外資頻頻出手 3個月300億加碼中國商業(yè)地產(chǎn)

　　據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過300億元。

　　從外資進入中國房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領域的地區(qū)來看，主要集中在北京、上海這兩個城市，其中，以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。

　　對中國經(jīng)濟增長長期看好

　　外資為何頻頻出手收購中國商業(yè)地產(chǎn)，蘇寧金融研究院投資策略研究中心高級研究員顧慧君向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“外資頻頻出手收樓的原因主要有以下兩個方面：一是經(jīng)濟觸底反彈以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人口持續(xù)流入使得核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資價值回升；二是對外資投資商業(yè)地產(chǎn)的政策松綁，加上人民幣貶值以及金融去杠桿導致國內(nèi)投資者資金借貸的渠道受限、成本上升，使得外資投資于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)贏來一個較好的時機窗口。”

　　回顧我國房地產(chǎn)大宗交易的歷史，2005年開始，香港、新加坡等地開發(fā)商以及外資基金將目光投向中國，大肆布局北上核心物業(yè)；2010年，關于保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法出臺，中資保險公司開始擴大商辦物業(yè)投資；2015-2016年，內(nèi)資基金和萬能險成為市場主要買家；2017年，隨著房地產(chǎn)市場進入存量物業(yè)時代，內(nèi)資開發(fā)商并購存量物業(yè)，掀起一輪熱潮；2018年之后，外資投資占比顯著上升。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。

　　相關專家分析稱，2018年，中國去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢使不少企業(yè)拋售資產(chǎn)，市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質資產(chǎn)。此外，融資渠道收緊則使內(nèi)資機構募資困難，出價能力逐漸下降。

　　“從外資自身的角度來看，外資現(xiàn)階段大規(guī)模進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，除了對市場動態(tài)變化反應迅速，同時也是對中國經(jīng)濟未來發(fā)展態(tài)勢的看好。中國這一新經(jīng)濟體具有高速經(jīng)濟增長、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢。”戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵分析指出。

　　蘇寧金融研究院戰(zhàn)略管理與規(guī)劃中心高級研究員陳嘉寧對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“一方面是外資對于中國經(jīng)濟增長的長期看好，另一方面也是出于外資對自己投資組合的品種和區(qū)域多樣性的需要。”

　　區(qū)域多樣性的需要

　　“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國經(jīng)濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經(jīng)濟發(fā)展，在這種情況下，外資認為有必要搶占中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，加大對中國的核心資產(chǎn)配置。”劉兵稱。

　　據(jù)了解，從外資進入中國房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領域的區(qū)域來看，主要集中在北京、上海這兩個城市。其中以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。

　　陳嘉寧分析稱，一線城市為主，向發(fā)達的二線下沉，一線城市的經(jīng)濟發(fā)展活力更加明顯，人才和高成長行業(yè)更加聚焦。發(fā)達的二線城市也具備以上特點，地價又相對便宜，表現(xiàn)出較高的成長預期。

　　作為中國最重要的核心城市，上海和北京一直都是外資最“青睞”目的地。此輪外資收購上海核心資產(chǎn)后，對北京也加大投資力度，據(jù)了解，除了豐樹、PartnersGroup等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目。

　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，自2008年底政府的4萬億經(jīng)濟刺激后，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時于2011年發(fā)生井噴現(xiàn)象，2012年達到峰值，自此之后，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金為277元每平方米每月，僅為北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。

　　此外，北京甲級寫字樓市場空置率等始終低于上海。據(jù)相關資料顯示，2011年后，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應的入市；空置率大幅上漲，于2018年底高達16.49%，高于北京8.3個百分點。

　　“從北京和上海的成交額上來說，上海遙遙領先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，他們交易特點各有不同。外國機構投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內(nèi)資為主，他們沒有頻繁出售的意愿，所以北京的成交額較少，外資進入的機會較少。”仲量聯(lián)行北京研究部代理負責人米陽分析指出。

　　顧慧君表示，雖然最近外資頻頻出手國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，投資的增速快，但外資占比仍然很小，與其說其對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資價值看好，不如說是長期投資占比極低的一個糾偏。

　　值得我們注意的是，“我國人均商業(yè)地產(chǎn)面積2.34平方米，整體供應過剩，但在整體供應過剩的同時，人均商業(yè)地產(chǎn)面積存在顯著的區(qū)域分化。相較于中西部及東北地區(qū)，珠三角、長三角有較高的人口吸附能力以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速，其商業(yè)地產(chǎn)尤其是這類地區(qū)一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)相對更具投資價值。”顧慧君稱。

　　隨著越來越多的外資進入到這個市場，會促使整個市場更加活躍，對于大宗交易市場而言會產(chǎn)生積極的效果。劉兵預測，2019將是外資繼續(xù)爆發(fā)的一年。同時，內(nèi)資機構也會由于中國經(jīng)濟穩(wěn)定，去杠桿階段性完成任務等多重向好因素影響，重新回歸市場，外資也會面臨強勁的競爭。

　　總之，顧慧君表示，隨著外資的進入和金融去杠桿的要求，國內(nèi)外資本在商業(yè)地產(chǎn)上會有一個此漲彼消的調(diào)整過程，商業(yè)地產(chǎn)中外資占比的上升，會使得大宗交易市場更趨理性。（記者 韓鵬栓）

　　轉自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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