資料圖：不動產(chǎn)權(quán)證書。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。
據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，有業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發(fā)商趁機推高公攤比例。
住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩？記者對此進行了調(diào)查采訪。
公攤面積是什么？
買100平米的房子，結(jié)果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用 房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。
房本上寫著房屋建筑面積、專有建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
公攤占比不斷攀升，甚至超過使用面積
誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。
舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積(使用面積)：63.43㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%)。
旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計管理部高級經(jīng)理劉嘉告訴中新網(wǎng)記者，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值。
但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。
而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限。
貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。
也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細(xì)公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實現(xiàn)利潤的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。
他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
舉個例子：
易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續(xù)了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續(xù)了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續(xù)了10個月。
如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢
消防應(yīng)急場所變停車位，又可多賺千萬
到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機會。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。
他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
以北京為例：
據(jù)北京青年報2017年的調(diào)查報道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區(qū)就可賺2000萬元。實際中，很多小區(qū)的車位價格要比20萬高。
貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利
小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費
王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。
“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？”他說。
某廣告交易平臺上的社區(qū)廣告報價情況。
在某廣告交易平臺上，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
中新網(wǎng)記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。
王清華認(rèn)為，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。
爭議一：
是否應(yīng)該為公攤支付取暖費？
還有一點疑問是，購房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費等費用。
目前，取暖費、物業(yè)費等都是按建筑面積來計算的。也就是說，購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價格都應(yīng)該告訴大家是怎么測算的。公布的每平米多少錢，是包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積，還是不包括。如果價格構(gòu)成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關(guān)鍵還是要科學(xué)、透明。
爭議二：
有無可能取消公攤？
隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內(nèi)實際使用面積呢？
其實早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認(rèn)為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。
樓建波建議，在現(xiàn)有購房方式下，給開發(fā)商或代理銷售中介一項強制義務(wù)，即向購房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”。（作者：邱宇）
轉(zhuǎn)自：中國新聞網(wǎng)
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