中國人民銀行近日發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產(chǎn)市場。報告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場發(fā)展加快，房地產(chǎn)投資韌性較強。但同時，也存在有待解決和完善的一些問題。
報告稱，2017年，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本要求，繼續(xù)堅持“分類調(diào)控、因城施策”原則，在限購、限貸等傳統(tǒng)需求端調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，豐富調(diào)控方式，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
房價總體趨于穩(wěn)定，一二線城市房價漲幅回落。2017年，“分類調(diào)控，因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。一線城市和部分二線城市漲幅回落，三四線城市漲幅略有擴大。2017年12月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，比2016年12月減少4個，城市間房價漲幅波動大幅收窄。
商品房銷售分化，住宅待售面積下降。2017年，全國商品房銷售面積和銷售額增速趨緩。一線城市商品房銷售面積明顯縮減；三四線城市銷售面積較快增長，但下半年以來增速回落。2017年，全國商品房銷售面積16.9億平方米，同比增7.7%，較2016年回落14.8個百分點。商品房銷售額13.4萬億元，同比增長13.7%，較2016年回落21.1個百分點。隨著市場交易回升和新增供應(yīng)下降，商品房待售面積下降。2017年末，全國商品房待售面積5.9億平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積下降25.1%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資總體平穩(wěn)增長。2017年，全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.0萬億元，同比增長7.0%，增速較2016年回升0.1個百分點。其中，住宅開發(fā)投資同比增長9.4%，增速較2016年提高3.0個百分點；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資分別增長3.5%和下降1.2%，較2016年分別回落1.7個和9.6個百分點。分地區(qū)看，東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長7.2%、11.6%和3.5%，東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.0%。
住宅用地供應(yīng)增加和銷售穩(wěn)定增長增強了企業(yè)開發(fā)住宅的意愿。住宅用地供應(yīng)明顯增加，溢價率出現(xiàn)回落。2017年，各地土地市場調(diào)控持續(xù)深化，租賃住房用地加快推出。據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)，2017年，出讓國有建設(shè)用地22.5萬公頃，同比增長6.4%；出讓合同價款5.0萬億元，同比增長36.7%。土地拍賣溢價率回落，主要城市住宅地價漲幅收窄，但部分三線城市住宅地價漲幅擴大，城市分化格局延續(xù)。2017年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市住宅用地價格同比增長10.2%。
保障性安居工程建設(shè)持續(xù)推進，保障房信貸支持力度加大。國家實施保障性安居工程主要包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造三大類，各類保障性安居工程建設(shè)穩(wěn)步推進。2017年，全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套；全國農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改152.5萬戶。金融支持保障性安居工程建設(shè)力度較大。2017年末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為3.3萬億元，同比增長32.6%，繼續(xù)保持快速增長；全年新增8202.5億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的61.8%。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作穩(wěn)步推進，截至2017年末，已有85個城市的373個保障房建設(shè)項目通過貸款審批，并按進度發(fā)放貸款871.7億元。
加快培育和發(fā)展住房租賃市場。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12個城市開展試點，從增加供應(yīng)、完善服務(wù)、加強政策支持等方面推出綜合舉措，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。同期，廣州率先提出租售同權(quán)，賦予租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇，成為扶持住房租賃市場發(fā)展的一項重要舉措。隨后，全國超過50個城市發(fā)布了支持住房租賃相關(guān)政策，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育規(guī)?；赓U企業(yè)。同時，商業(yè)銀行積極布局住房租賃金融戰(zhàn)略，與地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展合作，推出一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品全面支持住房租賃市場發(fā)展。
報告稱，2017年，各地陸續(xù)強化房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國人民銀行不斷完善住房金融宏觀審慎政策，加強居民消費信貸管理，引導(dǎo)金融機構(gòu)支持租賃住房市場發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)資金增長趨緩，購房款仍是主要資金來源。2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金15.6萬億元，同比增長8.2%，較2016年回落7.0個百分點。其中，國內(nèi)貸款2.5萬億元，同比增長17.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的16.2%；自籌資金5.1萬億元，同比增長3.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的32.6%；其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的51.1%，其他資金中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別為4.9萬億元和2.4萬億元，合計占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的46.5%。
房地產(chǎn)貸款增速總體下降，住房抵押貸款價值比有所回落。2017年末，全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，較2016年末回落6.1個百分點。其中，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，較2016年末回落14.5個百分點；住房開發(fā)貸款余額5.6萬億元，同比增長26.7%，較2016年末提高13.4個百分點。分地區(qū)看，東部、中部和西部地區(qū)增速均有所回落，東北地區(qū)增速小幅回升。2017年末，東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速較2016年分別回落9.9個、5.7個和2.9個百分點；東北地區(qū)房地產(chǎn)貸款余額增長12.1%，較2016年提高0.3個百分點。貸款價值比(LoanToValue，LTV)有所回落。2017年，全國住房抵押貸款價值比為59.3%，同比回落1.1個百分點。其中，東部地區(qū)回落幅度較大，較2016年回落2.3個百分點；東北地區(qū)LTV相對較高，較2016年提高0.4個百分點。
報告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場發(fā)展加快，房地產(chǎn)投資韌性較強。但也要看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，償債壓力較大；部分城市新房、二手房價格倒掛；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場不規(guī)范，監(jiān)管難度較大；存量土地利用效率有待提高，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制有待完善。下一階段，要圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主線，進一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的同時，應(yīng)當(dāng)加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強存量土地集約化利用，提高土地利用效率，大力發(fā)展住房租賃市場，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，繼續(xù)落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。（王日晨）
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