新建商業(yè)地產(chǎn)銷售下降態(tài)勢(shì)顯著 行業(yè)進(jìn)入高度競爭期

　　當(dāng)前我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的商辦庫存壓力。加上商辦類項(xiàng)目限購政策及電商市場崛起等內(nèi)外部因素，對(duì)商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

　　7月16日，由中指研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)聯(lián)合主辦的“2019中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)發(fā)布會(huì)暨第二屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇” 在北京舉行。

　　會(huì)上，中指研究院發(fā)布2019中國商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究成果及2019中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書，研判了商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)。

　　2019年1-6月，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.02億平方米，同比下降13.2%，共成交0.91億平方米，同比下降5.9%；成交樓面均價(jià)為2179.6元/平方米，同比下跌6.6%。平均溢價(jià)率為9.21%，較2018年同期提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來看，一線城市量減價(jià)升，成交樓面均價(jià)上漲顯著，市場熱度不減；二線城市商辦土地市場內(nèi)部分化，土地市場承壓；三四線城市商辦土地市場熱度下滑。

　　從商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)來看，2019年上半年，在一線城市的商業(yè)營業(yè)用房租賃市場中，依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。而具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，商業(yè)活躍度相對(duì)較強(qiáng)的新一線、二線城市也將持續(xù)受到零售商關(guān)注。從監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的中國百街商鋪平均租金為25.6元/平米·天，環(huán)比上漲0.72%。

　　另一方面，部分重點(diǎn)城市在各類產(chǎn)業(yè)、人才的政策利好下，吸引了大量企業(yè)落戶與投資，將為租金增長帶來空間。從監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，由全國重點(diǎn)城市主要商圈典型甲級(jí)寫字樓租賃樣本為標(biāo)的，構(gòu)成的2019年二季度重點(diǎn)城市寫字樓的平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。

　　中指研究院同時(shí)發(fā)布《2019中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》，報(bào)告指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷售端都出現(xiàn)調(diào)整，尤其是新建商業(yè)地產(chǎn)銷售下降態(tài)勢(shì)顯著。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)發(fā)力，消費(fèi)已成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)背景下，人們對(duì)于文化娛樂等服務(wù)性消費(fèi)、個(gè)性化消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)需求大幅增加。

　　與此同時(shí)，電商交易模式持續(xù)沖擊實(shí)體商業(yè)市場，電商的崛起對(duì)于線下實(shí)體商業(yè)的影響持續(xù)發(fā)酵。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長活力更多的來自于網(wǎng)上消費(fèi)，線下實(shí)體商業(yè)受到?jīng)_擊。2019年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為3293萬平方米，同比下降12.9%。

　　其次，商辦類政策影響不斷釋放，庫存壓力加劇。中指院方面研究認(rèn)為，商辦類項(xiàng)目限購政策的出臺(tái)，將對(duì)商辦市場造成較大沖擊，商住房的流動(dòng)性大大降低，成交規(guī)模和成交價(jià)格同比降幅顯著。商辦類項(xiàng)目限購政策的落地實(shí)施對(duì)商辦類產(chǎn)品市場的供求格局產(chǎn)生了重大影響，進(jìn)一步加劇了商辦類產(chǎn)品的庫存壓力。

　　因此，該報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整和高度競爭期，面臨眾多的不確定性。這對(duì)于市場中的各類參與主體提出了新的挑戰(zhàn)，企業(yè)需要不斷調(diào)整和完善自己的發(fā)展路徑，準(zhǔn)確把握政策走向和市場需求，在價(jià)值投資的原則下，積極應(yīng)對(duì)市場變化。通過精準(zhǔn)布局、挖掘潛力、區(qū)域深耕，不斷增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，積極拓寬自身的護(hù)城河。（記者 高偉）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)

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