“什么‘買了后悔一星期，不買后悔一輩子’，買了才后悔一輩子。”榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（002146.SZ，以下簡稱“榮盛發(fā)展”）開發(fā)的位于唐山豐南區(qū)的未來城項(xiàng)目一位業(yè)主向《中國經(jīng)營報(bào)》記者抱怨道。
近日，記者在項(xiàng)目實(shí)地走訪獲悉，未來城項(xiàng)目屢遭業(yè)主投訴，涉及到售后返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問題。
就榮盛未來城售后返租等相關(guān)問題，記者向唐山市豐南區(qū)住建局房管所咨詢此類情況時，房管所回應(yīng)稱，這種情況是違規(guī)的，目前對榮盛未來城正在處理階段。
記者就業(yè)主投訴的相關(guān)問題聯(lián)系榮盛發(fā)展方面多個部門要求采訪，均被對方婉拒。
業(yè)主稱遭遇“連環(huán)套”
“0風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)賺不賠”“首付10萬存商鋪，年保收益40000元”“專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、8%～10%高收益”。在一位業(yè)主提供的材料中記者注意到，榮盛發(fā)展曾經(jīng)以高收益、無風(fēng)險(xiǎn)等宣傳語吸引購房者。
但據(jù)其中一位業(yè)主介紹，事實(shí)并非如此，這都是騙人的，從進(jìn)入售樓處的那一刻起他們就進(jìn)入了榮盛發(fā)展精心設(shè)計(jì)的圈套，而且是一環(huán)套一環(huán)。
根據(jù)該業(yè)主介紹，當(dāng)時購房時銷售人員表示有優(yōu)惠，可以享受“3萬抵5萬”“6萬抵10萬”等優(yōu)惠。但這筆錢卻未計(jì)入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。業(yè)主告訴記者，在交完錢之后才知道，這筆錢是團(tuán)購費(fèi)。
而團(tuán)購費(fèi)也分為兩部分。在一位業(yè)主提供的6萬抵10萬團(tuán)購費(fèi)的收據(jù)中，記者注意到，其中一張金額為4.9萬元的收據(jù)為一家中介公司開具，另一張1.1萬元的收據(jù)則為北京意家科技有限公司（以下簡稱“意家科技”）開具。
根據(jù)工商資料信息顯示，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司持有北京意家科技有限公司母公司90%的股份，間接控制意家科技。
業(yè)主對此質(zhì)疑稱，房子是直接在項(xiàng)目銷售處購買的，榮盛發(fā)展銷售人員也從未提起過其他公司，那么，這個團(tuán)購費(fèi)又從何“團(tuán)”起？
另據(jù)業(yè)主介紹，團(tuán)購費(fèi)也僅僅是個開始。在購房前，銷售人員一直強(qiáng)調(diào)每年凈收益8%～10%不等，10～12年就可回本。到了應(yīng)該開始返還收益時，業(yè)主卻收到了榮盛發(fā)展方面的通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費(fèi)，才能獲得租金返還，不繳納則無法獲得租金返還。
業(yè)主表示，如果說前面的團(tuán)購費(fèi)是小坑，那么這個就是一個深坑了。業(yè)主認(rèn)為，榮盛發(fā)展開始宣傳的8%～10%收益實(shí)際是稅前收益，這樣的話通過收益回本的可能性將不復(fù)存在。
此外，部分業(yè)主還表示，在操作過程中榮盛發(fā)展還有擅自修改合同、代替業(yè)主在合同上簽字等現(xiàn)象。但記者無法獨(dú)立核實(shí)該部分內(nèi)容。
“我們已經(jīng)向有關(guān)部門投訴了80余次，到現(xiàn)在都沒有一個解決的辦法。”一位業(yè)主說道。他投訴的內(nèi)容包括榮盛未來城售后返租涉嫌虛假宣傳等問題。
業(yè)主向記者介紹，購買榮盛未來城商鋪時，業(yè)主除了和榮盛發(fā)展簽訂商品房買賣合同，還與榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司唐山盛商物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“盛商物業(yè)”）簽訂了委托經(jīng)營合同。
據(jù)記者看到的一份委托經(jīng)營合同，業(yè)主與盛商物業(yè)簽訂的合同期限為10年，在委托期內(nèi)，業(yè)主每年可獲得的經(jīng)營收益為：業(yè)主商鋪所在樓座的凈利潤，盛商物業(yè)根據(jù)業(yè)主購買店鋪的房款占整個樓座總銷售額的比例，以凈利潤的90%按比例分配給業(yè)主，盛商物業(yè)獲取10%。比如，C座一年的凈利潤為1000萬元，業(yè)主購房款為50萬元，C座銷售時的總銷售額為1億元，則業(yè)主可獲得的租金收益為4.5萬元（此處未考慮前述業(yè)主所稱稅費(fèi)部分）。
據(jù)記者了解，實(shí)際上，“售后返租”一直被明令禁止。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
法律層面也早已對“售后返租”行為給出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，最高可判10年有期徒刑。
對于“售后返租”，一位房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，這種經(jīng)營模式已經(jīng)不常見了，由于風(fēng)險(xiǎn)問題，部分地方政府早已禁止此類情況。
唐山市豐南區(qū)住建局房管所方面告訴記者，售后返租是違規(guī)的，目前對榮盛未來城正在處理階段。
記者就上述相關(guān)問題致電榮盛發(fā)展董秘陳金海、榮盛唐山公司，但未收到回復(fù)。榮盛發(fā)展的品牌部負(fù)責(zé)人則以剛來公司不熟悉情況為由，拒絕了記者的采訪要求。
商場經(jīng)營狀況慘淡
多位業(yè)主告訴記者，由于未來城項(xiàng)目當(dāng)前商場經(jīng)營情況不佳，他們擔(dān)憂之后幾年的租金能否順利到賬。
根據(jù)公開信息顯示，未來城項(xiàng)目是榮盛發(fā)展全國布局的第11個商業(yè)綜合體項(xiàng)目，斥資近50億元，總占地面積約10萬平方米，總建筑面積約41萬平方米。目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售中。
榮盛未來城的一位置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目分為A、B、C、D四個樓座。其中A座的超市、B座的健身房和兒童體驗(yàn)館均已經(jīng)開業(yè)，C座1-5層也已經(jīng)開始試營業(yè)，D座則正在裝修。
記者在現(xiàn)場注意到，整個綜合體已經(jīng)完工，但外圍的綠化等工作還未完成，商場外的電梯處在封停的狀態(tài)。
但記者環(huán)繞項(xiàng)目走一圈，只見零星的商家入駐，絕大部分底商店鋪處在空置狀態(tài)。從窗口向里望去，仍空空如也，甚至都沒有裝修。
走進(jìn)C座商場，整個大廳里幾乎沒有購物者，相鄰店面的服務(wù)員則在聊天，無所事事。據(jù)記者了解，商場已經(jīng)開業(yè)超過1年。該商場總共5層，1~2層主營服飾，3層為電玩城和小商店，4層為餐飲，5層為電影院。
二層一家服裝店店員介紹，商場平常沒有什么人流，店鋪每月的流水也就1萬元左右，老板每個月都賠錢。三層的一位商戶也表示，商場人流量并不大。
多位店員表示，商場里幾家業(yè)主自己經(jīng)營的店已經(jīng)關(guān)店了?，F(xiàn)在整個商場的店鋪絕大部分為榮盛發(fā)展自營的品牌。據(jù)上述服裝店店員介紹，四層的餐飲也因?yàn)槟承┰蛉筷P(guān)店了。
在商城四層，記者注意到，這一層的店面除了一家火鍋店，其余都沒有營業(yè)?；疱伒甑囊晃粏T工介紹，這個火鍋店是榮盛自己開的，除去節(jié)假日每天也就8～10桌左右。
對于商場的招商計(jì)劃，未來城項(xiàng)目售樓處一位銷售顧問表示，這個是由榮盛發(fā)展自己的商管公司管理，售樓處暫時不知道。
一位商業(yè)地產(chǎn)專家告訴記者，一個購物中心從開業(yè)到正常的經(jīng)營狀態(tài)，早期國內(nèi)的購物中心磨合期大概在3年左右?，F(xiàn)在消費(fèi)者的接受能力很強(qiáng)，只要是好東西、迎合消費(fèi)者需求，很快就會進(jìn)入正常的經(jīng)營狀態(tài)。
上述專家認(rèn)為，如果是用“售后返租”的模式，經(jīng)營的難度相比于全持有的模式要高，返租的回報(bào)要求和合理的租戶組合可能會出現(xiàn)不適應(yīng)的情況。最后經(jīng)營者為了追求回報(bào)，可能會犧牲租售組合的合理性，很難說這樣的購物中心能做得好，要和全持有的購物中心保持同樣的管理水平相當(dāng)難。
一位業(yè)主告訴記者，在某次與榮盛發(fā)展的談判過程中，商管公司的負(fù)責(zé)人告訴她，公司正在積極籌措資金給業(yè)主返租。（馮穎祎 童海華 盧志坤 ）
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