上半年商業(yè)地產(chǎn)承壓租金下跌 全渠道運營或成新風(fēng)口

　　今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，實體商業(yè)遭受沖擊較大，尤其是餐飲、體驗類業(yè)態(tài)占比較高的購物中心，營業(yè)收入下降、店鋪空置率上升。

　　7月3日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院發(fā)布的2020年上半年中國商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報告(以下簡稱“報告”)顯示，如果不考慮免租，超八成樣本商業(yè)街、商圈租金下跌。考慮到消費市場和實體商業(yè)的恢復(fù)尚需時間，預(yù)計商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　超8成樣本商鋪租金下跌

　　今年上半年，不僅商業(yè)地產(chǎn)租賃市場受疫情影響大，商業(yè)地產(chǎn)新房市場也整體承壓。報告顯示，在商業(yè)地產(chǎn)新房市場，1-5月，全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)租賃市場方面，上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%。由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成租金環(huán)比下跌。

　　據(jù)悉，疫情期間，部分業(yè)主/運營商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶紓困措施，本次商鋪租金變化未考慮免租期的影響。

　　與此同時，寫字樓市場的租金也呈現(xiàn)跌勢。據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師付源介紹，中指研究院對全國15個重點城市的重點寫字樓商圈，超過1000個寫字樓樣本進行了監(jiān)測，在疫情的影響之下，因為工業(yè)、服務(wù)業(yè)受到明顯的影響，15個重點城市寫字樓商圈的租金環(huán)比下跌了1.54%，租金環(huán)比下跌的商圈將近有90%。

　　2020年上半年，受疫情影響，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，對實體商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定沖擊。

　　據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會副會長、高級經(jīng)濟師傅龍成介紹，通過對會員單位調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前實物商品零售總額是下降的，5月份相當(dāng)于去年同期的80%左右。銷售額好的地區(qū)、企業(yè)，餐飲業(yè)能夠達到去年的6成左右。而生活服務(wù)業(yè)的銷售額、客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達到疫情前的水平。

　　因為考慮到疫情防控已進入常態(tài)化，在國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)的恢復(fù)尚需時間的背景下，報告預(yù)計，商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　暫停開業(yè)的購物中心預(yù)計下半年入市

　　受疫情影響，上半年新開業(yè)購物中心明顯減少。報告顯示，15個重點監(jiān)測城市1-5月新開業(yè)購物中心項目數(shù)量僅有14個，總商業(yè)建筑面積約82萬平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個城市，較2019年1-5月減少約250萬平方米。

　　對此，付源認(rèn)為，從短期的供應(yīng)來看，部分受疫情影響暫停開業(yè)計劃的購物中心預(yù)計將于2020年下半年入市。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金投入大的特點，在疫情影響下，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困境。

　　付源表示，在資本層面，企業(yè)的收并購行為開始頻繁。在疫情的背景下，中國商業(yè)不動產(chǎn)投資機會增加。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括不動產(chǎn)基金，如果長期看好中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展機遇，在行業(yè)困境低點之時，進行資本并購和存量盤活是非常好的戰(zhàn)略選擇。

　　事實上，資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強的直接有效方式之一，它不僅可以帶來資本和項目端的協(xié)同效應(yīng)，而且也是企業(yè)獲取存量資產(chǎn)的重要方式，推動企業(yè)規(guī)模化增長。

　　短期商鋪租金繼續(xù)承壓

　　從上半年整體來看，國內(nèi)經(jīng)濟仍在復(fù)蘇，實體商業(yè)經(jīng)營仍面臨較多挑戰(zhàn)。從短期看，商鋪租金整體承壓。不過，未來隨著疫情防控形勢向好，前期壓抑的部分消費需求有望逐步釋放，并支撐消費市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　傅龍成認(rèn)為，全國疫情完全控制以后，疫情對服務(wù)業(yè)直接影響消除以后，市場銷售、居民消費都會有一個恢復(fù)性的反彈或者補償性的消費，這個小高潮會出現(xiàn)。

　　傅龍成從目前情況預(yù)計，2020年社會消費品零售總額，仍然會達到40萬億元至41萬億元，與2019年基本持平。

　　值得關(guān)注的是，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注商業(yè)項目的運營和產(chǎn)品價值的提升，以應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費模式的變化。尤其是在后疫情時代，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。而作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將更多思考如何構(gòu)建全渠道運營模式，實現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住新的商業(yè)風(fēng)口。

　　轉(zhuǎn)自：新京報

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