直面青年租房難題 租賃供給結(jié)構(gòu)仍處失衡狀態(tài)


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2023-02-27





  編者按 近年來(lái),青年租房問(wèn)題備受社會(huì)關(guān)注。全國(guó)各地在建設(shè)青年發(fā)展型城市試點(diǎn)中,也都將解決青年租房問(wèn)題作為重要工作之一。當(dāng)前,租賃正成為新一輪住房改革關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí),青年已被界定為住房困難群體之一。2021年7月,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,文件明確提出,保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。


  2022年12月,在第十八屆中國(guó)青少年發(fā)展論壇上,長(zhǎng)期研究住房保障領(lǐng)域的北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、院長(zhǎng)助理聶晨帶來(lái)了有關(guān)青年租賃住房的最新研究?,F(xiàn)階段青年租房難題有哪些?又該如何破解?近日,中青報(bào)·中青網(wǎng)記者就此專(zhuān)訪了聶晨。


  從2007年起,在英國(guó)布里斯托大學(xué)攻讀碩士和博士期間,聶晨就開(kāi)始從事國(guó)際住房比較和青年住房研究。2014年回國(guó)之后,他持續(xù)關(guān)注中國(guó)青年買(mǎi)房和租房問(wèn)題。


  2021年,聶晨承接了團(tuán)中央重點(diǎn)課題《多元供給視角下大城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查及可行性對(duì)策研究》,通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與訪談等形式對(duì)北京地區(qū)青年租房問(wèn)題進(jìn)行深入研究。


  租賃供給結(jié)構(gòu)仍處失衡狀態(tài)


  想要解決青年租房難題,關(guān)鍵在于租賃供給是否充足。


  通過(guò)調(diào)查,聶晨發(fā)現(xiàn),總體上看,青年租賃住房的多元供給趨勢(shì)已經(jīng)初步形成。


  “青年群體,除了面對(duì)傳統(tǒng)個(gè)體房東外,還有長(zhǎng)租公寓、政府或企業(yè)籌集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多種租賃選擇?!甭櫝空f(shuō),其中長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速,占比已經(jīng)超過(guò)20%,公共租賃住房(主要指青年向政府直接申請(qǐng)的公租房,以及單位和政府合作后,青年從工作單位獲得的公租房——記者注)占比已經(jīng)接近15%。


  盡管如此,青年住房租賃供給結(jié)構(gòu)仍處于失衡狀態(tài)。調(diào)查顯示,私房出租依然占比近50%,加上長(zhǎng)租公寓占比21.13%,“這意味著有超過(guò)70%的青年群體主要靠市場(chǎng)渠道租到房子。”


  “雖然公共力量和社會(huì)力量一定程度上推進(jìn)了租賃住房的多元化供給,但對(duì)舊有租賃結(jié)構(gòu)影響最大的是發(fā)展速度快,且具有機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;①Y本化特點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓。”聶晨告訴記者,這樣的供給結(jié)構(gòu)給解決青年租房問(wèn)題也帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。


  他說(shuō),長(zhǎng)租公寓規(guī)模更大、運(yùn)行更為復(fù)雜、資金更具風(fēng)險(xiǎn)性,這對(duì)政府調(diào)控與監(jiān)管提出更高要求;同時(shí),面對(duì)掌握更多房源、議價(jià)能力更強(qiáng)的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu),青年更容易處于弱勢(shì)地位。


  “不是說(shuō)愿意去市場(chǎng)上租房,是沒(méi)得選?!币晃?6歲在民營(yíng)企業(yè)工作的已婚男士向聶晨解釋?zhuān)紫仁琴I(mǎi)不起房,“起碼現(xiàn)在買(mǎi)不起”,其次對(duì)于公租房,“政府(組織)的沒(méi)資格申請(qǐng),自己企業(yè)沒(méi)有相關(guān)資源,集租房更是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)?!?/p>


  “部分青年‘夾心層’現(xiàn)象明顯,因此只能把市場(chǎng)渠道作為次優(yōu)選擇?!甭櫝扛嬖V記者。


  租賃住房被視為在當(dāng)前階段,能較快且以較低成本滿(mǎn)足大城市青年群體基本住房需求的重要手段,但現(xiàn)實(shí)狀況距青年理想、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的租房目標(biāo)仍有很長(zhǎng)距離。


  雖然青年群體對(duì)所租住住房總體滿(mǎn)意度較高,但在聶晨的調(diào)查中,有超過(guò)60%的青年群體認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)較重。其中,居住在私人租賃商品房和長(zhǎng)租公寓中的青年認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)重的比例分別高達(dá)75.54%和66.67%。


  聶晨分析,由租賃供給結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的部分房源價(jià)格漲幅大,房型不合理,房源本身質(zhì)量、租期、所在區(qū)位、周邊配套等不理想都加劇了優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格高、青年租房負(fù)擔(dān)重的現(xiàn)實(shí)。


  據(jù)了解,根據(jù)歐洲標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)家庭支付住房相關(guān)開(kāi)支超過(guò)家庭可支配收入的40%以上時(shí),則被界定為衡量住房貧困標(biāo)準(zhǔn)之一的“住房負(fù)擔(dān)過(guò)重(overburden)”,住房負(fù)擔(dān)已嚴(yán)重威脅家庭日常生活和個(gè)體發(fā)展。調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于當(dāng)下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租,導(dǎo)致有超過(guò)15%的租賃青年“住房負(fù)擔(dān)過(guò)重”。


  “租得起”與“租得到”


  在聶晨看來(lái),為達(dá)到青年租房理想狀態(tài),需要逐步解決各種現(xiàn)實(shí)需求,其中排在首位的就是讓青年“租得起”“租得到”。


  聶晨認(rèn)為,滿(mǎn)足青年租房的這兩方面基礎(chǔ)需要,可以從降低租金和增加支付能力兩方面入手。


  在降低租金方面,要繼續(xù)增加公共部門(mén)的租住房供給,與市場(chǎng)渠道形成有效競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)鼓勵(lì)政府直接供給符合青年需要的數(shù)量多、戶(hù)型小、租金低、租期靈活的房源。


  “當(dāng)前不少城市都推出了青年驛站,外地青年能在這里短期過(guò)渡,這不僅緩解了青年租房焦慮,還在一定程度上有益于穩(wěn)定租房市場(chǎng)?!甭櫝吭u(píng)價(jià)說(shuō)。


  為降低租金,還需要促進(jìn)政府與市場(chǎng)的合作,借鑒“躉租”模式(通過(guò)從農(nóng)民手中長(zhǎng)期租賃富余的定向安置房,將這些房源納入公租房中——記者注)通過(guò)政府統(tǒng)一籌集市場(chǎng)上各類(lèi)閑置房源增加供給。


  聶晨在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),北京市海淀區(qū)就已經(jīng)初步形成了包括新建、配建、收購(gòu)、利用集體土地建租賃房、躉租社會(huì)存量住房等方式的多主體供給保障住房,以及包括實(shí)物租賃和貨幣補(bǔ)貼在內(nèi)的“租補(bǔ)”一體的多渠道租賃住房保障體系,并且還成立了海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司,嘗試將保障住房的運(yùn)營(yíng)管理日益向著市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方向推進(jìn)。


  調(diào)查還顯示,在租金支付周期上,有47.18%的青年群體采用的是季付租金的方式;10.92%的青年一次性提前支付半年的租金,9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。這樣的租金支付周期進(jìn)一步加劇了青年群體租金負(fù)擔(dān)。因此,聶晨建議要“調(diào)整租金支付周期,將提前半年、提前一季度支付租金,改為按月份支付租金”。


  在提升可支付能力方面,聶晨建議,可以嘗試租金貨幣化保障代替公共住房實(shí)物供給。


  “目前我國(guó)租房的貨幣支持(或者貨幣補(bǔ)貼),一般以家庭為單位,很少有專(zhuān)門(mén)針對(duì)青年群體的租賃貨幣補(bǔ)貼?!彼f(shuō),目前在國(guó)外已經(jīng)出現(xiàn)了依靠金融和稅收等優(yōu)惠手段,專(zhuān)門(mén)面對(duì)青年群體的貨幣補(bǔ)貼。


  “以英國(guó)為例,2015年,英國(guó)出臺(tái)過(guò)‘幫助租房計(jì)劃’(Help to Rent scheme),專(zhuān)門(mén)針對(duì)18-30歲年齡段,既沒(méi)有自有住房,也沒(méi)有申請(qǐng)到保障房,但擁有穩(wěn)定收入的青年?!?/p>


  根據(jù)該計(jì)劃,滿(mǎn)足條件的英國(guó)青年可以獲得政府提供的一次性最高金額為1500英鎊 (倫敦地區(qū)為2000英鎊)的低息貸款,以此支付租房必需的押金,和最初幾個(gè)月的房租。


  調(diào)查還顯示,青年租賃狀況隨婚育歷程、工作年限影響較大。因此,他建議,要以多種手段對(duì)婚育后的無(wú)房青年給予適度補(bǔ)貼,補(bǔ)貼額度可隨子女?dāng)?shù)量增長(zhǎng),隨工作年限延長(zhǎng)精準(zhǔn)下降。


  “具體形式可以是,增加家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費(fèi)券、直接的租金補(bǔ)貼或者無(wú)息低息的小額租賃貸款等?!甭櫝空f(shuō)。


  此外,他還建議,政府要出面搭建租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),讓青年群體能直接租到私人房東的房屋,減少中介費(fèi)用。


  聶晨還專(zhuān)門(mén)提到,對(duì)那些“買(mǎi)不起,租不到”的“夾心層”青年,要提供更多有效選擇。調(diào)查顯示,公共租賃住房覆蓋的青年群體中72.5%屬于公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)的青年。因此,建議逐步降低甚至去除公共租賃住房的申請(qǐng)門(mén)檻,簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程,讓更多青年群體能獲得與公共住房相關(guān)的社會(huì)服務(wù)。


  “大城市利用集體土地建租賃住房(集租房),也是增加租房供給、降低租金的一項(xiàng)政策創(chuàng)新?!甭櫝空f(shuō),一般采取村集體(村集體作為社會(huì)力量)用城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股并分紅,相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)行,政府提供政策支持,金融機(jī)構(gòu)提供貸款。


  “作為政策創(chuàng)新,有利于從頭開(kāi)始,去探索和嘗試多種合作方式、運(yùn)營(yíng)方式、租賃方式,支持方式?!彼f(shuō)。


  “租得好”與“租得久”


  在青年租房實(shí)際中,提升青年租房幸福感的因素,還要幫助青年“租得好”與“租得久”。


  “租得好”具體來(lái)說(shuō),就是要幫助青年盡量實(shí)現(xiàn)“租得近”與“租得穩(wěn)”。


  圍繞通勤便利和職住平衡的現(xiàn)實(shí)需求,聶晨建議,針對(duì)當(dāng)前存量公共住房周邊通勤便利差的問(wèn)題,要通過(guò)增加周邊公共交通路線,陸續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),并引入多方參與,以購(gòu)買(mǎi)社會(huì)服務(wù)等方式,促進(jìn)街道和企業(yè)開(kāi)通上下班高峰期專(zhuān)線班車(chē)。


  調(diào)查研究顯示,當(dāng)前的租賃住房體系中租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)仍然存在諸多不規(guī)范的問(wèn)題,影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。


  因此,需要繼續(xù)規(guī)范租賃住房體系運(yùn)行,在市場(chǎng)租賃方面,規(guī)范供給主體與中介機(jī)構(gòu)的行為,保護(hù)青年租賃群體利益;在公共租賃住房方面,也要進(jìn)一步公開(kāi)、明確和細(xì)化好公共租賃住房從申請(qǐng)、選房、租住到退出的各個(gè)環(huán)節(jié),避免青年群體的誤解。


  “更重要的是,要關(guān)注長(zhǎng)租公寓對(duì)青年居住需求的契合性,加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管,控制其風(fēng)險(xiǎn)性?!甭櫝空f(shuō)。


  “想要滿(mǎn)足青年租房需求,還要考慮‘租得久’?!甭櫝扛嬖V記者,這就要求政府除了關(guān)注硬件方面外,還需要關(guān)注軟件方面,例如關(guān)注和青年租賃群體、租賃住房相關(guān)的歸屬感,在公共服務(wù)均等化的前提下落實(shí)租住同權(quán)等問(wèn)題,補(bǔ)齊實(shí)現(xiàn)落戶(hù)、子女就近入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務(wù)方面的不足,緩解青年對(duì)住房自有的焦慮。


  理順“租與購(gòu)”


  在調(diào)查研究中,聶晨發(fā)現(xiàn),即使青年在租金降低、規(guī)范性和穩(wěn)定性提高、對(duì)租賃供給主體更加滿(mǎn)意的情況下,長(zhǎng)期租房意愿能夠提升,但當(dāng)青年群體將住房自有與租賃住房進(jìn)行對(duì)比時(shí),租賃住房還是會(huì)被置于次級(jí)地位。


  “租房錢(qián)是給別人,錢(qián)花了,屬于消費(fèi),還房貸是給自己攢錢(qián),是資產(chǎn)建設(shè),沒(méi)有可比性?!币晃?3歲在事業(yè)單位工作的受訪者告訴聶晨。


  聶晨認(rèn)為,“通過(guò)租賃解決城市青年住房問(wèn)題,不能只關(guān)注到租賃部門(mén),也需要考慮住房自有體系與租賃體系的相互建構(gòu)的作用?!?/p>


  他建議,在住房市場(chǎng)方面要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的指導(dǎo)方針,避免住房?jī)r(jià)格再次出現(xiàn)大幅上漲,進(jìn)而導(dǎo)致青年住房自有群體與租賃群體經(jīng)濟(jì)上的不平等現(xiàn)象惡化。


  “我們要構(gòu)建和打造租賃體系與適度資產(chǎn)建設(shè)之間的關(guān)系,為租住的青年群體保留實(shí)現(xiàn)住房自有的合理期望?!甭櫝空f(shuō)。


  他建議,可以考慮借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)公共租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)化的成熟經(jīng)驗(yàn),對(duì)長(zhǎng)期租賃青年,可以將歷年所交租金部分或者全部轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的一部分。


  聶晨舉例說(shuō),在英國(guó),當(dāng)租賃時(shí)間滿(mǎn)足一定期限后,租戶(hù)能夠以一定折扣價(jià)格購(gòu)買(mǎi)所租房屋,并且政府規(guī)定,優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房屋只能用于家庭自住,不得外租。在新加坡,公租房出售后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)不得再次出售,并且租戶(hù)只能將公租房轉(zhuǎn)售相關(guān)公共部門(mén)。


  “這些措施都有助于避免租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移過(guò)程中出現(xiàn)尋租現(xiàn)象,限制租賃出口的盈利機(jī)會(huì),利于理清租與購(gòu)的關(guān)系?!甭櫝空f(shuō)。


  在他看來(lái),真正解決青年租房問(wèn)題,要努力讓社會(huì)各界樹(shù)立青年優(yōu)先發(fā)展觀念,不僅推進(jìn)租金住房的供給多元化,也要促進(jìn)租金住房供給的精準(zhǔn)化和管理的高質(zhì)量化。(記者 楊寶光)


  轉(zhuǎn)自:中國(guó)青年報(bào)

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