深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月“深八條”發(fā)布起，深圳新建商品住宅成交均價已連續(xù)18個月下降。
2018年3月，新建商品住宅成交均價為54185元/平方米，環(huán)比下降0.01%，同比下降1.0%，然而成交量的同比和環(huán)比增長均超過150%。
進入4月，居民的購房熱情不減。
4月4日，萬科瑧山府二期（項目名：安托山花園二期）獲批預售許可，總套數(shù)222套，備案價約97000元/平方米，總價2000萬元起。去年4月，瑧山府一期開盤均價約99660元/平方米，二期備案價比一期均價低2000元，即便加上7000元/平方米的裝修合同價，依然低于周邊12萬元/平方米的二手房均價。
經(jīng)濟觀察報了解到，瑧山府一期、二期開盤價遠低于企業(yè)最初預期，深圳萬科在2016年的內部分享會上，對瑧山府預計的售價是17萬元/平方米。
4月9日，瑧山府二期網(wǎng)上開盤，222套房源在1分鐘內售罄，有參與認籌的購房者稱從認籌開始“就和搶差不多”。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，新房價格明顯低于二手房價，成了資本撿漏的突顯空間。
禾略咨詢CEO鄭永祥用股票來比喻這次的高價“限價”盤：“牛市里面，定向增發(fā)消息一出，股票連續(xù)漲停，但并不表示市場低迷的時候，股價也可以長期低于定增價。”
深圳鏈家研究院院長肖小平則調侃：“現(xiàn)在買房的主流是懷揣投資夢想的剛需。”
去年華潤悅府二期現(xiàn)場開盤時，因為意向客戶是開盤套數(shù)的數(shù)倍，造成“富豪排隊買房”的現(xiàn)象，今年萬科瑧山府二期改為了網(wǎng)上開盤。
在瑧山府二期獲批前，有中介吹風高價“茶水費”，深圳萬科隨后緊急辟謠，發(fā)布告客戶書，甚至對舉報中介的購房者給予10倍金額的獎勵。
但無論多想“低調”，一個近10萬元/平方米的樓盤，開盤當天售罄依然引發(fā)了不小的討論。更大的背景則是整體成交量的上升。
據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計，3月，深圳全市商品房一手房成交套數(shù)2029套，環(huán)比增加155.5%，同比增加152.7%；二手房市場，全市共成交6276套，環(huán)比、同比均有較大增幅。
深圳中原研究中心認為，“3月深圳新房市場整體成交已恢復正常”。3月底，深圳推出“三價合一”政策，統(tǒng)一成交價、評估價及網(wǎng)簽價，并且按照這一價格來計稅以及申請貸款，以此打擊陰陽合同，引發(fā)了市場的關注，不少二手業(yè)主隨即提高了掛牌價。
對比之下，市場供應還是收緊狀態(tài)，今年截至4月第二周，獲批項目為10個，而去年前3月已有11個項目獲批。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，預計4月新房市場有12個項目入市，其中9個項目含住宅產(chǎn)品。
供應緊張除了受許可證獲批影響之外，也有開發(fā)商主動調整的因素。位于深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)香蜜湖的深業(yè)中城，在去年12月宣布，420套130-230平方米的大戶型精裝修住宅整體由售轉租。深業(yè)中城的預售價一度被業(yè)內預估在12萬元/平方米左右，后遲遲未開盤。這個貨值達88億元的項目建成不賣，直接讓深控股（深業(yè)集團港股上市平臺）的2017年度銷售業(yè)績同比下降約40%，其管理層在業(yè)績發(fā)布會上承認了這一點。
更多的房企選擇正面應對。2015年12月，泰禾在深圳尖崗山拍下一塊低密度住宅用地，樓面地價接近8萬元/平方米，成為當時的全國“地王”，緊接著2016年5月，泰禾在深圳坪山以總價57.2億元、樓面地價14082元/平方米拿下當時的“坪山地王”。隨著調控來臨，兩幅地塊在兩年間一直未入市。
去年全年泰禾完成43筆收并購，截至去年底，儲備貨值達6000億元。龐大的土儲免不了高負債，泰禾集團董事長黃其森在去年年底曾公開表示，爭取在今年上半年將負債率降到79%，全年降至75%。今年初，泰禾官方宣布這兩幅地塊的項目都將在今年推出，位于坪山的泰禾金尊府在5月入市，尖崗山的深圳院子在9月入市。目前兩個項目還未獲批，無法得到預售價信息。
對于政府“限價”是否影響到了泰禾的計劃，泰禾營銷副總經(jīng)理劉偉對經(jīng)濟觀察報記者表示：“國家利益大于一切，相信政府的判斷和決策，五年后來看這些，都不是事兒。”
去年底，一名深圳泰禾的營銷部內部人士曾表示：“深圳市場的行政色彩比北京還要濃，這讓營銷很難做。”
還有的開發(fā)商選擇“繞道”。4月10日，新體育集團有限公司發(fā)布公告稱，公司非直接全資附屬深圳寶新實業(yè)擬向寶能城有限公司收購目標物業(yè)，現(xiàn)金代價約人民幣4.21億元。目標物業(yè)共56套住宅，總樓面面積6342.3平方米。
工商信息顯示，深圳寶新實業(yè)是深圳寶新體育產(chǎn)業(yè)有限公司的全資子公司，法人代表張曉東曾在2009年9月至2013年12月，任職寶能投資集團有限公司副總裁及寶能商業(yè)有限公司總經(jīng)理。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，當下“豪宅搶購”就是調控出來的，采取完全強制手段關注一手房價，如此下去，新的不平衡又會出現(xiàn)。“深圳恐怕要盡快解決一個新的困局，就是，既要保持調控政策的連續(xù)性，避免房價再次出現(xiàn)不正常的向上突破，同時，又要尊重深圳樓市的客觀規(guī)律，尊重深圳供需關系嚴重不平衡的現(xiàn)實，下大力抓緊落實長效機制，落實剛需住房問題，包括大量提供能夠滿足現(xiàn)實需要的人才安居房和公共租賃住房。否則，完全靠政策壓著新房均價，最后可能壓出難以解決的新問題。這樣的調控是不可持續(xù)的，今年應該要有所改變。”他說。（楊依依）
轉自：經(jīng)濟參考報
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