“目前的樓市只能說(shuō)恢復(fù)了一點(diǎn)元?dú)?,說(shuō)小陽(yáng)春有點(diǎn)牽強(qiáng),起碼不像我們想象中那么堅(jiān)挺。”
央行4月12日公布《2019年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》及《2019年3月末社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》,一季度住戶部門貸款增加1.81萬(wàn)億元,其中短期貸款猛增4292億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高,中長(zhǎng)期貸款增加1.38萬(wàn)億元。
同時(shí),一季度社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)8.18萬(wàn)億元,同比大增2.34萬(wàn)億元。值得注意的是,3月份單月新增社會(huì)融資規(guī)模2.86萬(wàn)億元,比上年同期多1.28萬(wàn)億元。
遠(yuǎn)超預(yù)期的金融數(shù)據(jù)能否支持樓市全面反彈的結(jié)論?同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“社融數(shù)據(jù)增加,某種程度上給房企在正常開發(fā)貸和融資需求上提供了積極的大環(huán)境,但樓市小陽(yáng)春還很難說(shuō)百分百確立。”
樓市全面回暖仍有變數(shù)
在今年前兩個(gè)月住戶部門短期貸款減少3億元、中長(zhǎng)期貸款增加9195億元的基礎(chǔ)上,3月份單月短期及中長(zhǎng)期貸款增加顯著。
“一般中長(zhǎng)期貸款跟房地產(chǎn)是密切相關(guān)的。從研究的結(jié)論來(lái)看,住戶部門貸款中,住房貸款占中長(zhǎng)期貸款的70%~80%。而短期貸款用途比較多,不能簡(jiǎn)單判定與房地產(chǎn)有關(guān)。”張宏偉指出。
事實(shí)上,一季度重點(diǎn)城市新房成交面積整體同比下降,直到3月份,熱點(diǎn)一二線城市才有所回暖。
據(jù)中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)初步估算,2019年一季度,50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬(wàn)平方米,同比下降4.4%。
進(jìn)入3月,由于房企推盤意愿明顯加強(qiáng),同時(shí)在規(guī)劃利好以及部分城市政策微調(diào)帶動(dòng)下,購(gòu)房者預(yù)期有回溫跡象,市場(chǎng)成交規(guī)模隨之回升,50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積環(huán)比增長(zhǎng)近七成,同比增長(zhǎng)6.3%。
但即使3月份有些回暖,也未必符合想象中的小陽(yáng)春。張宏偉分析,例如廈門,主要是因?yàn)槟昵跋藓灥脑?,有些成交后置到春?jié)后網(wǎng)簽,導(dǎo)致3月份成交數(shù)據(jù)回升;而類似武漢、南昌等城市,則是郊區(qū)剛需盤去化較好、市中心高價(jià)盤賣不動(dòng);一線城市上海也有此類情況,賣得好的也是限價(jià)樓盤,其他項(xiàng)目也認(rèn)籌率一般。
“由此分析,一季度以來(lái)銷售較好的項(xiàng)目多少有些特殊原因。即便是杭州萬(wàn)人搖號(hào)的項(xiàng)目,也都有價(jià)格方面原因,開發(fā)企業(yè)資金面緊張,為了加速回款,不管是主動(dòng)還是被動(dòng)選擇以價(jià)換量。剔除這類因素的話,其實(shí)市場(chǎng)銷售并不樂觀。”張宏偉認(rèn)為。
土地溢價(jià)率回升區(qū)域分化明顯
一季度,全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的變化。在全國(guó)300城整體土地供求規(guī)??s減的背景下,一線城市宅地成交規(guī)模同比增長(zhǎng),部分熱點(diǎn)城市成交樓面價(jià)及溢價(jià)率回升現(xiàn)象突出,回暖跡象初顯;三四線城市住宅用地成交規(guī)模則明顯下降。
溢價(jià)率方面,一季度全國(guó)300個(gè)城市住宅用地平均溢價(jià)率為14.6%,較去年同期下降7.6%,較去年四季度提升8.1%。從重點(diǎn)城市來(lái)看,一季度尤其是3月份,合肥、重慶、杭州等熱點(diǎn)城市宅地市場(chǎng)現(xiàn)明顯回暖,成交樓面價(jià)及溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度回升。
據(jù)媒體報(bào)道,3月下旬以來(lái),全國(guó)住宅地塊合計(jì)成交55宗,溢價(jià)率低于20%的只有17宗,有19宗溢價(jià)率超過(guò)40%,其中5宗溢價(jià)率超過(guò)100%。
張宏偉坦言,樓市表現(xiàn)差異性仍然很大,長(zhǎng)三角、珠三角土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖,但天津、武漢等城市還出現(xiàn)流拍,廣大中西部市場(chǎng)也仍然在調(diào)整中。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,3月份成交的無(wú)論是二手房還是新房,肯定在4月15日還沒有完成貸款。歸根結(jié)底還是先信貸增加、后樓市升溫。房地產(chǎn)企業(yè)也感受到了這一點(diǎn),拿地的意愿在明顯加強(qiáng)。
房企融資環(huán)境略有寬松
數(shù)據(jù)顯示,在融資環(huán)境略有改善和資金需求不減的背景之下,一季度房企密集融資,整體融資成本繼續(xù)降低。
同策研究院發(fā)布報(bào)告稱,2019年一季度房企融資總額創(chuàng)新高,40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關(guān),輕松超越今年1月創(chuàng)造的近一年新高后,再次創(chuàng)出16個(gè)月新高。
張宏偉分析,一方面,春節(jié)過(guò)后房企的融資環(huán)境有所改善,企業(yè)發(fā)債金額有所增加,另一方面也允許企業(yè)借新還舊緩解資金面壓力,但是原則上一些杠桿例如拿地配資仍然被嚴(yán)控,目前來(lái)看還是一種正常合理的類似“定向?qū)捤?rdquo;的表現(xiàn)。
也有市場(chǎng)人士認(rèn)為,當(dāng)前房企融資環(huán)境只能談得上“略有寬松”,且2019年起企業(yè)進(jìn)入償債高峰期,各方面資金壓力仍較大,這也是全國(guó)土地市場(chǎng)未能持續(xù)全面回溫的原因。
上海易居研究院專家委員會(huì)主任龐元指出:小陽(yáng)春行情是否可以持續(xù),關(guān)鍵看今年4月和5月的表現(xiàn)。近期的樓市數(shù)據(jù),部分是支持這個(gè)判斷的,部分則是不支持的。從市場(chǎng)參與的策略角度看,包括個(gè)人購(gòu)房者、開發(fā)商和其他市場(chǎng)參與主體,既要研究房地產(chǎn)微觀和宏觀數(shù)據(jù)、金融貸款和城市發(fā)展數(shù)據(jù),又要研究各類政策調(diào)整背后的信號(hào)意義,這樣才可以形成精準(zhǔn)的市場(chǎng)判斷和更優(yōu)的策略安排。
張大偉則認(rèn)為,核心還是看信貸政策的寬松程度,另外最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化,還有非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這幾項(xiàng)政策一旦變化,市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。
轉(zhuǎn)自:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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