治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)將于下月啟動(dòng)，下半年樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，樓市調(diào)控將延續(xù)“因城施策”基調(diào)，升級(jí)調(diào)控措施的城市數(shù)量料增加。
成交增速料下行
“下半年，市場(chǎng)成交增速可能是下行狀態(tài)，但下行趨勢(shì)或較上半年更溫和一些，主要原因在于一、二線城市商品房的供給可能會(huì)逐步改善。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹判斷，目前商品房新房供給受制于預(yù)售證發(fā)放速度，但從第二季度開始，預(yù)售證管控有放松跡象，相對(duì)來(lái)說(shuō)推盤量會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)。
不少開發(fā)商從二季度下半段開始明顯加快推盤速度。泰禾相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，泰禾集團(tuán)一個(gè)月內(nèi)在北京市場(chǎng)連續(xù)推出兩個(gè)項(xiàng)目，下半年還將有多個(gè)項(xiàng)目入市。
但從全國(guó)樓市整體銷售來(lái)看，業(yè)內(nèi)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。“下半年銷售面積增速料進(jìn)入‘零增長(zhǎng)區(qū)間’，甚至不排除個(gè)位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。”新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示。
興業(yè)研究分析師陳姝婷預(yù)計(jì)，目前核心一、二線城市限購(gòu)、限貸、限售力度較強(qiáng)，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍不等，削弱了貸款買房人群購(gòu)買力，而三、四線城市盡管目前庫(kù)存水平仍較低，但區(qū)域房?jī)r(jià)上升致使當(dāng)?shù)厝巳嘿?gòu)買力下降，房地產(chǎn)銷售同比高增速難以持續(xù)。預(yù)計(jì)2018年全年商品房銷售同比增速約為-2%。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，歐陽(yáng)捷表示：“預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速將保持在‘零增長(zhǎng)區(qū)間’。”
夏丹認(rèn)為，受前端銷售及資金環(huán)境嚴(yán)峻的制約，房企投資增速仍在下降。從目前融資環(huán)境看，下半年投資增速下行的速度會(huì)比上半年更快。
樓市調(diào)控繼續(xù)收緊
根據(jù)住建部等七部門的安排，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)將于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個(gè)城市先行開展。
社科院《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2018年1月至5月，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)159次。近期，多地開始暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房。專家預(yù)計(jì)，下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，調(diào)控精準(zhǔn)性將進(jìn)一步提高。
在中國(guó)銀行首席研究員宗良看來(lái)，對(duì)于前期已實(shí)施較為嚴(yán)格調(diào)控的一線和部分熱點(diǎn)二線城市，政策將保持定力和壓力；對(duì)于本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的部分二三線城市，將強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。此外，監(jiān)管部門將大力整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，治理一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。
另外，對(duì)于此前各地陸續(xù)出臺(tái)的人才引進(jìn)政策。宗良表示，要引導(dǎo)人才引進(jìn)政策回歸“理性”，將“人才安居”與“租購(gòu)并舉”相結(jié)合。
具體來(lái)看，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認(rèn)為，這些城市在加入人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的同時(shí)，應(yīng)事先采取預(yù)案應(yīng)對(duì)可能隨之而來(lái)的住房投機(jī)炒作。加大住房有效供給，對(duì)住房投機(jī)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和管制，防止房?jī)r(jià)大起大落?？深A(yù)先調(diào)整升級(jí)以戶籍為主要條件的限購(gòu)政策，因地制宜增加落戶年限、納稅社保等條件，避免借人才引進(jìn)渠道空掛戶籍曲線投資房產(chǎn)。
“未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制需尤其關(guān)注對(duì)平衡的把握，特別是在土地供給方面?？紤]到租購(gòu)并舉，土地供給或?qū)⑵鸬斤L(fēng)向標(biāo)的作用。另外，在發(fā)展政策性住房時(shí)，也需要一個(gè)過(guò)渡期，在這個(gè)過(guò)渡期內(nèi)商品房市場(chǎng)仍然是一個(gè)非常重要的市場(chǎng)。”夏丹表示。
房企將加快周轉(zhuǎn)
在房企融資較難的情況下，高周轉(zhuǎn)成為行業(yè)共識(shí)。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森認(rèn)為，要做好高周轉(zhuǎn)，就要抓好銷售回款，因?yàn)榛乜钏俣瓤炻龝?huì)導(dǎo)致較大的利潤(rùn)差異；要加快交房，給客戶的承諾要兌現(xiàn)，并盡快形成結(jié)轉(zhuǎn)的利潤(rùn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年房企融資環(huán)境仍不樂(lè)觀，銀行貸款、債券融資、房地產(chǎn)信托將維持從緊態(tài)勢(shì)，且融資成本會(huì)不斷提高。因此，加快周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金為王是不少房企特別是中小房企的必然選擇。
在區(qū)域布局上，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，下半年房企發(fā)展戰(zhàn)略仍應(yīng)堅(jiān)持三、四線城市下沉戰(zhàn)略。
根據(jù)華泰證券研究報(bào)告，2017年和2018年一季度的銷售增長(zhǎng)主要來(lái)自三、四線城市的貢獻(xiàn)。從絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，三、四線城市的成交面積始終高于一、二線城市，且兩者之間的差距自2016年以來(lái)有所擴(kuò)大。
夏丹表示：“此前房企改變了策略，如在核心城市不再去追求高價(jià)地塊，而在三、四線城市有所布局。未來(lái)尤其是一些之前在三、四線城市已經(jīng)有所開拓的房企會(huì)進(jìn)一步下沉。還沒有在三、四線城市開發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)的房企可能會(huì)借助并購(gòu)等方法進(jìn)入。”
但也有專家認(rèn)為，房企對(duì)于三、四線城市的布局應(yīng)該有所收縮。部分三、四線城市樓市的“高點(diǎn)”已過(guò)，未來(lái)房企拿地會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。房企集中度將顯著提高，排名在二十名以后的房企日子會(huì)較為“難過(guò)”，房企分化格局將進(jìn)一步凸顯。（彭?yè)P(yáng) 王凱文）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)
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