多面承壓下商業(yè)地產(chǎn)突圍有跡可循

　　在企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局愈加清晰的今天，商業(yè)地產(chǎn)也將整體進(jìn)入創(chuàng)新求變的精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。

　　近日，第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)自2018年底開(kāi)始放緩，2019年1季度全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金在連續(xù)7個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)后，首次出現(xiàn)下降，部分商圈甚至出現(xiàn)負(fù)吸納。

　　不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)了租金環(huán)比下跌的趨勢(shì)，同時(shí)大體量的供應(yīng)更是直接推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升。

　　7月中旬，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》指出，由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，商業(yè)消費(fèi)空間正在受到擠壓。從外部宏觀環(huán)境來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)發(fā)展放緩。同時(shí)服務(wù)行業(yè)增速也有所放緩，消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有所減弱。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷(xiāo)售端帶來(lái)一定影響，今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，包含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)下降。

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)下行

　　“經(jīng)濟(jì)下行壓力增加已經(jīng)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成很大的壓力，并且在未來(lái)幾個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始趨于嚴(yán)重”。中研普華研究員鄒志丹在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，根據(jù)上半年經(jīng)濟(jì)增速和下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.2%。而今年的商業(yè)指數(shù)下跌也開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行。當(dāng)前我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫(kù)存壓力。經(jīng)濟(jì)增速放緩、商辦類(lèi)項(xiàng)目限購(gòu)政策及電商市場(chǎng)崛起等內(nèi)外部因素，對(duì)商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈。因此，在這一形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)下行。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)下行，主要還是供應(yīng)過(guò)剩、空置率上升和庫(kù)存過(guò)高造成的。開(kāi)發(fā)商對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)喪失信心，從而減少了商業(yè)地產(chǎn)的投資，使得行業(yè)下行出現(xiàn)。其次，近年來(lái)，房企的資金鏈相對(duì)緊張，而且銀行信貸、信托基金和保險(xiǎn)的收緊讓房地產(chǎn)的資金受到一定的影響。同時(shí)，由于一定程度上的貿(mào)易沖擊，包括中美貿(mào)易摩擦和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的低迷，都造成商業(yè)地產(chǎn)的下行。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的低迷讓第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)新企業(yè)增長(zhǎng)速度放緩，影響著商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積。另外，海外投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金在不斷減少，房企融資成本卻在上升，因此對(duì)投資者而言，可能還是會(huì)保持原本投資的項(xiàng)目，減少對(duì)新項(xiàng)目的投資。

　　最后，最為直觀的原因，是房地產(chǎn)調(diào)控收緊，不管是金融、稅收、融資的收緊，最關(guān)鍵是住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售成交量都出現(xiàn)下跌，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積，包括銷(xiāo)售金額都出現(xiàn)下降情形，因此調(diào)控持續(xù)收緊，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的下行，一定程度上也會(huì)形成影響。

　　市場(chǎng)機(jī)遇仍然存在

　　2019年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積出現(xiàn)同比下降，使本來(lái)就已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力加劇，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力變得更加重要。另外，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、新技術(shù)的迭代升級(jí)以及消費(fèi)新趨勢(shì)等共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的變革與調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇仍然存在。謝逸楓告訴記者，三舊改造與城市更新，不管從地段、城市的發(fā)展，還是前景來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)機(jī)會(huì)。至少他們的租金收益有保障，而且具有一定人口支撐，有著消費(fèi)主力人群的支撐，所以一二線城市的老城區(qū)三舊改造是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　其次，一些商業(yè)地產(chǎn)可以考慮兼并收購(gòu)。在一、二線城市，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)斷裂的項(xiàng)目，或者說(shuō)公司已經(jīng)破產(chǎn)，但手里有一些項(xiàng)目在核心城市、核心地段的商業(yè)項(xiàng)目，可以通過(guò)兼并或收購(gòu)的形式來(lái)購(gòu)買(mǎi)他們的項(xiàng)目或者股權(quán)投資，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　另外，部分大型的商業(yè)地產(chǎn)，出讓一些股權(quán)或者說(shuō)是項(xiàng)目，也是可以考慮拿來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資，同樣也是機(jī)會(huì)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)行情下滑，實(shí)則是倒逼著房企做一些新的商業(yè)地產(chǎn)，因此傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)就必須要轉(zhuǎn)型。在未來(lái)，他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是會(huì)具有較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是做一些和新興消費(fèi)需求的結(jié)合，如商業(yè)地產(chǎn)里面做演出，做體育展示，藝術(shù)設(shè)計(jì)等，都是商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)可以探索的一些內(nèi)容。

　　另外，在做大做強(qiáng)方面，他指出，商業(yè)地產(chǎn)還是要研究人的市場(chǎng)需求，目前來(lái)說(shuō)，大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)在不斷改變，可以直接體驗(yàn)的相對(duì)較少，這就需要一些人參與的，或者說(shuō)具有些較好觀賞價(jià)值的商業(yè)活動(dòng)，這是商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)是需要積極導(dǎo)入的。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)還需不斷更新，把創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)客空間結(jié)合在一起，或許會(huì)形成更豐富的一個(gè)業(yè)態(tài)。

　　此外，謝逸楓認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)要做大做強(qiáng)，除了上市，還是要分開(kāi)上市。比如，地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，+金融，+養(yǎng)老，或者說(shuō)是+度假的地產(chǎn)，如果能分拆上市，是可以做大做強(qiáng)的。其次，商業(yè)地產(chǎn)要尋找金融合作伙伴，這樣可以提供資金的支持。同時(shí)，多與政府溝通，加強(qiáng)項(xiàng)目的合作。從這三點(diǎn)出發(fā)，形成多元化發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是可以做大做強(qiáng)的。

　　其實(shí)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)更有機(jī)會(huì)，就看你能不能跟得上城市更新、消費(fèi)者變化、科技進(jìn)步的步伐。未來(lái)3至5年，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)格局會(huì)基本形成，大而強(qiáng)的頭部企業(yè)和小而美的中小企業(yè)并存。而如果達(dá)不到1000萬(wàn)至1500萬(wàn)平方米的規(guī)模量級(jí)，是很難擁有行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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