在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“首付貸”或“首付分期”已經(jīng)較之前有所減少，但隨著市場(chǎng)交易逐漸冷淡，一些開(kāi)發(fā)商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購(gòu)房者，其中不乏綠地、陽(yáng)光城等大型房企。專(zhuān)家認(rèn)為，“首付貸”帶來(lái)的問(wèn)題顯而易見(jiàn)，不僅增加了購(gòu)房者的還款壓力，也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
綠地、陽(yáng)光城等房企提供首付分期
早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中明確提出，要打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。
之后，天津、福建、云南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個(gè)省份或城市均提出，重點(diǎn)整治通過(guò)提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
環(huán)京地區(qū)歷來(lái)都是炒房客關(guān)注的重點(diǎn)。為迎合炒房客的投資需求，當(dāng)?shù)匾恍潜P(pán)推出了“首付分期”等措施，一些置業(yè)顧問(wèn)在推銷(xiāo)時(shí)也以首付款可以分期為賣(mài)點(diǎn)，吸引購(gòu)房者看房。10月底，河北涿州的一位劉姓置業(yè)顧問(wèn)便在向客戶(hù)推銷(xiāo)樓盤(pán)時(shí)稱(chēng)，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九里京城等樓盤(pán)，都可以做首付分期。
中新經(jīng)緯客戶(hù)11月16日致電位于涿州的悅瀾灣售樓部，一位置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，該樓盤(pán)可以幫助資金不足的客戶(hù)做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分與開(kāi)發(fā)商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同，2年內(nèi)還清，不收取利息。該置業(yè)顧問(wèn)還強(qiáng)調(diào)，做首付分期不會(huì)影響房屋網(wǎng)簽、銀行抵押貸款等手續(xù)，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。
但根據(jù)涿州市2017年3月出臺(tái)的規(guī)定，對(duì)非戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；對(duì)戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，首付款比例不低于50%。
在山東濟(jì)南，也有一些開(kāi)發(fā)商可以為客戶(hù)辦理首付分期。濟(jì)南綠地國(guó)際城的置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，首付款不夠的客戶(hù)可以先交20%的首付，剩下10%通過(guò)開(kāi)發(fā)商員工內(nèi)部借款方式幫客戶(hù)墊資，之后就可以向銀行申請(qǐng)貸款。借款部分沒(méi)有利息，但需要三個(gè)月內(nèi)還清，如果逾期，需要交納一定比例的違約金。
綠地國(guó)際城的置業(yè)顧問(wèn)告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號(hào)：jwview)，相比起提供借款，他們還是希望客戶(hù)能按時(shí)交齊首付。河南鄭州的綠地公園城則明確表示，目前沒(méi)有首付分期，但如果短期內(nèi)資金流轉(zhuǎn)困難的話(huà)，可以“幫忙想辦法”。
“客戶(hù)付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了，剩下20%的首付分2年4次還清，沒(méi)有利息，但不能享受樓盤(pán)其他方面的優(yōu)惠。”由鄭州綠都地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠都瀾灣置業(yè)顧問(wèn)透露，他們也是趕在春節(jié)前推廣這一“福利”，不少購(gòu)房者付首付比較困難，這也是幫助他們解決難題。
認(rèn)證信息為“陽(yáng)光城集團(tuán)廣西有限公司”的微信公眾號(hào)“陽(yáng)光城廣西區(qū)域”今年9月發(fā)布的一篇文章顯示，南寧大唐印象、南寧陽(yáng)光城·時(shí)代中心、玉林陽(yáng)光城·麗景公館等樓盤(pán)都推出了首付分期活動(dòng)。11月17日，由陽(yáng)光城等房企合作開(kāi)發(fā)的南寧大唐印象的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號(hào)：jwview)，首付分期活動(dòng)現(xiàn)在還有，客戶(hù)可以先交一半的首付，剩余部分在12個(gè)月內(nèi)還清，這期間不影響客戶(hù)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
家住北京的張先生近期正打算購(gòu)置第二套房產(chǎn)，據(jù)其反映，房產(chǎn)中介稱(chēng)雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶(hù)先付30%，剩余30%首付分2年4次還清即可。
“首付貸”曾被認(rèn)定違法違規(guī)
“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，但購(gòu)房杠桿卻被放大，一旦規(guī)模擴(kuò)大，容易對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業(yè)內(nèi)視作房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的推波助瀾者。
2016年全國(guó)兩會(huì)期間，時(shí)任央行行長(zhǎng)周小川表示，銀行必須了解客戶(hù)，客戶(hù)的首付不能是借的?？蛻?hù)找另外一方借了一部分錢(qián)說(shuō)這是首付，剩下再去借，整個(gè)借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢(qián)，還要還首付貸。對(duì)銀行而言，也承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行內(nèi)部管理來(lái)講，操作是有錯(cuò)誤的。
也是在2016年，相關(guān)部委就認(rèn)定，“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由開(kāi)發(fā)商或第三方金融平臺(tái)提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產(chǎn)市場(chǎng)一直都存在，而判斷其行為是否違規(guī)，關(guān)鍵看向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)的首付交付情況。
“如果辦抵押貸款時(shí)，部分首付款仍由開(kāi)發(fā)商或第三方金融平臺(tái)墊付，貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規(guī)的。”張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會(huì)有半年至一年的時(shí)間窗口，如果只是在這段時(shí)間內(nèi)向購(gòu)房者了提供首付分期或延長(zhǎng)首付時(shí)間，嚴(yán)格意義上不能算違規(guī)。
但顯然，上述開(kāi)發(fā)商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時(shí)間都較長(zhǎng)，且在銀行抵押貸款辦理完成后仍在還款，已經(jīng)有違相關(guān)規(guī)定。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，這類(lèi)首付政策嚴(yán)格上說(shuō)是違規(guī)的，但各地監(jiān)管對(duì)它的態(tài)度不太一樣，部分地區(qū)明文禁止，一些地方則只是在市場(chǎng)秩序整頓的時(shí)候去管控。
此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)很可能并沒(méi)有取得相應(yīng)資質(zhì)，也涉嫌違法從事金融業(yè)務(wù)。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“‘首付貸’帶來(lái)的問(wèn)題顯而易見(jiàn)，不僅增加了購(gòu)房者的還款壓力，也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。所以，商業(yè)銀行在審核購(gòu)房者資格時(shí)，應(yīng)該對(duì)其銀行流水、還款能力加大審查力度。”
張大偉稱(chēng)，在許多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，這就起到安全墊的作用，證明購(gòu)房者已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而‘首付貸’突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(薛宇飛 閆淑鑫)
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