這個周末，樓市又有大消息。長沙無錫嘉興等城市推出了新的房地產調控政策，尤其是保定拋出了史上最嚴的房地產調控政策，給房地產行業(yè)帶來了巨大沖擊。
今年3月以來，一場樓市調控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調控政策抑制房價過快上漲。
樓市“限售大軍”再擴容
保定買房拿證后10年內不得賣
近日河北保定一宗新掛牌的住宅用地成為市場關注的焦點。5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號土地備受業(yè)內關注。
該地專門出具“國有建設用地使用權出讓須知”，規(guī)定競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣;最高土地限價1100萬元/畝;最高房屋銷售限價13000元/平方米;競得人競得土地后，在其建設完工后，不得自持自己開發(fā)的房產，應全部進行市場銷售。
這是全國對住宅限售時間最長的政策，目前各城市普遍限售時間為2到3年。雖然只有一宗土地有此規(guī)定，但是該政策的出臺，足以對樓市的投資者起到警示作用。有業(yè)內人士甚至認為，這次可能是保定土拍新模式的“試水”。
“5.20”一天之內，長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺限售政策。
長沙要求，在限購區(qū)域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。
無錫規(guī)定，購買住房(含二手住房)在取得不動產權證2年內不可轉讓;法人單位購買住房(含二手住房)在取得不動產權證3年內不可轉讓。
嘉興指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續(xù);對在市區(qū)范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續(xù)。
中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，截至目前，出臺限售政策的城市已經達到30個城市，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京(保定、北京等均為有部分限制)等。
“限售，事實上就是樓市的去杠桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。”中原地產首席分析師張大偉分析表示。
大潮退去后三類投資客將離場
“限售政策是此輪樓市調控的最大亮點，也是一個新的趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前的限售政策會帶來兩種效應：第一是出貨套現(xiàn)難;第二是持有的成本開始上升。通過限制住房交易后的再次轉讓，防范資金快進快出，有力打擊各類炒房和套現(xiàn)的現(xiàn)象。
“一般投資客都會找周轉得比較快的物業(yè)來投資的，限售之后，這些房子失去流動性，投資客入市的概率就小了很多。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也認為，限售最大的積極作用就是打擊投資客，只有把投資客穩(wěn)定下來了，房價“快上快下”的情況就會被抑制下來。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機客將退場：
1、“加杠桿”入市的“散戶”
2、運營狀況不佳的私營企業(yè)主
3、特定需求的群體也有可能拋售房產
兩個月60城調控超170次
熱點城市新房價格下降
這一輪樓市暴漲的起始點在于2015年4月。國家統(tǒng)計局數據顯示，2015年3月，70個大中城市的房價顯示全部同比下跌，這也說明當時的房價已經跌回了2014年。不過伴隨著當時多地出臺的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房價率先出現(xiàn)同比上升，隨后上海、北京等熱點城市也開始加入房價同比上漲城市。
截至2016年4月，70個大中城市超九成房價上漲，統(tǒng)計局也開始喊話“一線和熱點二線城市上漲過快”。
在一年不到的時間內，部分城市的新房價格不斷上漲，一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續(xù)重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規(guī)模樓市調控。
統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產調控措施對房價和其他房地產相關指標的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。
以深圳市為例，深圳作為領漲全國房價的一線城市，在調控政策下，深圳新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)多月下跌。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網公布的數據顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9%，同比減少24.7%;成交均價為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，同比增長9.5%。
據報道，去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續(xù)7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
打響最新一輪樓市調控的城市則為北京。自今年3月17日以來，北京市已經連續(xù)出臺了多項樓市疊加政策促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展，包括認房又認貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項嚴厲措施。在業(yè)內看來，北京調控啟動了“打補丁模式”，政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。
自今年“3.17”樓市調控政策實施以來，北京新房市場降溫明顯。根據有關中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。
而據北京中介反映，在樓市調控政策出臺之后，市場卻有降溫。“有可能好幾天都沒有一單成交”成為現(xiàn)在的日常。另據上述中介反映，門店合并也開始出現(xiàn)，“有些門店的人員比較少，就把其中一家關了，兩家門店把人員合并。”
作為熱點二線城市，河南省鄭州市的房價表現(xiàn)也一度搶眼。據中國指數研究院數據，去年9月，鄭州房價漲幅排全國第一。
不過伴隨著住房限購措施以及后續(xù)出臺的一系列調控措施，數據顯示，鄭州房價已有明顯回落。
從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產市場數據來看，4月份鄭州市商品住宅成交均價回落至8167元/平方米，3月份的數據顯示為9919元/平方米，銷售均價環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價格破萬，達到10465元/平方米。
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