項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場(chǎng)有多層次需求，相信高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)需求
租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對(duì)居住空間舒適、隱私的需求不斷提高
“這幾天每天都要接待幾十家媒體，不斷給大家介紹項(xiàng)目情況。”4月16日中午，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者見到萬科翡翠書院的產(chǎn)品主管張建偉時(shí)，口干舌燥的他好不容易才得到了一個(gè)短暫的喝水機(jī)會(huì)。由于推出了北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃房項(xiàng)目——萬科翡翠書院，位于北京市海淀區(qū)北清路與永澄北路交會(huì)處北1000米的永豐地塊，近日成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
企業(yè)自持租賃房源于北京2016年的樓市“9·30調(diào)控新政”，當(dāng)時(shí)“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”。2016年底，一些符合條件的地塊成交，其中就包括萬科拍得的兩宗海淀永豐地塊。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前翡翠書院項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，近期將啟動(dòng)預(yù)租，預(yù)計(jì)2020年底將交付第一批租賃房源。據(jù)介紹，該項(xiàng)目的綜合容積率為1.78，樓層多在3至8層之間；戶型主要分為兩類：90平方米的小三居和180平方米的三層復(fù)式四居室，其中，90平方米戶型將占總量的70%。價(jià)格上，90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬元至4萬元。如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年內(nèi)租金不變。
從位置看，這個(gè)項(xiàng)目距離城市核心區(qū)大約25公里，靠近北京西北六環(huán)。數(shù)萬元的月租金，加上如此遠(yuǎn)的距離，引來一片質(zhì)疑聲。
在阿里巴巴工作的王先生告訴記者，對(duì)于這么遠(yuǎn)地段的租賃房，價(jià)格確實(shí)有些貴，通常普通人在租房上的花費(fèi)不會(huì)超過月收入的30%，對(duì)于BAT這樣的企業(yè)來說，至少要總監(jiān)以上的員工才會(huì)考慮這個(gè)價(jià)格的租賃房?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的員工一般儲(chǔ)蓄意識(shí)還比較強(qiáng)，不太可能在租房上透支太多消費(fèi)能力。
“從企業(yè)角度，肯定不可能簡單地虧損干公益。這個(gè)租金價(jià)格對(duì)應(yīng)當(dāng)年拿地成本，其實(shí)并不算高。雖然輿論都認(rèn)為我們的價(jià)格太貴了，但實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目的利潤微乎其微。”北京萬科的品牌負(fù)責(zé)人解釋說，從成本反推，該塊地價(jià)超過109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長期經(jīng)營成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價(jià)，該項(xiàng)目主要是面向中關(guān)村及周邊地區(qū)科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區(qū)”。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，需要注意的是，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場(chǎng)有多層次需求，該項(xiàng)目地處北京高端產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，華為、百度、騰訊、網(wǎng)易、聯(lián)想、小米等大公司聚集，相信這里對(duì)高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)需求。
“從此類項(xiàng)目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，其實(shí)租金是不貴的，再考慮海淀市區(qū)的因素、新房項(xiàng)目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，換而言之，因?yàn)殚L期租賃中租金相對(duì)是穩(wěn)定的，所以類似定價(jià)會(huì)考慮到未來物價(jià)上漲等因素。從租金的分布看，當(dāng)期看偏貴，中后期看其實(shí)是便宜的。
目前，一線城市房屋租賃市場(chǎng)供需錯(cuò)配矛盾比較突出。如何將現(xiàn)有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴(kuò)大租賃房源供給，特別是有品質(zhì)的租賃房源供給，滿足不斷增長和提升的租賃需求，維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定？這些都是建設(shè)一個(gè)成熟的住房租賃市場(chǎng)需要解決的問題。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，從長期看，隨著北京租賃需求進(jìn)入到品質(zhì)提升階段，北京租金上漲具有趨勢(shì)性動(dòng)力。租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對(duì)居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級(jí)需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應(yīng)和滿足租賃需求升級(jí)的趨勢(shì)，一方面可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致需求得不到滿足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于供需的不匹配。
“未來的問題在于，此類房子不光是提供一個(gè)給類似科技人員的居所，而是需要在租售同權(quán)的地方做各類創(chuàng)新，比如說為租房以后的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項(xiàng)目的意義就會(huì)比較大，也有助于租賃產(chǎn)品的推廣，市場(chǎng)的批評(píng)聲會(huì)減少，認(rèn)可和理解的心態(tài)會(huì)增加。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。（記者王軼辰）
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