近日，上市房企陸續(xù)公布了第三季度業(yè)績報(bào)告，從全國范圍來看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新了歷史同期紀(jì)錄。
地產(chǎn)行業(yè)分化愈加明顯（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 由于結(jié)算滯后，樓市調(diào)控導(dǎo)致的銷售降溫并未體現(xiàn)在上市房企的三季報(bào)中。數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報(bào)的上市房企有72家，其中63家實(shí)現(xiàn)了盈利，占比為87.5%。從三季報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力明顯改善，凈利潤同比增幅大大高于營業(yè)收入的同比增幅，以往“增收不增利”的態(tài)勢已得到扭轉(zhuǎn)。此外，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇，凈利潤居前的13家房企貢獻(xiàn)了整個(gè)板塊凈利潤總額的八成，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
雖然今年房企銷售額將創(chuàng)下歷史新高，凈利潤也所有提升，但是市場普遍認(rèn)為，由于調(diào)控政策引起的房地產(chǎn)市場下行周期因素，今年四季度房企的銷售將會(huì)承壓。
盈利能力明顯改善
據(jù)統(tǒng)計(jì)，72家上市房企2017年前三季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6844.38億元，同比增長了6.57%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計(jì)為623.08億元，同比上漲約30.77%，凈利潤增幅大大超過了營收增幅。
龍頭房企的三季報(bào)也體現(xiàn)出了這一行業(yè)變化。前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1171億元，同比僅增長0.04%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元，同比則大增34.2%。而保利地產(chǎn)就更加明顯了，
其前三季實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為755.4億元，同比下降13.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利82.7億元，同比增長16.3%。綠地控股前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為65.63億元。
有分析人士認(rèn)為，這主要是由于去年樓市火爆時(shí)銷售的項(xiàng)目進(jìn)入到了結(jié)算期。在市場回暖、二三線城市房價(jià)大漲的情況下，去年銷售的項(xiàng)目大多盈利空間較大，今年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利產(chǎn)品占比上升，帶動(dòng)了毛利率的改善。
此外，龍頭房企積極通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來了降費(fèi)效應(yīng)，也提升了盈利空間。如萬科三季報(bào)就顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金達(dá)943.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債的總和（542.3億元）；在有息負(fù)債中，約65.8%為長期負(fù)債，財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)穩(wěn)健。
行業(yè)集中度進(jìn)一步提高
地產(chǎn)行業(yè)分化愈加明顯，集中度進(jìn)一步提升。三季報(bào)顯示，大型房企凈利潤增速明顯，部分中型企業(yè)凈利潤增速有所提升，而一些中小企業(yè)則直接進(jìn)入到了凈利潤下滑通道。
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度凈利潤超過10億元的上市房企目前有13家，凈利潤總計(jì)為504億元，占上述73家房企凈利潤總額的81%。其中，萬科前三季度歸屬于母公司股東的凈利潤為110.9億元，一家公司就創(chuàng)造了整個(gè)行業(yè)18.6%的凈利潤；保利地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤為82.7億元，位居第二位；綠地控股歸屬于母公司股東的凈利潤為65.63億元，位列第三位。
從房企前三季度的銷售情況也能看出行業(yè)急劇分化的態(tài)勢。來自克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在內(nèi)，已有11家房企銷售規(guī)模突破了千億元。其中，碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已超4000億元，萬科和恒大已突破3000億元，三家龍頭房企年內(nèi)的銷售業(yè)績均有望突破5000億元；保利、融創(chuàng)、綠地預(yù)計(jì)年內(nèi)有望邁入3000億元的陣營；中海、龍湖、金地、華夏幸福、華潤的銷售規(guī)模均已超千億元；綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝有望在今年實(shí)現(xiàn)千億元規(guī)模的跨越。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前提出千億目標(biāo)的房企已多達(dá)六七十家，對市場份額的爭奪即將進(jìn)入到白熱化階段，未來2年至3年千億房企陣營的爭奪將更為激烈。
從銷售的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)排名居于前100位的房企集中度已達(dá)到53.2%，與2016年全年相比呈上升趨勢。
不過，房企亮麗的三季報(bào)依然難掩其四季度的銷售壓力。“‘金九銀十’失色，旺季不旺已成為北京和上海樓市的重要特征。”有業(yè)內(nèi)人士表示。以北京、上海為例，截至10月27日，上海新房成交達(dá)24.52萬平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面積不足20萬平方米，同比下跌了72.3%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年前三季度，排名前十的房企銷售額平均增速在40%-60%之間，較去年同期有較大提升，其中部分原因在于這些大房企在三四線城市銷售業(yè)績的增長。此外，從短期來看，雖然市場在降溫，但是從中長期來看，品牌房企的銷售業(yè)績將跑贏大市。
但與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也表露出了對房企明年上半年財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期從房企的現(xiàn)金流來看，大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況仍然比較健康。但從市場的悲觀角度來講，后續(xù)到了明年上半年，隨著融資成本的上升，也不排除會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況有所惡化的情況。（朱楠 于祥明）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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