yōu)化政策措施陸續(xù)落地見(jiàn)效，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，未來(lái)房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、市場(chǎng)運(yùn)行將逐步趨于改善。（作者：亢舒）

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