隨著租售并舉住房體系的推進，配套的金融改革和工具也實現(xiàn)了重大突破。
10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)(600048,股吧)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得了上海證券交易所的審議通過。這是繼10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs獲深交所批準發(fā)行之后的又一類REITs產(chǎn)品。
在業(yè)內(nèi)人士看來，保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開創(chuàng)了新篇章，有助于解決房企對租賃住房投資回收周期過長的弊端，對房企實現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本，有望增強房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心及動力。
REITs發(fā)展?jié)摿Υ?/strong>
據(jù)悉，保利租賃住房REITs由中國保利集團公司控股公司保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施，產(chǎn)品總規(guī)模為50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。本單產(chǎn)品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性，為租賃住房資產(chǎn)證券化樹立了榜樣。
對于首單央企租賃住房REITs的成功獲批，有業(yè)內(nèi)人士認為，租賃住房REITs的發(fā)行，符合“房住不炒”、發(fā)展住房租賃的大勢，后續(xù)有更多住房租賃企業(yè)或?qū)⒓尤脒M來。同時，儲架發(fā)行機制在REITs領域是一個創(chuàng)新，當前類REITs的發(fā)行為公募REITs做了鋪墊，未來公募REITs的發(fā)行必然有賴于法規(guī)的完善。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，保利此次發(fā)行租賃住房REITs，充分體現(xiàn)了租賃市場的發(fā)展正逐漸步入到金融化包裝時代。此類金融產(chǎn)品不但可以促進當前租賃市場的資金回籠，而且通過REITs產(chǎn)品還可以有效地促進價格發(fā)現(xiàn)機制的形成，而一些租金回報不好或經(jīng)營狀況不佳的企業(yè)實際上都會在類似REITs產(chǎn)品的發(fā)行和認購方面獲益。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，住房租賃的特性意味著以后更多的房子將由機構持有，以前是散售后由個人出租，未來的方向則是機構化的持有越來越多，而金融工具REITs有助于完善整個住房租賃市場，住房租賃REITs是未來的方向。
不可否認，未來國內(nèi)REITs巨大的市場空間有待于不斷挖掘。保利方面有關人士認為，住房租賃REITs將是行業(yè)的加速器，從機構規(guī)模、行業(yè)標準、收益提升等多方面對整個行業(yè)發(fā)揮出促進性作用。美國最大的公寓REITs企業(yè)EQR市值已達244億美元，國內(nèi)租賃住房市場的前景亦不可限量。
據(jù)了解，REITs是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者資金的方式，該信托基金需交由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者。目前，我國還沒有建立起明確的REITs制度，但國內(nèi)的監(jiān)管部門和各市場主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒有停止過。
更多支持政策或出臺
鼓勵住房租賃市場發(fā)展已成為今年房地產(chǎn)業(yè)的政策重點之一，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。近年來，國務院及相關部委曾多次印發(fā)意見鼓勵加快培育并發(fā)展住房租賃市場建設，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》及《證監(jiān)會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》均提到推進“房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”，為住房租賃市場提供金融支持。
據(jù)悉，國務院相關部門近日已組成聯(lián)合調(diào)研組赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或?qū)⒂兴黄啤?/div>
此外，住建部正積極推動住房租賃市場的發(fā)展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務。同時，支持房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房的有效供給。下一步還將積極推動住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務，推進住房租賃市場的發(fā)展。
值得注意的是，本次產(chǎn)品獲批的保利地產(chǎn)屬于央企。早在今年7月，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中便明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，相對而言，未來有國企央企背景的開發(fā)商或許能夠獲得更多的融資支持，這也可能致使央企和國企在未來的一段時期內(nèi)成為國內(nèi)發(fā)展租賃業(yè)務的主力。
證監(jiān)會相關人士表示，借助于資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。本單產(chǎn)品的推出正當其時，其既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用做出了新的嘗試及拓展。
保利方面有關人士表示，未來隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，資產(chǎn)證券化的操作將日趨成熟，公募REITs市場的開放會漸行漸近。
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轉(zhuǎn)自：中國商報
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