北京出臺(tái)住房租賃新政 10月31日起正式實(shí)施

　　29日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與北京市發(fā)展改革委、教委、公安局等多部門(mén)聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實(shí)施。

 

　　《通知》指出，北京市戶(hù)籍無(wú)房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，戶(hù)籍管理部門(mén)將對(duì)公租房戶(hù)口登記和遷移問(wèn)題制定實(shí)施細(xì)則，租賃監(jiān)管平臺(tái)正在抓緊籌備。

 

　　《通知》從強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng)，建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù)，明確住房租賃行為規(guī)范、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管、提升住房租賃服務(wù)水平等四個(gè)方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的具體措施和要求。

 

 

　　住房租賃是城市居民解決居住問(wèn)題的重要方式，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出要建立購(gòu)租并舉的住房制度，2016年進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），提出培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體要求。7月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)），對(duì)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步提出明確要求。

 

　　北京市高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。本《通知》的目的在于完善購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場(chǎng)行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度；多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買(mǎi)的梯次消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

 

　　2017年8月17日至25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就《通知》面向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期間，《通知》受到社會(huì)各界熱切關(guān)注。截止8月25日17：00，共收到反饋意見(jiàn)403件，其中電子郵件398件、傳真5件。總體來(lái)看，社會(huì)各界對(duì)《通知》內(nèi)容表示支持和贊同，認(rèn)為將能夠有效解決群眾關(guān)注的住房租賃市場(chǎng)的矛盾問(wèn)題，是落實(shí)購(gòu)租并舉的住房制度和完善符合首都特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行了匯總分析，并對(duì)公眾關(guān)注較多的義務(wù)教育、戶(hù)口等問(wèn)題進(jìn)行了回復(fù)。

 

　　同時(shí)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)公眾反饋意見(jiàn)進(jìn)行了認(rèn)真的研究、吸納，對(duì)《通知》內(nèi)容進(jìn)行了完善。與征求意見(jiàn)稿相比，正式發(fā)布的《通知》明確了2017年10月31日為實(shí)施日期，為保障《通知》的具體落地實(shí)施預(yù)留了一個(gè)月的緩沖期；為便于公眾進(jìn)一步了解關(guān)心關(guān)注的教育、戶(hù)口等問(wèn)題，《通知》明確，涉及義務(wù)教育、戶(hù)口登記和遷移等具體問(wèn)題由相應(yīng)職能部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

 

 

　　子女入學(xué)：“承租人賦權(quán)”邁出重要一步

 

　　從征集到的意見(jiàn)建議看，公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問(wèn)題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于本市戶(hù)籍無(wú)房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進(jìn)一步放開(kāi)，并建議明確具體流程、要求。

 

　　依據(jù)《通知》，本市戶(hù)籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

 

　　《通知》在我市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶(hù)籍家庭適齡子女須在戶(hù)口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上，規(guī)定本市戶(hù)籍無(wú)房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，在“為本市戶(hù)籍無(wú)房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進(jìn)了一步。我市相關(guān)部門(mén)將結(jié)合實(shí)際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿(mǎn)足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實(shí)施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況予以制定。

 

 

　　除了子女入學(xué)，公眾關(guān)注較多還有戶(hù)口問(wèn)題。部分公眾對(duì)于公租房承租人退租后戶(hù)口遷出問(wèn)題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶(hù)口登記、遷移具體流程。

 

　　在我市現(xiàn)有戶(hù)籍管理制度基礎(chǔ)上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶(hù)籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶(hù)口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶(hù)籍公租房和直管公房承租人戶(hù)口登記和遷移問(wèn)題。承租人戶(hù)口登記、遷移及遷出等具體實(shí)施細(xì)則將由我市戶(hù)籍管理部門(mén)結(jié)合實(shí)際情況制定。

 

　　對(duì)于辦理戶(hù)口登記和遷移，《通知》僅對(duì)本市戶(hù)籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。承租人為非本市戶(hù)籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

 

 

　　在公眾的意見(jiàn)建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開(kāi)展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。通過(guò)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)為市場(chǎng)主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

 

　　住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過(guò)接口方式，對(duì)各類(lèi)市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。如果有市民想把房子對(duì)外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢(xún)等服務(wù)；市民也可以像淘寶用戶(hù)一樣，給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng)，作信用評(píng)價(jià)。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

 

　　與此同時(shí)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會(huì)會(huì)同相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過(guò)程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。

 

 

　　《通知》明確規(guī)定了對(duì)外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿(mǎn)足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　《通知》明確，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶(hù)。

 

　　依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。

 

　　住建部門(mén)未來(lái)將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶(hù)照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶(hù)可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平，約定具體的租金情況。

 

　　在租期方面，《通知》指出，鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。

 

　　同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶(hù)，未經(jīng)租戶(hù)同意不得擅自進(jìn)入出租住房。如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶(hù)，并不得影響租戶(hù)正常使用，租戶(hù)在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果租賃期屆滿(mǎn)，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶(hù)；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶(hù)享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶(hù)存在重大違約行為的除外。

 

　　《通知》專(zhuān)門(mén)對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

 

 

　　對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對(duì)當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實(shí)地查看住房并編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，告知當(dāng)事人有關(guān)事項(xiàng)，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

 

　　《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng)，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價(jià)格主管部門(mén)依法處罰。

 

　　此外，《通知》強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

 

　　根據(jù)《通知》，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。

 

　　同樣，未來(lái)運(yùn)營(yíng)這些租賃房的將是更加專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足多層次住房租賃需求。

 

　　在金融支持方面，本市也將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

 

　　未來(lái)，本市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

 

　　《通知》明確，在本市國(guó)有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。（孔海麗）

 

　　來(lái)源：人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道