70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅再擴(kuò)大 10月房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量創(chuàng)新高

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了2021年10月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降，且降幅擴(kuò)大。同時(shí)，10月份房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量再創(chuàng)新高，超七成城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。

　　房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大

　　10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)9月低迷行情，量?jī)r(jià)持續(xù)回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢(shì)，且同比漲幅繼續(xù)回落。

　　根據(jù)測(cè)算，10月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，而廣州和深圳則分別下降0.3%和0.2%。二手住宅方面，一線城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與9月份相同。

　　相比之下，二三線城市房?jī)r(jià)“降溫”則更加明顯。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由9月份持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅則相比較9月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到0.3%。而三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅較9月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，與2020年同期相比，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅繼續(xù)回落。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別同比上漲5.0%和6.7%，漲幅較9月份分別回落0.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，10月份房?jī)r(jià)下跌，且跌幅略有擴(kuò)大。同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量增加。其中，新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為52個(gè)，相比9月份的36個(gè)，增加了16個(gè)。二手住宅房?jī)r(jià)下跌的城市增加了12個(gè)。不過(guò)，下跌城市中約8成左右的城市跌幅不超過(guò)0.5%，房?jī)r(jià)仍基本保持平穩(wěn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示出房?jī)r(jià)9月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月份跌幅有所擴(kuò)大。據(jù)此可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從“過(guò)熱”開(kāi)始轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”。這中間需要積極防范市場(chǎng)過(guò)快降溫和出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，10月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來(lái)的最大跌幅，環(huán)比上漲城市數(shù)從上月的27個(gè)驟降至13個(gè)，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)驟跌的現(xiàn)象。原因在于9-10月份，由于信用風(fēng)險(xiǎn)事件傳染，銀行信貸收緊，各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商資金鏈極其緊張，紛紛開(kāi)啟大力度的打折促銷(xiāo)。70城中有52個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提醒，若從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期看，一般會(huì)下跌8個(gè)月，近期要注意“御寒”的操作。當(dāng)然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)的下行不需要過(guò)多的恐慌。后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)下行的速度也會(huì)放緩。尤其是11月份，預(yù)計(jì)部分城市銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì)有底部反彈可能，客觀上也會(huì)使得房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的空間減少。

　　二手房下跌更明顯

　　值得關(guān)注的是，二手房下跌更明顯，各線城市普遍下跌。數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。

　　對(duì)于二手房下跌的影響因素，李宇嘉表示，主要有兩方面：一是15個(gè)城市祭出二手房參考價(jià)，指導(dǎo)貸款發(fā)放，導(dǎo)致杠桿緊縮；二是銀行信貸對(duì)二手房收縮更加明顯，甚至停貸。所以，即便一線城市也難以避免下跌態(tài)勢(shì)。10月份，70城只有4個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲，64個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，二手房的下跌有三個(gè)特點(diǎn)。第一，其先于一手房先降溫，在今年8月份已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)微弱的下跌，目前連跌三個(gè)月。第二，降溫力度要大于一手房，無(wú)論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都有類(lèi)似的特征。第三，市場(chǎng)降溫受到關(guān)注度少，就近期看，更多還是關(guān)注房企的經(jīng)營(yíng)壓力，但是對(duì)于中介以及二手房市場(chǎng)的壓力關(guān)注略少。

　　從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，10月份達(dá)到了64個(gè)城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象，說(shuō)明這一波二手房的降溫是全國(guó)范圍性質(zhì)的。所以后續(xù)從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度看，對(duì)于此類(lèi)影響面比較大的降溫態(tài)勢(shì)，也是需要積極給予關(guān)注的。換句話說(shuō)，要防范在房企金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，二手房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也擴(kuò)大。

　　同比方面，二手房熱度急劇收縮。10月份，70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲2.0%，比上月收縮0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)漲幅0.4-0.5個(gè)百分點(diǎn)的急劇收縮。

　　為何急劇下跌？李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于下半年后，金融長(zhǎng)效機(jī)制全面落地，開(kāi)發(fā)商前端融資（開(kāi)發(fā)貸、信托、債券、前融）等全面收緊，后端銷(xiāo)售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重?cái)D壓，疊加債務(wù)到期集中。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況，需求端也急劇冷縮，二手房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

　　“二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為嚴(yán)重，只是目前大家關(guān)注的重心在于一手房。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范角度看，也要關(guān)注二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示，就目前看，可以做的一項(xiàng)工作就是，信貸政策的放松下，要求各地對(duì)于二手房的房貸給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類(lèi)市場(chǎng)的更好發(fā)展。

　　短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力

　　1-10月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，全國(guó)商品房均價(jià)為10290元/平方米，漲幅為4.2%。

　　展望未來(lái)，李宇嘉指出，一是信貸政策開(kāi)始糾偏，未來(lái)跌幅會(huì)收窄。近期，按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款正?；?，10月份房地產(chǎn)貸款多增1000多億，目前對(duì)合理的按揭貸款需求，既要足額適時(shí)投放，還要將因額度緊張而明顯上浮的利率降下來(lái)。近期，首套房貸利率明顯下降；另外，對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目和企業(yè)要分開(kāi)看待，在確保預(yù)售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸要給予滿足。因此，資金層面緩和對(duì)開(kāi)發(fā)商大力度打折形成對(duì)沖，新房?jī)r(jià)格下跌幅度會(huì)趨緩。

　　二是新房和二手房?jī)r(jià)格下跌的不平衡。目前，信貸支持主要在新房層面，目的是保交流、保民生、保穩(wěn)定。因此，在貸款集中度依舊有效的情況下，有限的信貸會(huì)向新房走，二手房?jī)r(jià)格將會(huì)繼續(xù)下跌；會(huì)向龍頭穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商走，高杠桿開(kāi)發(fā)商依舊困難。當(dāng)然，由于市場(chǎng)情緒緩和，二手房下跌幅度也會(huì)減緩。

　　三是房?jī)r(jià)整體還會(huì)慣性下跌。由于目前的政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。加上，房?jī)r(jià)仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲的情況下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前繼續(xù)下跌的趨勢(shì)形成扭轉(zhuǎn)。特別是，需求端不會(huì)松綁限售、限貸的情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂(lè)觀，房?jī)r(jià)仍會(huì)慣性下跌。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“當(dāng)前房?jī)r(jià)總體上趨穩(wěn)，保持小幅度的上漲，屬于風(fēng)險(xiǎn)可控范圍?！保ㄓ浾呲w碧）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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